不同等級城市房地產市場與周期差異性研究

王玥 任惠 石來鵑 袁曉靜

基金項目：遼寧省社科規(guī)劃基金“沈陽經(jīng)濟區(qū)空間沖突效應風險評估與防控機制研究”（L16BJY028）；

遼寧省教育廳“類生態(tài)系統(tǒng)視角的沈陽經(jīng)濟區(qū)空間布局優(yōu)化研究”（WJZ2016001）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

內容摘要：房地產是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，其市場具有顯著的區(qū)域差異性。本文采用不同等級三類城市的2002-2015年房地產供需市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，應用主成分分析法和譜分析方法，并結合對應時期的房地產調控政策，進行房地產供需市場和周期的差異性研究。結果表明：各城市供給市場的增速為：二線﹥三線﹥一線，需求市場特征各有差異；二線城市供給周期長于需求周期，供需不平衡，其他城市相對穩(wěn)定；房地產調控政策對市場需求影響大，效果顯著，而對供給市場影響較小。

關鍵詞：房地產市場 周期 差異

引言

由于土地的空間異質性，導致房地產業(yè)具有區(qū)域差異性。2000-2008年期間，各城市房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，2008年金融危機爆發(fā)以后，調控政策方向改變，因此房地產市場出現(xiàn)區(qū)域分化趨勢，不同等級城市的房地產供需市場分異性、周期差異性尤為明顯。我國房地產市場運行很大程度上受政策的影響，隨著政策調控力度和方向的改變，不同發(fā)展程度的房地產市場所反映出的變動規(guī)律不同。已有房地產市場研究大多針對某一特定地區(qū)，且研究多是在單邊市的時期。要差別化制定區(qū)域房地產發(fā)展政策，全面、實時地了解各區(qū)域房地產供給和需求市場狀況是必要途徑。

房地產市場的差異性主要集中在中東西部地區(qū)、城市間的對比研究。房地產市場的數(shù)據(jù)指標處理方法主要有單一指標法、擴散指數(shù)法、合成指數(shù)法、聚類分析法、概率賦權法等。合成指數(shù)法能很好的反映轉折點，一般采用較為客觀的主成分分析法來處理數(shù)據(jù)。對時間序列數(shù)據(jù)進行周期性分析一般采用譜分析法，能較好地識別房地產周期的長度。

本文分別選取我國不同等級線的城市，利用主成分分析法和譜分析法，從供給和需求的角度出發(fā)，分別對三類城市房地產市場和周期進行對比分析，探究各區(qū)域房地產供需市場波動與周期差異性的特征及主要原因，以及對政策的敏感程度，揭示供求機制下的房地產市場的波動規(guī)律，以期為制定區(qū)域性調控政策、合理進行房地產規(guī)劃提供依據(jù)，對實現(xiàn)區(qū)域房地產供求市場的健康發(fā)展及區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展有著重大的理論和實踐意義。

實證分析

本文在三類城市中各選取了兩座城市，分別是一線城市：北京市、上海市；二線城市：杭州市、重慶市；三線城市：貴陽市、呼和浩特市。

（一）指標選取及數(shù)據(jù)來源

指標選取。選取資本、土地、房屋三個要素綜合衡量房地產供給市場狀況；選取購買力、成交價、成交量三個要素綜合衡量房地產需求市場狀況（見表1）。

數(shù)據(jù)來源。本文原始數(shù)據(jù)均來源于2003-2016年的《北京統(tǒng)計年鑒》、《上海統(tǒng)計年鑒》、《浙江統(tǒng)計年鑒》、《重慶統(tǒng)計年鑒》、《貴州統(tǒng)計年鑒》、《內蒙古統(tǒng)計年鑒》。

（二）合成指標

利用主成分分析法，將原始變量具有一定相關性的多維系統(tǒng)以降維的方式，重新組合成具有獨立且保留原始信息特點的一維指標系統(tǒng)，達到簡化的目的，從而形成衡量房地產市場供給和需求的綜合指標。

