淺析當(dāng)前影響土地儲(chǔ)備工作的幾個(gè)外在因素

張 旭

（沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心綜合計(jì)劃部， 遼寧 沈陽(yáng) 110000）

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由包括土地儲(chǔ)備、土地供給、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷(xiāo)售及使用等環(huán)節(jié)組成的全鏈條運(yùn)行體系。土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的總源頭不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)其他環(huán)節(jié)的運(yùn)行相互影響，同時(shí)也受?chē)?guó)內(nèi)重要事件、國(guó)家及地區(qū)政策變化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及流動(dòng)等外在因素影響。這些外在因素都對(duì)沈陽(yáng)的土地儲(chǔ)備工作產(chǎn)生直接或間接的重要影響，值得深入分析與研究。

1 土地儲(chǔ)備管理政策調(diào)整的影響

2016年國(guó)家《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）明確，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，并要求地方政府應(yīng)在核定的債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)政府性基金收入、地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理安排年度用于土地儲(chǔ)備的債券發(fā)行規(guī)模和期限。同年中央八部委出臺(tái)的《關(guān)于金融支持工業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)增效益的若干意見(jiàn)》明確實(shí)施差別化的貨幣信貸政策導(dǎo)向，加大金融對(duì)工業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和工業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、增效益的支持力度。2018年1月國(guó)家《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資規(guī)〔2017〕17號(hào)）進(jìn)一步明確，強(qiáng)化對(duì)債券的“使用主體、額度規(guī)模、資金用途、投入收益平衡”的控制，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備資金使用監(jiān)管。4月份央行發(fā)布公告，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，用于支持民營(yíng)小微企業(yè)發(fā)展。近年國(guó)家出臺(tái)新的土地儲(chǔ)備政策對(duì)土地儲(chǔ)備資金使用的管理更加嚴(yán)格和規(guī)范，土地儲(chǔ)備融資渠道變窄，融資規(guī)模受限制，融資難狀況將成為一種常態(tài)；另一方面銀行仍繼續(xù)實(shí)行差別化的信貸政策，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對(duì)土地儲(chǔ)備是一種間接利好，但直接幫助作用有限。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響

去年以來(lái)，全國(guó)一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行。今年“兩會(huì)”以后，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，從加大土地供應(yīng)、擴(kuò)大商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)范圍、全域限購(gòu)、調(diào)整公積金貸款額度、系數(shù)和準(zhǔn)貸時(shí)限、遏制投機(jī)炒房行為等多個(gè)方面，持續(xù)加碼控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)急性政策，通常逆房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)而行，貫穿房地產(chǎn)發(fā)生整個(gè)周期，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，出臺(tái)限制性措施；在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷時(shí)，出臺(tái)刺激性措施。這些政策會(huì)針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整，具有短期性、應(yīng)急性的特點(diǎn)。2016年下半年沈陽(yáng)出臺(tái)“13條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，2018年4月又出臺(tái)新“9條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到初步控制，但收效不大。主要原因是市場(chǎng)供需雙方均把握了房地產(chǎn)調(diào)控政策的運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)，所以造成調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生“軟約束”效應(yīng)。這種政策對(duì)商品房銷(xiāo)售短期內(nèi)有一定影響，而對(duì)土地儲(chǔ)備的影響不大。

3 東北、沈陽(yáng)振興政策的影響

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了新一輪振興東北老工業(yè)基地政策，推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策支持沈陽(yáng)改革創(chuàng)新，批準(zhǔn)沈陽(yáng)城市建設(shè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)在渾南落地等。隨著相關(guān)具體實(shí)施意見(jiàn)、方案和細(xì)則的出臺(tái)和推行，這些政策由心理預(yù)期影響逐步向?qū)嵸|(zhì)拉動(dòng)升級(jí)，沈陽(yáng)城市對(duì)資源的集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步增強(qiáng)，可能吸引一些重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)人口導(dǎo)入。當(dāng)前，沈陽(yáng)主城區(qū)，渾河兩岸部分區(qū)域的地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)的重要原因是這些利好政策釋放的影響。這些政策對(duì)土地儲(chǔ)備工作是重大利好影響。

4 城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響

城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，需要相應(yīng)的房地產(chǎn)供給。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到80%時(shí)，城市化將基本停止，并將出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。目前沈陽(yáng)城鎮(zhèn)化率已達(dá)70%以上，但全國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍不足60%。鑒于我國(guó)人口在各地域之間可相對(duì)自由流動(dòng)性的特點(diǎn)和沈陽(yáng)作為區(qū)域中心城市的優(yōu)勢(shì)地位，沈陽(yáng)的城市發(fā)展仍有較大的擴(kuò)圍空間，2018年仍將有大量外來(lái)人口到沈陽(yáng)購(gòu)房置業(yè)，將不斷推動(dòng)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)土地儲(chǔ)備也是一個(gè)利好。但從另一方面也要看到，我國(guó)農(nóng)村大量年輕人雖然仍保留農(nóng)村戶(hù)口和住房，但已經(jīng)在城市購(gòu)買(mǎi)商品房。他們白天或農(nóng)忙時(shí)回農(nóng)村勞動(dòng)，晚上或農(nóng)閑時(shí)回城市生活。這種情況普遍存在，實(shí)質(zhì)上是預(yù)支了城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的需求。未來(lái)對(duì)城鎮(zhèn)化率拉動(dòng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的期望值不宜過(guò)高。

5 老齡化深度發(fā)展的影響

老齡化是一個(gè)世界性、全國(guó)性課題，沈陽(yáng)的情況也不例外。目前沈陽(yáng)的老齡化已經(jīng)達(dá)深度，并繼續(xù)發(fā)展。老齡化深度發(fā)展將產(chǎn)生兩方面效應(yīng)，主要是負(fù)面效應(yīng)。一個(gè)是拉動(dòng)效應(yīng)。將會(huì)產(chǎn)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極作用。二主要是負(fù)面效應(yīng)。25-59歲是購(gòu)房的主要群體，60歲以上的老年人購(gòu)房意愿不強(qiáng)，老年人對(duì)住房的消費(fèi)能力明顯減弱。老齡化進(jìn)程的加快，“4-2-1”家庭模式帶來(lái)的社會(huì)矛盾凸顯，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然是個(gè)利空因素。另外，老齡化深度發(fā)展帶來(lái)的是人口自然死亡率的上升，將會(huì)導(dǎo)致房屋空置率不斷上升，對(duì)土地儲(chǔ)備是利空影響。

總之，土地儲(chǔ)備工作要考慮多方面因素，任何政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的變化，都會(huì)在土地市場(chǎng)形成蝴蝶效應(yīng)，從而影響土地儲(chǔ)備工作，所以我們要時(shí)刻把握形勢(shì)，分析問(wèn)題，研究對(duì)策，才能在工作中做到有備無(wú)患。