“營改增”對房地產公司利潤影響的研究

呂尚男

摘要：2016年5月1日房地產業作為最后實施“營改增”試點的四大行業之一，由原本征收5%營業稅調整為征收11%的增值稅。“營改增”是否能為房地產企業的利潤帶來預期的影響作用，為國民經濟發展帶來積極影響，因此“營改增”對房地產業利潤影響的研究有重要的意義。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；公司利潤；萬科

一、房地產企業的現狀

目前，房地產業在國內生產總值構成的比例由2014年的5.9%增長到了2016年的6.5%；2016年房地產的收入為48132.8，比上一年增長了15.2%。可見中國房地產市場處于健康狀態。國家為了能夠發展發地產業，從而促進國民經濟的發展，從而出臺了“營改增”政策，以達到房地產業減少稅負、增加凈利潤的目的。

二、“營改增”政策的概念

“營改增”，全稱營業稅改增值稅，是國家為了調動各方尤其是服務業等高端行業的積極性，加快財稅體制改革、深化供給側結構性改革而推行的措施。

根據房地產業增值稅暫行征收管理辦法，房地產業“營改增”政策有以下幾個要點：一般納稅人在 2016年5月1日之后開工的房地產項目適用于11%的增值稅率，在2016年4月30日之前開始的項目也可以適用于5%稅率的簡易計稅法，以實現房地產行業“營改增”的平穩過渡；一般納稅人適用11%計稅時，從銷售收入中扣除土地采購成本；小規模納稅人適用5%稅率的簡易計稅法。

三、“營改增”對萬科的影響

萬科企業股份有限公司在1984年創立，并于1988年進入房地產行業。在往后的30年里，萬科已經成為全國領先的城市配套服務商。

（一）主要數據

如表1所示。

（二）具體測算和結果分析

基于萬科集團2017年中期報告中的數據（表1），計算對比萬科集團未實行“營改增”之前后的凈利潤（表2），分析“營改增”后萬科凈利潤的變化情況，并發現問題提出建議。

1. “營改增”前的營業總收入

萬科在2017年共創營業收入6552346.41萬元，按房地產業11%的增值稅計算得到萬科集團在“營改增”之前的營業務收入=6552346.41/1.11=5903014.78萬元，銷項稅額=5903014.78×11%=649331.63萬元。物業服務屬于現代服務業適用6%的增值稅率，從而得到萬科集團“營改增”之前的物業服務收入=299873.64/1.06=282899.66萬元，銷項稅額=282899.66×6%=16973.98萬元。所以萬科集團“營改增”之前的主營業務收入=5903014.78+282899.66=6185914.44萬元。其中萬科的其他業務主要有公寓租賃和教育營地，因此將該科目歸入現代服務業，按增值稅率6%計算：萬科“營改增”之前的其他業務收入=128827.7/1.06=121535.57萬元，銷項稅額=121535.57×6%=7292.13萬元。營業總收入=6185914.44+121535.57=6307450.01萬元，總銷項稅額=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74萬元。

2. “營改增”之前的營業成本

根據半年報得萬科增值稅額為44016.3萬元，所以計算該集團進項稅額=銷項稅額-增值稅=673597.74-44016.3=629581.44萬元，從而可得“營改增”之前營業成本=“營改增”后的營業成本+營業成本的增值稅進項稅額=4701502.47+629581.44=5331083.91萬元。

3. “營改增”前的營業稅金及附加

根據2017年萬科集團的中期年報可知，萬科集團上半年的銷售收入為27718000萬元，所以營業稅=27718000×5%=1385900萬元，城建稅=1385900×7%=97013萬元，教育費附加=1385900×3%=41577萬元，地方教育費附加=1385900×1%=13859萬元，印花稅=27718000×1%=277180萬元，營業稅金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529萬元

4. “營改增”之前的所得稅費用

應交所得稅=應納稅所得×25%

應納稅所得=利潤總額+納稅調整增加額-納稅調整減少額

納稅調整增加額-納稅調整減少額=“營改增”后所得稅費用-“營改增”后利潤總額=377392.19/25%-1382691.14=126877.62萬元。

所以“營改增”前的應納稅所得=79513.95+126877.62=206391.57萬元，所得稅費用=206391.57×25%=51597.89萬元。

5. 結果分析

從利潤情況來看，萬科集團實行“營改增”之前的凈利潤為27916.06萬元，實行“營改增”之后的凈利潤為1005298.95萬元，可見“營改增”政策的實施有效的減輕了企業的稅負，同時使得利潤水平大幅度的提升，這有助于企業的快速成長。

四、“營改增”的影響

（一）積極影響

在“營改增”的整個過程中，也是對增值稅鏈條的完善，打破稅收緊密相連的傳統格局，進而有效規避重復征稅的現象，大大減輕了房地產企業的稅負。與此同時，房地產業稅負的減少可以降低消費者的購房負擔，促進行業的銷售規模不斷擴大。最終導致房地產業的經濟效益提高，利潤空間上漲。

（二）存在的問題及對策

目前我國“營改增”政策還處于實施初期，仍存在一些問題需要在今后實施的過程中不斷完善。

1. “營改增”的實施，使企業會計的處理程序更加繁瑣，如房地產公司需區分“營改增”前后的兩個項目，運用不同的稅率測算稅負，這也加大了錯報的可能性。這就要求企業及時調整原有的工作體系，將新舊政策下的項目進行區分，進一步完善財務制度和程序。

2. “營改增”之后，業務處理過程中需要會計人員開增值稅專用發票，管理難度增大。這就要求房地產業的會計人員能夠及時更新自身的知識體系，提高自身業務的專業性，能夠規范處理業務。

五、總結

隨著當今社會經濟的快速發展，我國經濟的深入改革，“營改增”的實施符合國情，有利于房地產企業避免重復征稅，減輕稅負并且提高利潤。但是仍存在一些問題，還需要房地產企業在以后的發展過程中加強稅務的籌劃工作，規范增值稅專用發票的使用，有效解決“營改增”實施后存在的問題，使得房地產行業能夠長久健康的發展。

參考文獻：

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（作者單位：西安財經學院）