賣家因房屋漲價(jià)毀約，漲價(jià)部分歸買家 等

賣家因房子漲價(jià)毀約，漲價(jià)部分歸買家

[案情]2015年底，程女士經(jīng)中介公司居間介紹，看中了王先生所有的一套兩百多平方米的房屋，協(xié)商確定后，2015年12月7日，程女士與王先生簽訂了房屋買賣合同，約定購買該房屋含車庫、車位、固定裝修、固定廚衛(wèi)設(shè)備，成交總價(jià)303萬元，并約定王先生應(yīng)于2016年3月10日注銷他項(xiàng)權(quán)證。程女士支付了5萬元的定金。但是3月5日，中介電話告知程女士說王先生房子不賣了，程女士急忙發(fā)函給王先生及中介公司，要求王先生注銷涉案房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證，并協(xié)助他辦理過戶網(wǎng)簽及資金托管手續(xù)，但是王先生拒收該函件。程女士又委托律師向王先生再次發(fā)函，但是王先生仍然拒絕繼續(xù)履行合同。無奈之下，程女士將王先生告上法庭。審理中，經(jīng)程女士申請，吳中法院委托房地產(chǎn)評估公司對涉案房屋、車庫、房屋內(nèi)固定裝修及物品清單上物品的價(jià)值進(jìn)行鑒定。評估公司出具房地產(chǎn)司法鑒定評估價(jià)報(bào)告，評估總價(jià)3581100元、車庫評估總價(jià)80000元、裝修及附屬設(shè)施評估總價(jià)119500元，共計(jì)3780600元。并出具資產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，該房屋室內(nèi)資產(chǎn)市場價(jià)值142782元。上述兩項(xiàng)共計(jì)3923382元。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用的原則，按約全面履行各自的義務(wù)。根據(jù)程女士主張，法院確認(rèn)，原王先生就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同于程女士起訴之日即2016年3月23日解除，王先生應(yīng)當(dāng)退還程女士購房定金50000元。關(guān)于程女士主張的損害賠償問題，王先生違約給程女士造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。故根據(jù)鑒定意見，法院判決雙方的房屋買賣合同解除。王先生退還程女士購房定金50000元并賠償損失893382元（3923382元-3030000元）。

[評析]房價(jià)上漲帶來了二手房交易糾紛的大幅增加，出賣人因房價(jià)上漲而違約的行為，影響了正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于社會誠信的建設(shè)。在二手房交易中，合同約定應(yīng)明確網(wǎng)簽時(shí)間、滌除抵押權(quán)、資金托管、戶口遷移、違約金等問題，預(yù)防糾紛的發(fā)生。

女學(xué)生因交通事故休學(xué)產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)能否主張賠償？

[案情]今年9歲的白雪是某小學(xué)二年級的學(xué)生，還有兩三個(gè)月就可以升到三年級了。可惜天有不測風(fēng)云，在其放學(xué)途中搭乘母親的電瓶車時(shí)發(fā)生交通事故，致白雪右跟骨下緣骨折、頭面部外傷。經(jīng)交警大隊(duì)認(rèn)定，駕駛機(jī)動(dòng)車的劉某負(fù)事故主要責(zé)任，白雪及母親不負(fù)事故責(zé)任。事故發(fā)生后，白雪的母親以其需要休養(yǎng)為由為其辦理了一年的休學(xué)手續(xù)。白雪治療完畢與對方協(xié)商賠償未果，起訴至C市人民法院，要求對方賠償包括學(xué)費(fèi)在內(nèi)的所有損失。白雪的代理律師認(rèn)為，休學(xué)產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)應(yīng)該得到賠償。因?yàn)檎幱谇髮W(xué)年齡的學(xué)生因事故致傷后需治療，必然會造成停課停學(xué)，影響學(xué)習(xí)的進(jìn)度而致休學(xué)，休學(xué)后復(fù)讀必然產(chǎn)生一筆學(xué)費(fèi)，這是客觀需要的情形，屬于因交通事故造成的損失，依法應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。另根據(jù)《民法通則》第117條：損害國家、集體的財(cái)產(chǎn)或他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此處的其他重大損失應(yīng)包括因侵權(quán)行為而導(dǎo)致的合理的間接損失，亦需要侵權(quán)人賠償。劉某的律師認(rèn)為，休學(xué)產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)不應(yīng)該得到賠償。因休學(xué)產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)屬于間接損失不應(yīng)得到賠償。休學(xué)是由當(dāng)事人提出申請而產(chǎn)生的，即費(fèi)用不是客觀原因產(chǎn)生的，而是因當(dāng)事人主觀原因產(chǎn)生的，自行擴(kuò)大了自己的損失。此案在C市引起強(qiáng)烈反響，人們猜測著法院審理的結(jié)果。

[評析]法律實(shí)務(wù)中，對于休學(xué)產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)屬于直接損失還是間接損失還要視具體情況判斷，本案如有證據(jù)能夠證明確白雪因交通事故致學(xué)業(yè)無法完成的應(yīng)認(rèn)定為直接損失，應(yīng)得到法院的支持；若無法證明休學(xué)的客觀性和必要性的，休學(xué)應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人自行擴(kuò)大損失屬于間接損失，不應(yīng)得到支持。

點(diǎn)評：蕾蕾

責(zé)編/昱青