“宇宙第一房企”碧桂園攤上事了

碧桂園董事局主席楊國強最近又有了一個“新頭銜”——安全生產委員會主任。

8月10日，碧桂園召開了一次內部高層會議，會后發文成立了“碧桂園集團安全生產委員會”，由楊國強親自掛帥，集團總裁莫斌為常務副主任。同時，碧桂園將7月26日定為“碧桂園安全生產日”。

促成這一切的是7月26日晚，安徽省六安市的一場大暴雨。下雨時，碧桂園城市之光建筑工地的兩層活動板房里，眾多趕工一天的工人正在休息。忽然，一堵墻在暴雨中砸在活動板房上，鐵皮制成的活動板房不堪一擊、瞬間坍塌，眾多工人還來不及呼救就被壓在房底。

隨后16人被送至醫院，通報6人搶救無效死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重，其他人員生命體征平穩。次日，碧桂園發布公告，道歉、停工、排查，一副井然有序的模樣。

不到1年，11人死亡

事故發生后，碧桂園道歉反應迅速，但對于是否存在安全生產設施不符合國家規定的問題，碧桂園只字未提，而著重講了一件事，“施工人員居住地區活動板房在項目紅線外”。事實上，這不是碧桂園第一次發生安全事故。

4月7日，廣西崇左碧桂園項目二期一工地發生坍塌，致1死1傷。

6月24日，上海奉賢區碧桂園在建小區工地發生模架坍塌事故，致1死9傷。

7月2日，位于河南省安陽市中華路的碧桂園在建工地發生火災。

7月12日，碧桂園杭州蕭山項目地基出現裂痕，路面塌方，讓緊鄰項目的一棟三層小樓成了危房。

7月19日，河南省淅川碧桂園工地發生火災。

“7·26事故”發生5天后，8月1日，江蘇啟東碧桂園中邦上海城二期工地內，濃煙滾滾，一正在施工的建筑樓頂發生火災。

接二連三的安全事故讓碧桂園陷入漩渦，一直以來，碧桂園信誓旦旦地為消費者提供一個“五星級的家”，而它給予施工工人的，連一個安全的暫住地都不算。據《中國經濟周刊》記者不完全統計，自去年9月以來，碧桂園安全事故已造成至少11人死亡。外界認為，碧桂園頻發安全事故，根源在于其“高周轉”模式。但8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會時，該公司主席楊國強否認事故頻發與高周轉有關。

但無法否認的是，楊國強是高周轉的堅決擁護者，他曾如此表述高周轉對碧桂園的價值：“高周轉是我們戰無不勝的法寶”，“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”。

今年4月，有媒體報道稱碧桂園總裁莫斌一周內連續簽三份內部郵件，《關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》《關于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》《關于項目報建高周轉的通知》。

“456模式”

到底是什么是高周轉？

所謂高周轉，即業內俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。主要是指房地產企業在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

高周轉模式可以追溯到2010年，萬科等房企運用高周轉模式創造前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業績和高周轉的“元年”。

碧桂園不是高周轉模式的最先使用者，卻把這種模式發揮到極致。10多年前，萬科曾奉行“5986”高周轉模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質量等問題被逐步放棄，碧桂園則予以傳承。

碧桂園的高周轉被業內稱為“456”模式，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。根據碧桂園今年流傳的內部文件，碧桂園已有意把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3-4個月，獎勵10萬元” 。

“開盤工期和施工工期不是一回事，高周轉搶的是商品房預售許可證。”深圳瑞誠房地產營銷策劃有限公司董事長王大國對記者說，根據相關規定，開發商在投入一定比例資金后，當地住建部門會發放預售許可證。

“開發商拿到許可證后就可以銷售，在購房者交完首付之后到房管局備案，再與購房者到銀行面簽之后就等銀行放款了。一個施工期為一至兩年的樓盤，僅6個月就完成了銷售，這意味著開發商又可以拿這些錢去做投資了，資金成本和時間成本都節省了，這也是不少房企熱衷高周轉的原因。”王大國說。

