全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌：房地產(chǎn)的風險是灰犀牛

袁陽平

房地產(chǎn)稅的推行已經(jīng)箭在弦上，甚至房地產(chǎn)稅的配套政策很可能已經(jīng)準備好了。

“房地產(chǎn)的金融風險不是‘黑天鵝，而是‘灰犀牛。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌如是說。

顧云昌是1998年國家房改方案主要執(zhí)筆人之一。前不久，在武漢舉辦的2018武漢首屆房地產(chǎn)高峰論壇上，提起當年的全國房改方案，他特別強調(diào)，當年起草該方案的團隊還專門在湖北做過調(diào)研。

對于新一年中國房地產(chǎn)市場的走勢，顧云昌接受《支點》記者采訪時表示，2018年房地產(chǎn)銷售量不會超過2017年，房價下跌可能性不大，總體而言仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。

住房進入高品質(zhì)時代

《支點》：1998年，我國全面實行住房分配貨幣化改革，建立住房保障制度。經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場進入了什么階段？

顧云昌：如今，我國房地產(chǎn)市場進入“精加品”時代。所謂“精加品”，就是精神需求和品質(zhì)需求相結合。

當前我國房地產(chǎn)正處在轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結構、轉換增長動力的攻關期。“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”這一論斷，也同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)。這意味著，“房住不炒，住有所居”的房地產(chǎn)行業(yè)既要陽光普照，又要錦上添花。

房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，第一要保證居住產(chǎn)品的高質(zhì)量供給第二要保證房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展第三要保證房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量運營；第四要保證新興載體的高質(zhì)量打造；第五要保證房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量成長。

《支點》：您如何看待“讓全體人民住有所居”這一目標？

顧云昌：“住有所居”同“居者有其屋”不一樣，擁有自己的房子叫居者有其屋，住有所居則是人人有房住，這個住房或者是買的，或者是租的。從租房這方面來說，或者是公租房，或者是在市場上租的房。

當前，我們需要解決兩類人的住房：一是中低收入家庭，即所謂夾心層，因為保障房沒有他們的名額，商品房他們又買不起。二是解決進城務工人員的住房問題。

解決途徑有兩條：一是通過租房來解決居住問題；二是通過購買共有產(chǎn)權房和發(fā)展中低價位的房地產(chǎn)市場，讓那些有一定購買能力的老百姓買到房。這兩方面結合起來，基本上能夠實現(xiàn)“住有所居”。

城市更新帶來機會

《支點》：2018年樓市改革該從何處著力？

顧云昌：2018年樓市改革的關鍵在調(diào)整結構，控制房價的關鍵在于供地。從大勢來看，有人預測房價下跌20%的可能性不大，而且房地產(chǎn)市場本身也需要平穩(wěn)軟著陸。所以，2018年應該把調(diào)整結構放在首位，即加大保障性住房的供給。

同時，有些政策認為房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟，我不認同。房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟產(chǎn)品的總裝車間，包括建筑、建材、家居、家電等，這個載體是載人的，又是載產(chǎn)業(yè)的，不存在虛擬經(jīng)濟的問題。我們載人就是要為人服務，千方百計讓住在房子里的人居住、生活得更好，這是我們的目的。

《支點》：您如何看待樓市調(diào)控的行政手段？

顧云昌：房地產(chǎn)調(diào)控的手段其實有兩種：一種是降溫，一種是升溫。過去這兩年來，三四線城市都在去庫存，而一線城市的樓市又需要降溫。所以調(diào)控就是要讓冷的地方熱起來，讓熱的地方冷下去。

我們的調(diào)控就是要在兩方面都發(fā)力，但其實房地產(chǎn)市場不僅僅是房地產(chǎn)本身的問題，還有房地產(chǎn)以外的其他問題。

《支點》對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來還可以在哪些方面發(fā)力？

顧云昌：現(xiàn)在房地產(chǎn)有兩大“風口”：特色小鎮(zhèn)建設和大中型城市更新。

特色小鎮(zhèn)建設就是文旅項目開發(fā)建設，它是居民對“精加品”高品質(zhì)項目的潛在需求。至于大中型城市更新，一方面是以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為先導的城市更新，例如深圳，它更新的主要目標是煥發(fā)經(jīng)濟的活力，利用城市的土地更新改造，達到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構的目的。另一方面是以改善居住和交通為目標的城市更新。這兩類城市更新仍處于初級階段，未來有巨大的發(fā)展空間。

關于房地產(chǎn)稅

《支點》：據(jù)說房地產(chǎn)稅將以立法先行、部分授權、分步推進為原則，逐步實現(xiàn)其立法和實施。在您看來，職能部門透露出哪些信號？

顧云昌：房地產(chǎn)稅的推行已經(jīng)箭在弦上，甚至房地產(chǎn)稅的配套政策很可能已經(jīng)準備好了。我認為，房地產(chǎn)稅不會在全國搞一刀切，立法先行、分步推進是肯定的。立法逐步跟進，對推進過程中的問題逐步彌補和完善，以保障在全國推進過程中的順暢和穩(wěn)定。

《支點》：那么，如何理解充分授權的原則呢？

顧云昌：當然是給地方政府授權。房地產(chǎn)稅是地方稅，由地方政府來制定實施細則，主要用于支撐地方經(jīng)濟發(fā)展，是要接替土地財政成為地方政府重要稅收來源的稅種。

《支點》：您認為房地產(chǎn)稅對抑制高房價能起到多大的作用？

顧云昌：這點一定要弄清楚，房地產(chǎn)稅并不是為了解決高房價問題而設立的，其設立的目的，是為了解決財稅體制問題，為了增加地方財政收入。但是從客觀上來說，它能起到抑制房價的作用，有利于房價的穩(wěn)定。

武漢房價依舊穩(wěn)定

《支點》：您在多個場合表示，今年的房價下跌可能性不大。2018年，樓市會呈現(xiàn)出哪些趨勢？

顧云昌：我國房價總體上是合理的，或者稍微偏高一點，就是大城市的房價特別高。我預測，今年房地產(chǎn)市場整體仍將處于下行通道中，底部將在今年出現(xiàn)。從目前樓市的調(diào)控效果看，本輪樓市上升周期的最高峰已經(jīng)過去，未來一段時間將會走向下行周期，所以今年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量不會超過2017年。在下行周期，2018年可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價格的低谷，但是總體來說不會有大起大落的現(xiàn)象。

《支點》：對武漢的房價走勢，您如何看？

顧云昌：就武漢等大型和特大型人口流入城市來說，房價仍會堅挺。按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢等13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

新的政策對武漢這類城市未來房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深遠影響，能減輕大型和特大型城市住房的供應壓力，并由此對房價起到穩(wěn)定的作用。

《支點》：今年三四線城市的房價會不會出現(xiàn)松動跡象？

顧云昌：大城市將是“強龍”（房企前50強）的天下，小城鎮(zhèn)仍然有“地頭蛇”的生存空間。不同城市房地產(chǎn)銷售情況和房價的不同走勢，也將影響到未來調(diào)控政策的調(diào)整。

雖然三四線城市銷售情況和房價已有了一定程度的提升，但預計未來調(diào)控力度持續(xù)加碼的可能性并不會太大。許多三四線城市依然處于需要去庫存的狀態(tài)，調(diào)控政策力度比一二線城市緊的可能性很小。