房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法淺析

梁杰

摘要：財務(wù)報表分析是對企業(yè)財務(wù)會計報告中的相關(guān)數(shù)據(jù)進行收集、整理，同時根據(jù)其他相關(guān)信息、利用相關(guān)財務(wù)指標(biāo)對企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量進行縱向或橫向地分析和評價，為財務(wù)報告使用者提供管理決策的重要管理工具。相比較其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)比較特殊，開發(fā)周期長，資金投入量大，投資回收期長，會計相關(guān)指標(biāo)的核算方法和入賬方法均與其他行業(yè)類型不同。房地產(chǎn)行業(yè)的上述特性導(dǎo)致如果僅利用財務(wù)報表上的相關(guān)數(shù)據(jù)進行比較分析，不能真實反映房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)狀況，同時也不能給相關(guān)決策者提供指導(dǎo)意見，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要將通用財務(wù)報表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務(wù)情況相結(jié)合進行綜合分析。文章首先闡述了財務(wù)報表分析的意義及方法，其次指出了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的內(nèi)容和局限性，最后提出了一些房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法的完善策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)報表分析；局限性；方法及策略

一、財務(wù)報表分析的意義及主要方法

（一）財務(wù)報表分析的意義

財務(wù)報表分析是以財務(wù)報表的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，以財務(wù)報表內(nèi)容為主要對象，通過對財務(wù)報表的分析來評價企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果，是連接財務(wù)報表使用者的紐帶，目的是幫助企業(yè)做出正確決策，降低經(jīng)營風(fēng)險。隨著國家經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，財務(wù)報表分析逐漸滲透到戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析等，需要財務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，以適應(yīng)經(jīng)濟的未來發(fā)展需要。

（二）財務(wù)報表分析方法

企業(yè)財務(wù)報表分析需要借助一定的方法。一般來說，財務(wù)報表分析的基本方法有以下五種。

1. 趨勢分析法

通過觀察連續(xù)數(shù)期的財務(wù)報表相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，分析該指標(biāo)的增減變動情況，以此判斷企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，從而對未來可能出現(xiàn)的結(jié)果作出預(yù)測的一種分析方法。該種方法是企業(yè)對未來的展望。例如：可持續(xù)增長率等。

2. 結(jié)構(gòu)分析法

通過對某一財務(wù)指標(biāo)占總量指標(biāo)的百分比來衡量該指標(biāo)在財務(wù)報表中的相對地位和總體結(jié)構(gòu)關(guān)系。例如：存貨占流動資產(chǎn)比重、長期借款占負(fù)債比重等。

3. 對比分析法

通過對互不相關(guān)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)指標(biāo)進行比較、分析來說明和評價企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的關(guān)系。例如：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率等。可將本期數(shù)據(jù)與上期數(shù)據(jù)比較，也可將實際與計劃、預(yù)算比較。

4. 因素分析法

通過分析影響財務(wù)指標(biāo)的各因素之間的關(guān)系程度來說明本期財務(wù)指標(biāo)與上期、歷史、計劃數(shù)據(jù)發(fā)生變動的原因。例如：杜邦財務(wù)分析體系、資產(chǎn)凈利率等。

5. 比率分析法

通過財務(wù)比率的分析方法來評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。比率分析法的應(yīng)用非常廣泛，涵蓋上面四種分析方法。例如：流動比率、速動比率、現(xiàn)金流量比率、現(xiàn)金比率、市盈率、市凈率等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)是近二十年來發(fā)展迅猛的行業(yè)，由于它開發(fā)經(jīng)營周期長、耗用資金量大、受國家政策影響嚴(yán)重、導(dǎo)致會計處理相比較其他行業(yè)不同，對于收入與成本的確認(rèn)與普通行業(yè)有所不一致。所以房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析需要分析兩個層次：財務(wù)報表分析和項目投資財務(wù)分析。