王大國還介紹說，各地發放商品房預售許可證的時間不同，有的是在地下室建好之后，有的是在樓層蓋到一半，還有的是在樓盤完工。記者注意到，根據2007年修訂的城市房地產管理法，要取得商品房預售許可證，除了已交付全部土地使用權出讓金、持有建設工程規劃許可證，還必須“按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期”。

不打雞血，就沒有今天

“極致”的高周轉將碧桂園推向房企“老大”的寶座。2018年的上半年，碧桂園拿地3298萬平方米，拿地金額達到884億元，遠超排名第二的萬科，萬科拿地金額僅為723億元。

同時，碧桂園的銷售面積達到4349.4萬平方米，排行房企第一。排名第二的中國恒大銷售面積僅有2909.4萬平方米，落后碧桂園近1500萬平方米。截至2018年6月，碧桂園的業績規模達到4124.8億元，可謂遙遙領先其他房企。

再回顧碧桂園近幾年的業績，2016年的營業額為1530.87億元，2017年的營業額達到2269.00億元，較2016年同比增長48.22%。

然而，一系列高速運轉背后耗的是“人命”。在一張有關“高周轉”的文件上，白紙黑字寫著“當天內出設計圖（通宵）”；一位因坍塌事故受傷的工作人員，事后接受媒體采訪還在說：“售樓處是32號樓，要想賣樓，就要提前建好。”

“這幾年，在碧桂園虐夠了，頭發都快掉光了。”

“我們都是被上了發條的木偶，再被拉去打雞血。”

“我一年之間暴瘦15斤。”

或許很少有公司像碧桂園一樣，離職員工對前單位的吐槽如此一致，進而發出“生死不進碧桂園”的感慨。

然而，在碧桂園老板楊國強看來，這是成功要付出的代價，沒有這股子打雞血的勁頭，碧桂園萬萬撐不到現在。今年63歲的楊國強，雖然已是“宇宙最大”房企的老板，但他的生活習慣卻還停留在20多歲當包工頭的狀態——吃飯不超過十分鐘，一碗飯拌幾筷子菜就結束，為吃飯浪費時間，不值得。

2008年，金融海嘯對碧桂園打擊沉重，各地工程大面積停工緩建，股價跌了九成。楊國強帶領公司，邊哭邊唱著國歌和《國際歌》，就這么硬挺了過來。

2014年，碧桂園首席財務官辭職，帶走整個團隊，投資者關系辦公室的所有人都在熬著最后的合同工作日。此時，楊國強又給集團打了一針雞血——他和2800個中介機構簽了代理，短時間內開展全民營銷，動員起20萬人給他們賣房子。

在距離年末兩天時，碧桂園完成年初1280億銷售額的承諾，其中有將近一半來自老業主帶新。老板都這么“雞血”，當手下的誰敢懈怠？

引咎辭職與論功行賞一樣多

楊國強文化水平不高，高中畢業，他總把自己的“人設”定在“農民”。這個農民卻很早地知道了人才的作用。

從2010年開始，楊國強加大了對外部職業經理人的招攬力度。總裁莫斌就是此時空降到碧桂園。

《財經》雜志的《碧桂園3000億躍進秘密》一文中，還講述了這樣一個故事。2013年春天的一個下午，楊國強與中國平安保險集團董事長馬明哲在一場高爾夫球賽間隙交流，那時58歲的楊國強態度謙遜地問了同齡的馬明哲一個管理問題：“你管理平安萬億資產，有什么秘方？”馬明哲說：“我能有什么秘方，就是用優秀的人。我這兒有很多年薪千萬的人。”

回去后，楊國強對時任碧桂園人力資源總經理彭志斌說：“我給你30個億，你去給我找300個人來。”到了2016年底，碧桂園多出1400多名外來職業經理人。

碧桂園新入職的高管，書架上會被放上兩本書：一本是沃爾瑪公司的創始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》，另一本是李明博的自傳《經營未來》。楊國強看中了沃爾瑪薄利多銷的路子，把它套在了賣房上：只要每平米能賺到100元，楊國強就愿意做。

