地產住宅項目精裝修管理及相關問題探討

蘇建材

(廈門聯發（集團）房地產有限公司， 福建 廈門 361006)

0 引言

雖然房地產行業經濟在不斷發展，其產業規模在日漸擴大，但是相應的管理難度也更大。尤其是小業主維權意識逐漸增強，要求房地產企業要重視精裝修管理中存在的問題，采取有效措施予以應對，才可以維持開發商良好的信譽與銷售。

1 精裝修住宅定義及優點

1.1 精裝修住宅定義

在房地產領域，包括簡裝修與精裝修。簡裝修即是簡單的裝修，而精裝修則是簡裝修改進的產品。而所謂的精裝修住宅即是對商品住宅進行一次性裝修而形成的城鎮集合式住宅。具體而言，即是對住宅墻面、衛廚和地板等實施一次性裝修工作，從而形成新建的集合式住宅。

1.2 精裝修住宅優點

對于精裝修住宅，其主要體現出三個方面的優點：首先是精裝修住宅可節省成本。精裝修是土建與裝修相結合的裝修形式，而住宅的整體布局都保有其設計風格的連貫性。在精裝修的實際過程中，應該考慮到平日的業務需要而堅持人性化的原則來進行裝修施工，可以避免裝修設計的不全面而帶來的裝修缺陷，利于降低裝修成本。其次，精裝修住宅的裝修效率比較高。以往對住宅進行裝修都具有一定的繁瑣性，比如要聯系裝修公司及裝修人員，這個過程會消耗一定的時間。而在精裝修模式下，住宅裝修環節被簡化，能夠縮減裝修時間，加快裝修效率，縮短工期。最后，對住宅進行精裝修，一般可以由房地產開發商來統一完成，為了提高精裝修質量，改善室內污染，提高居住質量，通常會推廣使用環保新材料進行裝修，利于精裝修住宅的可持續發展。

2 常見問題

2.1 裝修質量依舊尚未到位

雖然精裝修得到了一定的普及，但是其中依舊存在著質量問題，尤其是成品保護方面缺乏相關科學的管理機制。在實際裝修施工中，存在比較多的易損材料或設備，比如木地板、墻面乳膠漆和石材墻磚等等，一旦在后續施工中沒有予以有效保護，就會容易出現成品損壞現象。再加上在精裝修施工中，部分施工單位為了減少成本，在成品保護中偷工減料，一旦成品受到損傷，則很難予以修補和復原，最終會降低住宅品質，也降低客戶滿意度。

2.2 精裝修施工過程的組織協調性不足

在實際的精裝修施工中，存在著各組織部門協調配合程度低的問題，甚至設計師和工程師在施工后期才介入進去，導致精裝修設計和精裝修施工之間存在脫節現象。再加上在施工后，一旦出現尺寸不合理的問題，就容易導致設計變更，直接對精裝修施工質量造成影響。同時，建筑設計和裝修設計也可能存在脫節現象，這是因為建筑施工單位與裝修單位并不隸屬于同一企業，若是兩者之間缺乏有效的協調配合，就容易出現設計上的不契合現象。

2.3 交叉施工和流水施工存在的問題

在精裝修施工中，存在著多個施工環境交叉的現象，很容易出現施工界面移交時間不準時、施工工作面存在沖突、人為縮短建設時間、為趕工期而搶工等等問題，影響精裝修建設質量。另外，跨專業施工的流水化程度比較低，流水施工組織條件不夠嚴謹，很難全面保障精裝修施工質量。

