綠城加入高周轉大軍 壓縮高端物業欲提速

周月明

2018年，房地產政策仍以強調控為主，且部分城市圍繞打擊炒房調控仍在升級。綠城中國項目多位于調控重點城市，此時祭出高周轉大旗或許也是不得不為之

近幾天，綠城房地產建設管理集團董事長、總經理李軍的一段言論引發了廣大投資者熱烈討論。在博鰲房地產論壇采訪時，李軍稱，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的，維權潮會在這幾年出現。誰也不要笑話誰，接下來估計誰都逃不掉。他還表示，由于利潤結算有滯后性，未來兩年，房企的財務報表會很難看。

李軍的言論再加上上個月綠城的一則加速資金回籠內部通知，再次將這家浙系房企龍頭推上了輿論焦點。

那么，一向走高品質路線的綠城近年來經營狀況如何？周轉計劃如何安排？拿地布局又有哪些調整？高周轉情況下施工速度是否有變化？如何找到速度與質量之間的平衡？就上述問題，《投資者報》記者近日致電致函公司品牌部，有倪姓工作人員稱“已看到采訪提綱”，但截至發稿記者并未收到回復。

加入高周轉大軍

目前房地產行業集中趨勢明顯，融資壓力提升，如何迅速擴大規模以免被“吃掉”，以及快速回籠資金減輕資金鏈壓力，都是各家房企努力追求的目標。

一份從綠城內部流傳出來的備忘錄稱，綠城將要求員工加快銷售，加速資金回籠，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應收款項催收力度。該份備忘錄顯示，綠城接下來還將“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

從這份文件可以看出，一向以品質著稱的綠城也加入了高周轉大軍，以應對這些行業壓力。

對于綠城的周轉速度，其執行董事、執行總裁李青岸曾稱，不同產品周轉速度將做出不同安排：“為了適應市場，綠城內部產品結構調整為‘262模式，即20%做高端物業，拿地到開盤一年；60%追求性價比較高的產品，用來提高周轉率，這類產品分布在三四線城市和少數二線城市，保持‘5912的節奏，即5個月開工，9個月開盤，12個月現金流回轉，在這一輪調控下，綠城對于這部分產品工期也會稍作壓緊，個別項目4個月開工，8個月開盤。并且另外20%是保障房和安置房，主要按照政府節奏推出。”

從這一回應來看，市場競爭高壓下，綠城實行的策略是減少高端物業的占比，同時加快速度。

對于產品結構的調整，李青岸表示，“原來高端物業比重高一些，大概40%，此前在三四線城市也有布局，但與市場需求不匹配，這一輪調整之后，高端產品比例有所降低，將性價比高的中端產品比例提高，以便推動銷售率、回款率和收益率指標。”

綠城將高端產品比例降低，業界認為，主要是由于限價政策令高溢價產品利潤空間縮小。由此綠城也更多部署中端產品。

從這位有中交集團背景執行總裁的發聲來看，自2015年5月中交正式入主綠城之后，中交就力求提高綠城的周轉速度。在2015年10月，綠城與投資者的溝通會議上，中交建集團執行董事、財務總監傅俊元就曾表示，“綠城固有的問題是庫存壓力大、開發成本高、持有物業多、管理能力弱。這是綠城堅持高端品質的特性，但也是其發展的障礙。”

此外，綠城總裁曹舟南曾公開表示，早在3年前，綠城中國的執行董事李青岸來到綠城開始，綠城就開始調整財務管控，為企業提速做準備，“以財務利潤為核心，加速周轉，實現有質量的增長”。而在拿地布局方面，綠城也重點布局一二線城市的核心區、海外和小鎮，要求新拓展項目力爭做到不沉淀資產、零庫存。從這些方面都可以看出，中交入主之后的綠城發展策略的轉變。

事實上，在2015年5月中交正式入主綠城后，近三年來綠城的人事架構也大換血。中交集團的份量越來越重。目前綠城的7名董事會成員名單中，有4位均有著中交集團背景。與此同時，上市公司綠城中國和子公司綠城房地產的管控職能被合并，這使得上市公司加強了集權。

從銷售情況來看，高周轉策略已見成效，2017年，綠城總合同銷售金額1463億元，創歷史新高，在克而瑞的銷售排名中，綠城以1457.1億元居第十一位，凈利潤達到26.7億元。而對于2019年的合同銷售額，李青岸接受采訪時曾稱，可以做到2000億元。

周轉速度較低

但是，雖然綠城的自身銷售額較快增長，但多項財務指標值得注意。

從行業角度來看，綠城的周轉速度還是相對較慢。根據億翰智庫統計顯示，2017年，綠城中國的存貨周轉率為0.31，而2017年榜單TOP100企業中，平均存貨周轉率為0.35，其中，TOP1～TOP20企業2017年平均存貨周轉率為0.61，比綠城高出0.3。同時，從總資產周轉率來看，綠城中國的總資產周轉率0.208，而2017年榜單TOP100企業平均總資產周轉率為0.25，其中，TOP20企業中2017年平均總資產周轉率為0.41，高出綠城0.2。目前，房地產行業融資難、融資貴已成趨勢。從2017年1月開始，房企的公司債都處于停滯狀態。2018下半年是公司債的兌付期，房地產企業很可能出現很多債務違約。

查閱綠城的負債率情況，剔除掉預收賬款之后，綠城的負債率是逐年下降的，2016年為54.2%，2017年為52.2%，2017年凈資產負債率達到46.4%，同比下降11.7%，從負債率方面來看，綠城表現較為平穩。

而在融資成本方面，據資料顯示，綠城2017年年底平均融資成本為5.4%，2018年上半年與2017年基本持平。

此外，據2017年年報顯示，綠城的銀行存款及現金有359.8億元。目前有8500億元的貨值儲備。李青岸認為，目前的凈資產負債率是可控的，符合行業水平。且綠城方面曾稱：“目前公司日均賬面資金不低于500億元，現金充裕、安全，遠超公司未來一年內到期有息負債。”

從這些數據來看，綠城的資金鏈狀況相對穩健。