首先對原始數(shù)據(jù)標準化。繼而利用SPSS軟件進行因子分析，通過降維處理的方式，對標準化后的數(shù)據(jù)進行相關系數(shù)矩陣計算，得到特征根和方差貢獻率，并根據(jù)累計方差貢獻率分別確定供給和需求類的主成分。最后對各類主成分分別加權求和，以各主成分的貢獻率為權重，即得每年的房地產供給與需求的綜合評價值（見表2）。

（三）識別市場周期

時間序列平穩(wěn)性檢驗。為保證譜分析的有效性和收斂性，平穩(wěn)性檢驗尤為關鍵。對房地產供給與需求的綜合指標值S和D，進行ADF單位根檢驗，直到供給序列和需求序列差分的T統(tǒng)計量小于95%置信水平下的臨界值，檢驗結束，得到平穩(wěn)的時間序列。結果表明，各城市S、D經(jīng)過一階或二階差分后，均成為平穩(wěn)的時間序列，并作為譜分析樣本。

頻率分量和譜密度值計算。合理確定截斷點M和頻率分量的個數(shù)m，可以保證譜密度估計值的一致性和無偏性。通常，當N<50時，M=N/2，m=（1，2，…，M）。樣本數(shù)據(jù)為14個，因此M=14/2=7。利用快速Fourier 變換（Fast Fourier Transform，F(xiàn)FT） 繪制頻譜圖。將數(shù)據(jù)中心化（即用原始數(shù)據(jù)減去其平均值）。中心化的數(shù)據(jù)均值為0，對中心化的數(shù)據(jù)進行FFT變換，其周期更為明顯。快速傅里葉變換要求數(shù)據(jù)必須為2n個，因此，通過在數(shù)據(jù)后面加0的方式延長樣本數(shù)據(jù)的個數(shù)至16個，符合M=16/2=23=8。按照譜密度公式對譜分析樣本數(shù)據(jù)進行計算，得到不同頻率分量對應的譜密度值。

周期識別。根據(jù)譜密度值，可以得到各城市供給、需求序列的譜密度曲線，曲線上凸起的拐點（譜峰）中譜密度值最大的點稱為譜峰，對應的是周期（見表3）。

結果分析與討論

（一）市場趨勢對比分析

分析三類城市房地產市場供需總體趨勢（見圖1、圖2）。供給曲線斜率表現(xiàn)為：二線﹥三線﹥一線，表明二線城市房地產供給增速最快，其次為三線城市，而一線城市供給增長速度最慢。三類城市中，二線城市差異最小，供給持續(xù)平滑增長；一線城市北京供給呈波浪式增長；三線城市在研究期末出現(xiàn)分化，呼和浩特市供給下降，而貴陽繼續(xù)增加。需求角度，三類城市增加速度差異不大，一線城市需求變化相似，只有三線城市貴陽波動較大，尤其在研究期末，其增加幅度遠高于其他城市。從市場供需綜合角度分析，一線城市需求增速高于供給增速；二線城市供需互有漲跌，但整體偏離較小；三線城市偏離幅度較大。結果表明，不同等級房地產市場供需具有各自特點。

（二）市場周期對比分析

從市場周期角度，三類城市需求周期差異較小（2-2.7a），供給周期差異較大，且供給周期普遍大于需求周期。供給周期最快的為一線城市（2.7a、2.3a），二線城市供給周期均為8a。

市場需求體現(xiàn)于購買意愿和購買能力的綜合。三類城市的需求周期差異較小，說明各個城市的消費者購買能力變化趨勢一致，購買意愿影響因素同質化，且對市場變化反應較迅速。供給市場二線城市（杭州、重慶）周期8年，說明其供給趨勢變化方向性強，上述兩個城市在研究期內，城市規(guī)模不斷擴張，土地供給面積持續(xù)增加，因此其周期較長。二線城市多為省會等區(qū)域中心城市，城市用地處于粗放型的高增長時期，城市土地供給潛力較高。三類城市中，一線城市和三線城市供給周期和需求周期差異較小，表明房地產市場基本保持了供求關系的均衡發(fā)展；而二線城市的供給周期長意味著市場供求關系不匹配且處于供給旺盛階段。