（一）財務(wù)報表分析

1. 行業(yè)盈利能力

由于該行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長，投資金額大，需要有以下財務(wù)指標(biāo)來衡量：凈資產(chǎn)收益率、投入資本收益率、 銷售利潤率等。

2. 行業(yè)的資金流動性

很多房地產(chǎn)企業(yè)下面有若干子公司、若干項目，為了快速的回籠資金，將資金的成本降到最低，加速資金的周轉(zhuǎn)，需要借助以下財務(wù)指標(biāo)來衡量該行業(yè)的資金流動速度：經(jīng)營現(xiàn)金流量、現(xiàn)金償債倍數(shù)、流動比率、速動比率等。

3. 行業(yè)風(fēng)險

該行業(yè)由于資金量巨大，那么就會面臨著巨大的風(fēng)險，只有充足的現(xiàn)金流才能規(guī)避或降低此類風(fēng)險。衡量該行業(yè)的風(fēng)險指標(biāo)：現(xiàn)金到期債務(wù)比、現(xiàn)金流動負(fù)債比、現(xiàn)金債務(wù)總額比、銷售現(xiàn)金比率等。

4. 行業(yè)資產(chǎn)的使用效率

行業(yè)資產(chǎn)的使用效率決定著行業(yè)是否合理使用資金，需要通過以下財務(wù)指標(biāo)進行分析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

（二）項目投資財務(wù)分析

作為對房地產(chǎn)行業(yè)的投資來說，重點關(guān)注該行業(yè)的盈利空間和市場開拓能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較大，開發(fā)周期長，在開發(fā)的不同階段會面臨不同的風(fēng)險，作為投資者來說，要密切關(guān)注國家的政策及市場走向，避免投資決策失誤。以下是項目投資財務(wù)分析需要關(guān)注的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。

1. 行業(yè)財務(wù)盈利和市場表現(xiàn)

每股凈利潤、每股股利、市盈率、市凈率、每股凈資產(chǎn)等，通過對這些財務(wù)指標(biāo)的對比分析，可以了解該行業(yè)的整體盈利性，為決策提供依據(jù)。

2. 行業(yè)的增長潛力

可持續(xù)增長力、成長性、經(jīng)營現(xiàn)金流、自由現(xiàn)金流、剩余收益等，行業(yè)的成長性和盈利能力息息相關(guān)，只有良好的成長性和較強的盈利能力才會得到投資人的青睞。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的局限性

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，導(dǎo)致其會計處理與其他行業(yè)有一定區(qū)別。那么對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析時，存在一定局限。

（一）預(yù)收賬款金額巨大，長期滯留影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷

房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)經(jīng)營周期長，從房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售許可證到項目的交房完工，至少需要2年的時間。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿足收入確認(rèn)條件，只能記入預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款是負(fù)債類科目，它的金額巨大，從表面來分析說明企業(yè)的負(fù)債金額巨大，實質(zhì)行為是由此導(dǎo)致企業(yè)收入的確認(rèn)與經(jīng)營中產(chǎn)生的經(jīng)濟效益口徑不一致，只有在項目竣工驗收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，符合收入的確認(rèn)條件時，所收到的款項才能確認(rèn)收入，由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。故目前如果通過相關(guān)的財務(wù)比率進行計算分析公司的償債能力，如：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等這些財務(wù)指標(biāo)是無法反映房地產(chǎn)行業(yè)的真實財務(wù)狀況，容易誤導(dǎo)報表使用者認(rèn)為企業(yè)的償債風(fēng)險壓力大。

（二）存貨成本金額巨大，影響報表使用者對房地產(chǎn)行業(yè)成本的確認(rèn)

普通商業(yè)企業(yè)的商品流轉(zhuǎn)次數(shù)主要是通過存貨周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)狀況。存貨周轉(zhuǎn)率越快，說明企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)效率越高；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，說明企業(yè)的經(jīng)營收益越好。而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目周期長，開發(fā)成本金額巨大，導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的成本數(shù)據(jù)始終都在存貨中反映，直到滿足產(chǎn)品成本的確認(rèn)條件時，才能將開發(fā)成本按相關(guān)分類計算分?jǐn)傓D(zhuǎn)入指定的產(chǎn)品成本中，由此產(chǎn)生收入與成本相互配比，最終才能正確分析企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)狀況。