這些職業經理人往往有優秀的業績歷史，一旦被賦予封疆大吏的權責利，往往能在一個表現平淡的區域市場，重新開辟一片天地。

2016年，在碧桂園各區域業績內部排名中，山東區域表現一般。整個山東市場規模大約6400億元，而碧桂園占比不到0.7%。集團助理總裁莊青峰隨即空降山東兼任區域總，他是來自中海的明星職業經理人，曾用5年時間，僅靠一個地產項目，便為中海賺取近170億元。

碧桂園江西、山西等區域總裁，都由2016年的新晉外來者執掌。業績導向下，人事替換隨時發生。各區域也開始裂變，一些業績表現不佳的區域，會被并入周邊業績較好的區域。

在碧桂園，區域總裁引咎辭職與論功行賞的故事一樣多，碧桂園的游戲規則就是大浪淘沙。“我們有很多老隊員離開了，業績不行就是要被淘汰的，而且你只有一年期限。”碧桂園一位人力資源人士告訴記者。

光有罰，沒有獎不行。

2012年，碧桂園銷售額476億元。這一年開始推行“成就共享”制度，但在推行的第一年，所有人都將信將疑。到年底時，有人發現自己竟拿到了8000萬元的收入，便去詢問楊國強，是否給自己多打了一個零。楊告訴他這是根據他的業績和分紅所得。這件事在公司內部刺激了很多人，大家發現原來激勵并非只是空頭支票。

到了2013年，大家都開始拼命，2013年底，碧桂園銷售額暴漲至1060億元，翻了兩倍多，從此跨過千億門檻。雖然企業銷售額激增與市場年景好的外部因素有關，但人的能動性被調動起來，也讓碧桂園表現出更多的狼性。

掘金三四五六線城市

為了實現銷售額的大躍進，碧桂園還將目光放在三四五六線城市。2017年，碧桂園在三四線城市銷售近58%，881宗新獲的土地中，一二線與三四線的面積占比為31：69。截至2017年年底，碧桂園的業務已經涉及中國600多個城鎮，近50個縣級市的市場占有率超過30%。

以“7·26事故”發生地六安為例，雖然是四線城市，但六安在安徽省的樓市市場舉足輕重。2018年1月10日-16日一周的數據監測顯示，商品房備案量最多的是六安市718套，占到全省商品房備案量的23.6%，住宅備案量最多的城市仍然是六安市，其備案量為675套，占全省住宅備案量的24.7%，而省會合肥屈居第二。

這其中碧桂園起了不小的促進作用，整個2015年六安碧桂園以1627套的成交數量，奪得六安宅銷排行榜榜首。

然而就是這樣一個重點地區，碧桂園的項目建筑工地已發生數起致死事故。去年11月，六安市人民政府安全生產委員會辦公室發布警示通報，指出一個星期之內發生四起生產安全事故，而其中碧桂園占兩起。

去年10月29日，六安市城區碧桂園·置地中央公園項目11號樓建筑工地，施工單位的1名工人在清理11號樓建筑垃圾時，從16層墜落地面后死亡。隨后11月4日，六安市城區碧桂園·城市之光1標段5#樓施工工地，施工單位1名工人在作業過程中被從樓上墜落的鋼管著地反彈砸傷，后送醫院搶救無效死亡。

數起施工死亡事件背后，則是碧桂園樓盤的質量問題。從今年6月起，碧桂園在安徽、江蘇、廣東、杭州、青島、南京等多地均出現工程質量問題和投訴，并引起全國范圍內的維權潮——花高價買的精裝房結果卻連毛坯都不如；裂縫、鼓包、墻磚脫落都是家常便飯；收房后反復大修幾個月還沒辦法入住……

