商業綜合體建筑設計分析

胡 鈞 璞

(山西省建筑設計研究院,山西 太原 030013)

1 中國商業形態的起源及發展

中國古代商業的產生發展是伴隨著城市的產生發展而來的。大致經歷了四個發展過程。第一過程為原始社會晚期和夏、商、周三代，氏族的聚居以及相互之間的斗爭，集體防御的城市出現了，隨之而來原始的商業交換活動開始了。第二過程為春秋至漢。“市”出現了，專門作為商業和手工業的活動場所，與“里”形成“里坊制”。第三過程為三國至唐。“里”與“市”得到進一步的發展，管制放松。“十里長街市井連”商業得到了較大的發展。第四過程為宋代以后，開放式街市區形成，“里坊制”取消，商業得到了極大的發展。

原始商業以集市作為商業交換的場所，它們既是商業交易場所，又是城際貿易與長途販運的集散地。同時又存在城市中的沿街商鋪的商業形式，他們既是商業交換的點，又是商業活動的線，整個帶動城市商業活動的面。所以歸納最初的商業建筑形態——集市和店鋪。

2 近代商業的快速發展形式

隨著近代社會的快速發展，商業形態也由“以物易物”“日中為市”的市場、前店后坊式的店鋪形式發展為多種建筑形態。

從20世紀開始，百貨商店逐漸盛行，經營范圍也越來越廣泛，商品種類多樣，花色品種齊全，兼備專業商店和綜合商店的優勢，能夠滿足消費者多方面的購物要求。直到20世紀末，隨著購物習慣和方式的轉變，消費者的購物需求增長較快，超級市場應運而生。到21世紀，人們商業行為不僅僅是購物，更多的是通過逛街購物達到體驗消費、社交的目的，多種新型的商業模式蓬勃發展，其中商業綜合體為其中的一種。下面本文將以商業綜合體中商業零售為分析對象。

3 商業綜合體的類型及模式

3.1 商業綜合體的概念

商業綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等多種核心功能于一體的“商業之城”。

3.2 商業經營模式

1)統一經營(全部持有)。優點：業態控制，可按整體定位和布局引入特定商戶，尤其引入主力商戶統一經營管理有利于經營，保證商業整體的宣傳和運營，確保服務質量，有利于前期降低租金以培育商戶，為長期商業增值提供保障(后期資本運作)，有利于提高商業的成功率，為其他物業提供增值。缺點：資金回收期長，開發商風險較大。

2)直接銷售(全部銷售)。優點：資金回收速度快。缺點：無業態控制，影響項目整體形象和銷售，不利于統一管理，從而對經營不利。

3)持有70%～80%，銷售20%～30%。持有與銷售比例，根據不同財務要求，比例有所變動。具備持有物業與銷售物業的優缺點。

3.3 商業定位

通過對項目所處區域、周邊環境及現有商業的分析，可以進行項目商業定位，見表1。

表1 商業定位表

3.4 商業綜合體商業零售部分

商業綜合體商業零售部分包括Shopping Mall、室內外步行街等兩部分。

Shopping Mall：其中有百貨商場、精品店街、各主力店、超市。該部分建筑將大部分自持。

室內(外)步行街區：一般2層～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店(100 m2～500 m2)、休閑性質商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

3.5 商業消費行為分析

商業最初定位應該確定商業人群消費行為。目前流行商業消費有以下幾種：潮汐消費(娛樂主力、時尚小鋪)、超前消費(輕奢品牌、個性品牌)、個性消費(定制服務)、潮流消費(時尚小鋪、聚會餐飲)、體驗消費(參與實體店、互聯網+、送貨到家)。

3.6 商業業態組成

商業消費行為決定商業業態的組成，商業業態現在以體驗性消費為主，輔以其他消費。商業業態主要為：生活超市、餐飲、影院、品牌零售連鎖、休閑娛樂場所。

4 商業建筑空間形態及動線設計

1)商業建筑空間組織上，以廣場、商業街兩種方式進行空間組織，總結為室內(外)商業街、室內(外)商業廣場、室內外商業街+室內外商業廣場。

2)商業入口層的價值最大化：單首層、雙首層、三首層。商業項目中人所共知的一個原則：樓層越高商業價值越低。所以在商業空間組織上，盡量利用下沉廣場以及扶梯，將地下層以及2層進行充分的商業價值開發。

3)商業流線。

商業的流線設計中包括：商業內部人流設計、商業人車流線設計、商業后勤流線設計。商業內部人流設計是重中之重。

a.商業內部人流設計分為水平動線設計和垂直動線設計。水平動線設計應采用環形動線設計，這樣能夠避免商業的盡端式出現，降低顧客的購物的趣味性。同時在環形動線的基礎上盡量增加支路環狀動線，方便顧客的選擇性和購物的多樣性。比如上海金虹橋商業綜合體。商業總體采用商業廣場+商業街的模式，水平動線為一個主動線+一個支動線，動線明確不單調，空間層次豐富，商業街趣味性足。商業垂直流線應注重連續自然的過渡，將水平流線導入垂直流線。載體空間為商業廣場及商業街，載體工具為垂直電梯以及扶梯、景觀樓梯，消除垂直空間的不連續性，方便顧客的購物體驗。以難波公園(如圖1所示)為例，通過垂直電梯和景觀樓梯，將地上商業空間進行了很好的連接，創造了商業的價值最大化和顧客購物體驗最大化。

