淺談舊城改造中集資房面積測繪及質量控制

摘 要：在快速的城市化發展進程中，為完善城市功能，提升城市形象和提高市民生活質量，舊城改造應運而生，它是城市化和經濟發展的必然產物，舊城區中的集資房普遍存在基礎設施水平落后，土地利用率低，布局零亂，環境惡劣，城鎮功能體系不健全等問題，無法適應社會經濟發展的需要。因此，舊城改造中集資房也占有一定的比重。集資房面積測繪則關乎被拆遷人實際利益，也牽動整個舊城改造項目進程，本文就工作以來在舊城改造中涉及集資房面積測繪的幾個問題及測繪質量控制簡單論述。

關鍵詞：舊城改造；集資房；面積測繪；測繪質量控制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.216

在城市化的發展進程中，舊城改造旨在解決城市老化問題，健全城市的結構功能體系，繁榮城市經濟、保護城市生態環境，舊城改造的過程中始終堅守“以人為本的”的方針，以改善人民的生活質量為最重要的目標，盡最大努力滿足人民日益增長的物質文化需求；而集資房作為歷史遺留問題，集資房權屬面積來源多樣，集資房面積測繪工作難點多，本文就工作以來在本地區舊城改造中測繪工作問題簡單論述。

1 集資房作為歷史遺留問題的成因

集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀90年代房地產開發初期市場供需、利潤驅動等經濟因素外，法律政策變化較大、政府監管缺位是其重要成因。另外，我國實行的是二元制土地管理制度，早期的法律及有關政策允許非村民購買農村房屋，且非村民利用集體土地建房的用地審批手續相對簡便：

（1）1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》規定用地經縣級政府批準后非村民可以使用集體建設用地。

（2）按照原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號）規定，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報批手續土地即屬國有。

因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規劃的調整、早期村鎮規劃不完善，導致集資房萌生于特定歷史時期，且存續至今也難以按現行規定完善手續。

2 本地區舊城改造中集資房涉及幾類面積問題

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條：房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。依據上述規定對舊城改造中涉及的的房屋權屬情況匯總。房屋調查表可當在舊城改造項目公布欄中進行公示。舊城改造項目中的房屋性質、用途和建筑面積，一般以房屋所有權證、房屋登記簿的記載為準；房屋所有權證與房屋登記簿的記載存在不同，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經取得房屋所有權證及未能提供土地來源的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

依據上述規定，舊城改造過程必須對房屋進行房屋權屬面積調查，在本地集資房調查中經常遇到如下幾類面積問題：

（1）集資房購買者僅能提供購房單，購房單上的建筑面積僅供參考，不作為辦理房屋所有權證的依據，甚至部分集資房連建筑總產權也不曾辦理登記。

（2）一些集資房為早期職工建設的福利房等，因受當時相關福利分房政策的種種限制，在辦理房屋所有權證時房屋的實際建筑面積與房屋所有權證上所載明的產權面積往往會有所出入。最明顯的就是存在樓上樓下完全一致戶型的兩套住宅，其兩本房屋所有權證上所記載產權面積也不一致，這其中有的是面積數值保留位數不同引起的，還有是由當時相關政策及其它因素造成的。

（3）部分集資房房屋所有權證中載明建筑面積不符合房產測繪規范的計算標準，在早期房產測繪規范未實施之前，房屋的權屬面積的實際建筑面積扣除陽臺和樓梯的面積（或者依據房屋測量規范扣除1/2陽臺面積和樓梯面積），即我們所說的套內實用建筑面積。

（4）在生產生活過程中，業主在原有產權范圍基礎上進行修建，即我們所謂的違章建筑，這多出現在集資房一層部分，甚至于整梯戶型為加設衛生間等，在集資房原有基礎上加建附屬樓。

3 舊城改造中集資房面積測繪問題

我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對違章建筑面積明確規定不予補償，因而，在舊城改造中集資房面積測繪必須了解集資房房屋權屬登記情況，依據記載的建筑面積大小、結構情況、土地性質及使用狀況等情況，結合房屋實際情況測繪。

