營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響研究

梁廣用

摘要：營(yíng)業(yè)稅改增值稅全面推行是我國(guó)重大稅制改革，一方面完善我國(guó)稅收法律體系，一方面對(duì)相關(guān)行業(yè)發(fā)展起到規(guī)范和促進(jìn)作用，主要對(duì)建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、生活服務(wù)行業(yè)稅收產(chǎn)生較大影響。本文主要從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；增值稅

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響不僅僅體現(xiàn)在建筑成本的增減，最突出的是解決了重復(fù)征稅的問(wèn)題。營(yíng)改增之前房地產(chǎn)行業(yè)稅制主要集中于交易與保有兩個(gè)環(huán)節(jié)。流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)失衡，流通環(huán)節(jié)稅種交叉重疊，稅負(fù)負(fù)擔(dān)重，重復(fù)征稅問(wèn)題不可避免。營(yíng)改增后，流通環(huán)節(jié)僅考慮增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負(fù)將會(huì)降低。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)政策的影響

營(yíng)改增使得建安、設(shè)計(jì)等成本納入可以進(jìn)行抵扣，在內(nèi)部管理上，開(kāi)發(fā)商會(huì)將建安、咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。建安、設(shè)計(jì)等成本納入抵扣會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)增加精裝修房屋供給，轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)將率先享受到減稅優(yōu)惠。按照新稅制，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由5%營(yíng)業(yè)稅稅率改為11%稅率的增值稅，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的進(jìn)項(xiàng)稅額可納入增值稅抵扣。營(yíng)改增將助推規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)新模式。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)方面的影響

本文依據(jù)南寧市區(qū)某一房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算營(yíng)改增前后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較之前下降約0.84%，具體計(jì)算如下：

（一）營(yíng)改增前稅負(fù)比率

1.某項(xiàng)目?jī)羰褂玫孛娣e42000平米，規(guī)劃房地產(chǎn)可售面積250000平米，土地取得成本16700萬(wàn)元（含3%契稅），經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后商品房總銷(xiāo)售收入為202500萬(wàn)元。

2.根據(jù)該項(xiàng)目已簽訂施工合同和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)估算情況，具體開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算如表1：

3.營(yíng)改增前稅費(fèi)估計(jì)：

營(yíng)業(yè)稅=202500*5%=10125；城市建設(shè)維護(hù)稅=10125*7%=709；教育附加費(fèi)= 10125*3%=304；地方教育附加費(fèi)= 10125*2%=203，合計(jì)11341萬(wàn)元。

4.土地增值稅：商品房銷(xiāo)售收入202500萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目：土地成本16700萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用98215萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（16700+98215）*10%=11491；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)稅金11341萬(wàn)元；加計(jì)扣除= （16700+98215）*20%=22983；扣除項(xiàng)合計(jì)160729.85萬(wàn)元；增值額=202500-160730 =41770；增值率=41770/160730* 100%=25.98%，適用率30%，土地增值稅=41770*30%=12531萬(wàn)元，

5.企業(yè)所得稅：[202500-（16700+ 98215）-11340-管理費(fèi)用1964（按照開(kāi)發(fā)成本2%估算）-銷(xiāo)售費(fèi)用5062.5（按照銷(xiāo)售收入2.5%估算）-土地增值稅]* 25% =18347萬(wàn)元。

6.總稅負(fù)=（土地增值稅+企業(yè)所得稅+營(yíng)業(yè)稅及附加）=42217.76元；占銷(xiāo)售收入比率=20.85%。

（二）營(yíng)改增后稅負(fù)比率

1.增值稅及附加

銷(xiāo)項(xiàng)稅額= （202500-16700/1.03）/（1+ 11%）*11%=18461萬(wàn)元，一般納稅人可開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模雖可到稅務(wù)部門(mén)代開(kāi)發(fā)票，實(shí)踐中并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般可取得增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目有建安費(fèi)用和規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)繪服務(wù)、城市規(guī)劃、工程勘察勘探服務(wù)和監(jiān)理費(fèi)用等。小規(guī)模納稅人或其他個(gè)人服務(wù)項(xiàng)目，在此忽略不計(jì)。

本例為總承包工程，以上所列“建安工程費(fèi)”除監(jiān)理費(fèi)用部分外，屬于建筑業(yè)的增值稅率為11%，（注：如開(kāi)發(fā)商自購(gòu)原材料，增值稅率為17%）。

規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)繪服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)和監(jiān)理費(fèi)用等屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。增值稅率為6%。建安工程費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額= 95000*11%=10450萬(wàn)元，規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)用、監(jiān)理等進(jìn)項(xiàng)稅額=81.76萬(wàn)元。應(yīng)交增值稅=18461-10450-82=7929萬(wàn)元；增值稅及附加=7929*（1+12%）=8881萬(wàn)元。

2.土地增值稅：商品房銷(xiāo)售收入202500萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目：土地成本16700萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用98215萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用= （16700+98215）*10%=11491.53萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)稅金951萬(wàn)元；加計(jì)扣除= （16700+98215）*20%=22983萬(wàn)元；扣除項(xiàng)合計(jì)150341萬(wàn)元；增值額=202500-150341=52159萬(wàn)；增值率= 52158.67/150341*100%=34.69%，適用率30%，土地增值稅=52159*34.69%=15648萬(wàn)元。

3.企業(yè)所得稅：[202500-（16700+ 982158）-9518-管理費(fèi)用19648（按照開(kāi)發(fā)成本2%估算）-銷(xiāo)售費(fèi)用5063（按照銷(xiāo)售收入2.5%估算）-土地增值稅]* 25% =15990萬(wàn)元。

4.總稅負(fù)=（土地增值稅+企業(yè)所得稅+增值稅及附加）=42218萬(wàn)元；占銷(xiāo)售收入比率=20.01%。

四、結(jié)論

營(yíng)改增之后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各方面政策都造成了或多或少的影響，以南寧市為例，這兩年南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主推精裝修的商品房，一方面獲得裝修利潤(rùn)，一方面增加了進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，總之，經(jīng)估算，項(xiàng)目營(yíng)改增前后總體稅負(fù)略有下降。但是一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)有賴于企業(yè)規(guī)范運(yùn)作流程，才能取得增值稅額抵扣項(xiàng)，以降低實(shí)際稅負(fù)，另一方面，增值稅額下降，在其他條件同等下，土地增值稅與企業(yè)所得稅則會(huì)有所上升。

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