b.商業人車分流設計。目前商業盡量做到人車分流，總結有三種形式：地下車庫(上店下庫)、樓層車庫(北京金源世紀，前店后庫)、屋頂停車(下店上庫)，經常三種形式混合實施。集中停車庫的選擇根據場地的形式以及功能組合的要求進行配置，分散配置既能解決停車要求，又可分散平均滿足各功能區塊的停車要求。地面停車作為補充，不可大量設置。

c.商業物流組織。商業后勤流線設計包括貨物流、廢物流設計。此流線應與商業動線流線進行分區或分時分開設計。分區設計通常采用入口處通過地下車庫進入，設置貨車停靠區以及垃圾回收站，結合地上功能分區的設置要求，分片分組設置貨物梯，地上部分結合后勤通廊設置貨物流線，商業物流動線與人流動線車頂分開。分時設計與分區設計區別在于垂直電梯及貨物通道與人流通道合并，商業定時進行物流組織，一般商業規模較小時，采用此種方式。以上海嘉里中心(如圖2所示)為例。

d.商業空間尺度。目前商業形式為主力店+商鋪+街或廣場。那么街道、廣場及商鋪的尺度如何既關系到商業空間的好壞，又關系到商業能否價值最大化。

街道的尺度：

合理的街道寬度原則：當人流動線兩側都布置商鋪時，一般人流動線的最小寬度是6 m，宜人寬度在9 m左右。當主要人流動線的中央布置休息空間、座椅、植物、貨亭、花壇或者雕塑等時，那么寬度可達13 m～15 m，除了能保證正常人流順利通行之外，還能承受高峰時期的人流荷載。人流動線的寬度的設定必須能保證每側商店都有3 m的凈步行空間。內部動線寬度D與高度H之比在1∶1左右，空間感受比較舒適，盡量不要超過1∶3。在實際生活中道路空間感受不是靜止的，而是在持續行進中逐漸形成，因此道路長度L與寬度D，則是道路連續性和統一性的重要指標。街道長度控制在280 m～350 m為宜。如：蘇州萬科美好廣場內街寬度9 m～12 m，上海正大樂城街區寬度10 m～13 m，上海大寧國際街區寬度9 m～15 m。

中心廣場尺度：

廣場的主要圍合方式有：四面圍合、三面圍合、兩面圍合與單面圍合。四面圍合和三面圍合的空間封閉感相對較好，向心力強。

如果將廣場平面形態簡化成一個大致的矩形，以L代表矩形的長度，D代表矩形的寬度，歷史上的廣場經驗數據表明，L/D<3為宜，以確保廣場不至于從節點型空間變為細長的線型空間。同樣以H為矩形周邊垂直街邊的平均高度，D/H也有比例上的要求，以確保廣場空間產生向心內聚而不離散的圍合感。

入口廣場尺度：

設置入口廣場要通過設計盡量吸引人流從主入口進入商街。廣場要考慮舉辦運營活動的可能。

a.主入口廣場常見面積為500 m～1 000 m。

b.主入口通道常見寬度為10 m～20 m。

c.主入口離最近的垂直交通相距一般為20 m左右。

大寧國際廣場入口廣場面積約為500 m2。

商鋪的劃分尺度：

商鋪劃分一般進深在10 m～16 m為宜，總面積根據銷售情況而定，為了降低投資門檻，實現快速化的目的，建議商鋪控制在100 m2左右(見圖3)。那么商業街的一半尺度即鋪深+消防樓梯+通道，最小約為30 m。

主力店商鋪尺度根據各店要求不一致，面積大小位置均不一致。

5 商業建筑第五立面的利用

商業建筑寸土寸金，在充分開發挖掘地上、地下空間的前提下，最大化利用商業屋頂及第五立面的空間。以下舉例說明，上海國金中心屋頂設置咖啡廳、茶吧以及小游園，內隱藏設備用房，給3層～4層商業空間提供了類地面空間，利于商業人流向較高層次商業疏導。上海金虹橋商業中心(見圖4)，通過層層退臺空間，在第4層設置局部屋頂花園，同時在第5層屋頂設置了哞哞農場，進一步帶動了高層次商業的人流量，同時引導人流步移景異，在向上過程中獲得充滿趣味性的購物體驗。

6 商業其他細部設計

層高設計以萬達商業為例：首層層高在5.4 m以上，2層及以上在5.1 m以上，地下1層層高在5.1 m以上。柱網以8.4 m×8.4 m為宜，商業街寬度為3.5 m～4 m左右，橋寬為3.5 m，每隔24 m左右設有一座天橋相連。

7 結語

商業建筑功能繁多，流線復雜，我們在進行設計過程中，應該配合商業策劃進行前期的定位，同時設計中應將功能組織以及流線設計作為主要方向，輔以具體細節設計完善。目前商業隨著電子商務的迅猛發展，商業類型也在進行著調整，那么商業建筑也在進行著變化，我們應該多總結，多創新，緊跟時代步伐。