從政策角度分析：在申請辦理房屋產權初始登記測繪的必備條件：建設工程規劃許可證、國有或集體土地使用權證、房屋竣工情況（房屋規劃核實意見書）、房屋所有權人合法的材料證明。而集資房的實際面積往往大于或者小于建設工程規劃許可證上規劃的面積，甚至于當時未能提供建設工程規劃材料。依據相關的法律規定，無法提供建筑工程規劃材料的建筑及構造物均屬于違章建筑。拆遷時不予補償。如果產權登記面積與實際面積有誤差，如何認定呢？這涉及到舊城改造項目管理的工作，在進行集資房測繪中，我們作為測繪中介機構應該對房屋權屬面積進行調查，并結合實際測繪成果，從測繪層面上出具如下分析：

上述面積匯總表以我們實際測繪房屋面積為基礎，重點分析其同集資房中記載的面積差異，能夠很好的體現兩者之間的面積關系，其中：房屋101及201、301等的差異屬于上述面積差異中的第二類面積問題，差額在0.01部分則屬于計算誤差范圍，如果差異太大，則可以分析是否是上文中提及的第三、四類差異，至于第一類問題一般在產權面積部分修改為購房單面積，然后根據第二至四類問題進行分析，并將差異發生原因進行標識，為舊城改造集資房計算問題提供面積參考。

4 集資房改造面積測繪中如何進行質量控制

面積測繪是涉及到很多復雜的技術指標，如何確保面積測繪的成果達到質量要求，依據測繪技術進行規范化的操作是必不可少的，面積測繪的相關數據，準確的房產信息在現實管理工作中得以充分利用。

（1）測繪是一項復雜性、專業性、技術性的工作，工作流程務必詳盡，在集資房面積測繪工作開始前首先對作業項目深入了解，并保障其測繪設備功能完整性，制定出切實可行的測繪技術方案。并在項目測繪準備階段，針對整個項目方案進行討論，制定項目設計技術任務書并對整個可行性方案進行技術交底工作，確實做好測繪質量的控制。

（2）集資房測繪項目應該從遵循國家標準《房產測量規范》對符合建筑面積計算規定如下：a、有上蓋；b、有圍護物；c、結構牢固；d、有實際使用功能；e、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。實際集資房測繪中我們則經常需要處理如下幾個面積計算問題：

1）集資房中總建筑面積控制問題，一般我們依據項目技術交底文件及測繪操作流程的要求，對各幢集資房進行總建筑面積測繪，優先保證整幢建筑面積的準確性。特別注意：

①陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；上部樓板高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊等均不計入建筑面積；

②非落地的凸窗部分，落地凸窗層高小于2.20米部分等不計入計入建筑面積等等。

2）集資房面積分攤方案參考《房產測量規范》的相關規定，依據現狀測量中確定外墻墻厚，樓梯間（含1/2墻）范圍，屋面層中涉及面積計算的樓梯梯間、檢查井、管道井、風井等等。采用合理的分攤方案計算各分戶面積。

（3）實行測繪成果審核驗收機制：在驗收過程中，確定二級檢查和驗收的檢查依據、過程檢查方法，擬定驗收方案，落實二級檢查制度。

（4）集資房測繪成果檔案管理：相關人員在審查無誤后對測繪結果進行歸納和統一管理，把最初的測繪圖件與測繪結果結合起來，完善檔案管理制度，以保證測繪檔案完整性及項目的管理的增值。

總之，測繪的重要性已獲得廣泛認可，目前正處于開發和完善時期，優化測繪流程管理，依據測繪規范，完善檔案管理，相關資料和信息在實際應用成為不可缺少的內容，測繪數據關鍵在于精確性，它為舊城改造中集資房測繪管理提供最基礎的資料和數據信息服務。

5 結語

舊城改造歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的系統性社會工程，房產的面積測繪則是群眾最關注的權益問題。本文簡單論述城市舊城改造集資房面積存在的問題和質量保證措施，綜合分析各方面的因素，堅持“質量第一”的方針，既要保證項目進程、又要不傷害人民群眾的切身利益，堅持公平、公開、公正，實現社會和諧及經濟效益的可持續發展。

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作者簡介：張進寶（1983-），男，福建泉州人，本科，工程師，研究方向：房屋產權產籍測繪、拆遷測繪、工程測量。