因三四線樓市利潤相對較低，這也決定碧桂園只有通過高周轉才能保證資金回報率，所以在追求高周轉上，碧桂園比其他房地產商更為激進。就是這樣一個“好壞”參半的榜樣，還引來不少效仿者。在“7·26事件”之前，一些房企正在學習碧桂園模式。

在保利地產近日召開的股東大會上，該公司董事長宋廣菊表示，該公司在項目周轉方面也學習了碧桂園的一些做法，已有專門的運營中心來提高效率。常規情況下，項目爭取一年內能夠銷售，特殊情況下五六個月也可以。

泰禾集團是高周轉的多年實踐者，其董事長黃其森今年5月表示，高周轉就是利潤，就是競爭力，今年重點圍繞高周轉進行優化升級，集中力量強化高周轉，旗下項目追求6個月的開盤速度，該公司要求各大區域公司將節點指標梳理出來，分解到每個部門。此外，陽光城、新城控股等上市房企也是高周轉模式的擁躉。

為了什么？！

為何采用高周轉模式的房企越來越多？曾擔任多家房企高管的中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析說：“在去杠桿、防風險的大形勢下，民營房企的各種融資途徑有限，資金鏈的緊張迫使企業采取了超出正常項目程序和流程的高周轉措施；由于競爭的加劇，加之對企業規模、投資回報的追求，高周轉逐漸走向反面，即違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間所允許。”

華南一家上市房企高管也表示，“現在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名內，銀行可能都不會放貸款，這或許也是房企想通過高周轉使自身規模更大的因素之一。”

上述高管還稱，高周轉是整個房地產開發企業的慣用手法。“不得不高周轉。如果房企愿意放慢速度，也可以對資金不那么在意，但又擔心行業排名下降，因此，不敢放慢速度。當然，這會造成兩個極端，一些房企高周轉越快，擴張也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融資受限，最終可能會被淘汰出局。”

然而，不顧質量和生命的高周轉，安全事故頻發，不僅將碧桂園推上輿論的風口浪尖，其在資本市場也遭遇股債雙殺。從6月24日第一起建筑事故后，碧桂園股價已經從15.84港幣跌至最近一個交易日收盤價的10.88港元，跌幅超過30%，市值縮水過千億。在股價遭遇重創的同時，7月30日當天，碧桂園2025年到期的美元債亦創三周來最大跌幅。

碧桂園正遭遇有史以來最致命的一次危機。不僅項目停工，在各地的維權現場，“虛假宣傳”“欺騙業主”“無證交房”等橫幅一個疊著一個；“碧桂園，給您一個‘無星的家”，是業主送給楊國強的新標語。

銷售回款急劇下滑與業主不斷維權退房等一系列連鎖反應下，碧桂園一直追求的高周轉也將掉頭而下，周轉效率再也無法快起來。

在銷售與回款急劇下滑的同時，碧桂園的有息負債卻高達2000多億人民幣，預收款3000多億，一旦由于資金緊張出現債務違約，將誘發債權人的大面積擠兌，這有可能讓靠高杠桿驅動的資金密集型企業碧桂園瞬間崩塌。

最終，碧桂園為他們的速度付出了代價。這代價是埋在塌方下工人的生命，是被逼走上街頭拉橫幅的業主，也是“宇宙最大”地產公司岌岌可危的誠信。

8月3日，碧桂園發布會現場，針對碧桂園是否還想當行業老大的問題，楊國強表示，該不該當老大，你們教我，該怎么辦？他稱，“我也不知道為何近期會出現眾多質量事故，我真的想跟一批優秀的人同行，為社會美好做點事，出了這個事，我更要求新工藝、流程的研發和應用，對質量和安全有更好的保證。”

“我是天底下最笨的人，做了事情錢又不是自己的，我本來可以跟大哥去爬珠穆朗瑪峰，我也想去讀書，但都沒做。”楊國強略委屈地表示，他還寫了一幅字：“為了什么？！”