（三）房地產政策影響對比分析

房地產市場影響因素繁多，作用機制復雜。政府的宏觀調控政策對各城市房地產市場的影響，主要作用于供給、需求兩方面。嚴管土地、調整住房供給結構、信貸調整等是針對供給市場的調控手段；調節(jié)住房貸款成本、稅收等方法是對需求市場的調控手段。調控政策對供求雙方有正向或逆向的影響，存在一定的周期性。將2005-2012國家針對房地產市場的政策羅列，發(fā)現(xiàn)市場需求的拐點均為國家政策拐點時點（2005、2009、2012）（見圖2），政策對房地產市場需求的影響顯而易見（見表4）。但是，市場供給方面并沒有隨政策變化而相應出現(xiàn)拐點。因此，房地產市場調控政策對市場需求影響大，作用效果及時且顯著；而供給受到土地供應、項目開發(fā)周期影響，效果不顯著。這一點也可由北京房地產市場供需周期變化得到驗證。與已有研究結果相對比，北京房地產市場相比十年前，供給周期變化較小（2.8a-2.7a），而需求周期波動加快（2.8a-2.3a）。

結論與建議

不同等級城市房地產市場供需變化趨勢存在顯著差異。房地產調控應分區(qū)域、分城市進行調控，實行差異化政策，以達到精準調控。在具體政策方面，由于需求對政策反映最直接，針對市場需求調控政策方向應相對穩(wěn)定，防止人為加快市場波動；而針對市場的供給調控政策應綜合城市規(guī)模、土地、資本、人口流動等情況，差異制定，或通過相關影響因素的間接調控，達到市場調控目的。

不同等級房地產市場供需周期存在顯著差異。房地產企業(yè)可以通過跨等級城市組合發(fā)展，利用區(qū)域梯度轉移等方式來“延長”房地產周期時間降低市場周期差異引起的風險。此外，房地產企業(yè)可以通過需求周期變化，把握土地儲備和項目開發(fā)節(jié)奏。

三線城市市場突變性更強，波動更大。三線城市市場規(guī)模相對較小，易受影響，規(guī)律性較差。中國三線及以下等級城市數(shù)量巨大，選擇研究對象很難兼顧數(shù)量和區(qū)域代表性。但是，從不同等級城市對比角度，分析結果是可信的。進一步研究中，可從區(qū)域和城市角度通過聚類分析，形成具有代表性的樣本進行對比分析，從而對房地產市場運行機制進行深入探討。

參考文獻：

1.張軍.房地產宏觀調控的相機抉擇與長效機制構建[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2015（29）

2.朱沙，李雙琦，陳國藩.基于市場異質性的房地產市場區(qū)域調控政策研究[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2016（7）

3.竹隰生，章琛.不同區(qū)域房地產周期的比較研究—基于中國四個直轄市1990-2009年的時間序列[J].建筑經(jīng)濟，2011（11）

4.王東，陳詩駿.基于優(yōu)化擴散指數(shù)法對房地產周期波動的研究—以深圳市為例[J].經(jīng)濟評論，2007（5）

5.張紅，謝娜.基于主成分分析與譜分析的房地產市場周期研究[J].清華大學學報（自然科學版），2008，48（9）

6.羅樂，張欣莉.房地產周期的聚類分析[J].特區(qū)經(jīng)濟，2006（2）

7.樊元，陳羅華.基于概率法的我國房地產周期波動實證分析[J].商業(yè)時代，2012（4）

8.張惜偉，王，張裕鳳.遼寧省房地產市場周期波動譜分析及實證研究[J].內蒙古師范大學學報（自然科學漢文版），2016，45（4）