3 解決精裝修住宅工程管理的措施

要對精裝修住宅工程管理中的常見問題進行解決，可從以下幾點入手：

3.1 對材料的質量控制

裝修材料可以直接對裝修工程的質量產生影響，因此需做好材料質量控制工作。首先，房地產企業應該建立嚴格的材料檢驗制度，對材料品種、材料規格、材料尺寸等進行規范全面的檢驗。尤其是對住宅關鍵部位和隱蔽部位所需的材料進行嚴格的檢查，包括甲方和乙方提供的材料，都需做好嚴格的檢查與驗收工作。而精裝修住宅既注重居住的舒適性，也注重住宅的外觀美。因此，在選擇材料時，也要注重選擇外觀好的材料。其次，在材料使用過程中，要求相關人員嚴格遵循相關制度來進行。在保證材料檢驗合格的基礎上，還需要保證有相關人員的簽字，再結合規范的使用要求將材料投入到裝修施工中。

3.2 加強對建筑裝修環節監督

裝修工作與居民的生活環境及其生活質量存在著緊密的聯系。因此，在實際的精裝修施工中，需要做好裝修環節的監督工作?？沙浞纸Y合有效的數據信息，推進精裝修施工中的監督活動，并對精裝修各項工作進行考核與評價，發揮出最大化的監督作用，并讓裝修人員充分認識到裝修監督的重要性，自覺做好裝修施工工作。在實際的監督工作中，尤其要做好施工進度、現場施工質量等管理環節的監督工作。首先，在施工進度方面，要保證精裝修住宅項目具有可行性進度的施工計劃與安排，做好各個時間節點的裝修進度監督工作，定期做好巡查工作，并召開監督匯報會議，便于隨時掌握裝修進度，了解各個時間節點的裝修完成情況，并采取措施解決施工中出現的計劃偏差或者進度滯后的問題，及時糾正不足。其次，在現場施工環節，對其進行全面的監督具有重要意義。在監督過程中，需要保證施工人員嚴格遵循文明安全施工管理制度進行施工，一旦在監督巡查過程中發現有違反行為，則需要予以警告與批評，若是二次發生違反行為，則予以合理的經濟處罰。這一處罰可在工程進度款結算過程中予以體現。而除了經濟處罰，應該要求相關人員對不合理的施工內容進行規范性的整改，以保障施工質量。

3.3 完善精裝修管理機制

健全與完善的精裝修管理機制能夠為精裝修工程管理提供指導與支持，也為裝修質量提供一定的保障。因此，在住宅精裝修工程管理中，第一，需要對其管理機制進行全面的完善，充分重視管理人員在管理工作過程中的核心地位，提高管理人員的責任意識與管理水平，要求其嚴格遵循科學的管理機制相關要求來展開管理活動，在最大限度上提高精裝修管理效果。第二，要構建嚴格的組織管理制度，為提高組織管理水平提供支持。要求參與建設的各方主體在各個施工階段進行有效的配合協作，實現住宅精裝修建設管理的整體化與系統化。要結合現有精裝修部品構件的規格和類型、供應商技術能力、施工單位的施工可行性等等進行精裝修施工設計，在住宅建筑初步設計階段，相關設計人員應該征求裝修單位的意見，使得住宅設計與裝修設計存在一致性，避免出現二次改造的問題。同時，在施工階段，各施工單位應該相互協調配合，尤其是在交叉施工和流水施工方面，要遵循嚴格的施工流程和工序進行操作，確保施工順利開展，全面提高精裝修施工質量。第三，要完善成品保護機制。成品保護的管理力度在一定程度上影響著精裝修管理水平，因此，應該以合理嚴謹的成品保護機制保證成品如期交接，并保障精裝修感觀質量。在實際的成品保護中，需要注意各工序的時間與空間分開的原則，盡可能避免同一區域開展多項工作，對每道工序的施工質量進行檢查，并由專門的人員對裝修完畢的項目進行管理和保護，提高成品保護質量。

4 結語

總而言之，住宅精裝修工程建設具有一定的復雜性與系統性，不但要注重美學，還需要注重質量。在實際的精裝修施工中，各方參與主體應該注重相互配合與協調，做好材料質量控制工作，加強建筑裝修環節的監督力度，并完善精裝修管理機制，全面保障住宅精裝修建設質量。