（三）只有期間費用計入當(dāng)期損益，導(dǎo)致報表使用者無法衡量企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特性，收入與成本金額只有到項目竣工辦理驗收、交房時才能確認(rèn)，但期間費用卻是隨著經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展正常發(fā)生，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤總額長期出現(xiàn)負(fù)數(shù)，不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況。

四、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法的完善策略

（一）收入的提前確認(rèn)，保障財務(wù)信息的及時性

房地產(chǎn)行業(yè)之前在收入確認(rèn)方面，必須滿足5條原則，方可將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入收入核算。合同的銷售金額和會計收入的不一致，這中間的差異是由于不滿足收入的確認(rèn)條件導(dǎo)致的。良好的銷售業(yè)績可能需要在1～2年后才得到會計的確認(rèn)，很明顯這種情況產(chǎn)生的財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)反映的財務(wù)信息是失真的。2017年7月5日，財政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入>的通知》，對于房地產(chǎn)期房銷售來說，在進行期房預(yù)售時一般已經(jīng)明確了房號，此時對預(yù)售的單套房子來說具有不可替代性，同時預(yù)售合同也明確約定房款的支付進度，正常情況下期房的銷售周期在1～2年，很多房企在房屋竣工之前合同全款已收齊，或者根據(jù)房款的支付進度，房企也取得收取剩余房款的收款權(quán)，這個權(quán)利是受到法律保護的，這就滿足新收入準(zhǔn)則第十一條第三款的規(guī)定：企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。這樣反映企業(yè)關(guān)于收入的財務(wù)信息就是真實的。

（二）合理分析房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本，使之能真實地反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)流程首先是通過合法的程序取得土地，然后通過對該土地的一系列開發(fā)建設(shè)，使之成為能夠讓人們居住的場所。在對開發(fā)成本進行核算分析時，一定要遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，對本期發(fā)生的工程量一定要及時入賬核算，對于沒有竣工的配套工程要估價預(yù)提，以保證開發(fā)成本與實際工程相符，從而能正確核算房地產(chǎn)行業(yè)各類開發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容。此外還應(yīng)遵循“收入與成本費用相配比原則”，對開發(fā)產(chǎn)品進行成本的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)。

（三）充分利用表外信息，加大對該行業(yè)的熟知

房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響變化大，在對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表進行分析時要從宏觀角度出發(fā)，不僅和企業(yè)歷史的財務(wù)數(shù)據(jù)進行比對分析，同時要和行業(yè)排名靠前的房地產(chǎn)行業(yè)進行比較分析，這樣才能知已知彼，為企業(yè)更好的發(fā)展提供決策依據(jù)。

（四）加強對現(xiàn)金流分析的重視

房地產(chǎn)行業(yè)是資金耗用量巨大的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)要想做強做大，首先要有充足的現(xiàn)金流。現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)來編制的，通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來整體了解行業(yè)經(jīng)營的動態(tài)，與行業(yè)核算分析的資產(chǎn)、利潤總額起著相互補充、相互協(xié)調(diào)的作用。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，它的財務(wù)管理工作在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著更為關(guān)鍵的地位與作用。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析是建立在傳統(tǒng)財務(wù)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性、業(yè)務(wù)的實質(zhì)，綜合性地評價企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營狀況，從而得到財務(wù)報表分析相關(guān)結(jié)論，以此提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理水平。分析房地產(chǎn)財務(wù)報表需要結(jié)合整個行業(yè)、整個經(jīng)濟環(huán)境來分析，這樣才能使分析的信息更相關(guān)、更可靠，更利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：鄭州嘉潤置業(yè)有限公司）