剖析裝配式住宅開發(fā)重要關(guān)注點(diǎn)

文/唐傳林 合肥海恒發(fā)展股份有限公司 安徽合肥 230601

隨著各類先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在建筑行業(yè)應(yīng)用的普遍增多，人口紅利漸漸消失，人民日益增長的美好生活需要和“節(jié)能減排”的要求，建筑產(chǎn)業(yè)化特別是裝配式建筑發(fā)展已成為大勢所趨，特別是2016年《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》文件發(fā)布，全國各地大力推進(jìn)裝配式住宅，各地政府部門土地出讓時(shí)就明確要求采用一定比例的裝配式建筑及達(dá)到一些指標(biāo)，但目前很多開發(fā)商還未有裝配式建筑的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且也存在有些開發(fā)商在裝配式住宅開發(fā)過程中出現(xiàn)一系列技術(shù)、質(zhì)量、安全等問題，沒有做好對(duì)裝配式建筑的研究、沒有選擇合理技術(shù)體系、沒有對(duì)一些連接節(jié)點(diǎn)作重點(diǎn)研究和控制，導(dǎo)致現(xiàn)場出現(xiàn)這樣或那樣問題，沒有發(fā)揮裝配式住宅優(yōu)勢。基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段、不同方面，剖析裝配式建筑開發(fā)的重要關(guān)注點(diǎn)，以期為裝配式住宅開發(fā)提供一些參考，少走一些彎路，希望能夠激發(fā)更多從業(yè)人員和開發(fā)商致力于裝配式住宅的研究并做好各個(gè)關(guān)口和環(huán)節(jié)的打通。

1、土地獲取及定位決策階段

（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司要針對(duì)收集到的土地信息，研究土地招標(biāo)條件，仔細(xì)分析設(shè)定的土地指標(biāo)，尤其是裝配式建筑指標(biāo)，在做拿地方案的同時(shí)，必須搜尋符合條件的預(yù)制構(gòu)件工廠，與符合條件并有意向的預(yù)制構(gòu)件工廠簽訂框架合作協(xié)議，以方便取得土地后有進(jìn)一步合作基礎(chǔ)且有利于一些指標(biāo)的參考分析，能更好的為公司做好項(xiàng)目可研、投資決策及定位決策。

（2）在土地獲取階段甚至更早時(shí)候就成立裝配式建筑開發(fā)研究小組（當(dāng)然研究范圍可以擴(kuò)大，如推廣到綠色建筑、智能建筑等），小組成員含投資開發(fā)、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、成本、采購、營銷、物業(yè)客服及顧問團(tuán)隊(duì)等，及早就結(jié)合公司模式、現(xiàn)狀及未來規(guī)劃研究裝配式建筑在資金周轉(zhuǎn)、財(cái)稅、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、發(fā)包模式、營銷等方面應(yīng)采取的措施。

2、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)階段

（1）傳統(tǒng)住宅可以邊設(shè)計(jì)邊施工，但是裝配式住宅很多工作必須在前期設(shè)計(jì)階段就要提前考慮，如水電預(yù)埋、預(yù)留各門窗洞口及相應(yīng)預(yù)埋件、門窗框提前預(yù)埋、保溫、二次結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件同步吊裝等，考慮裝配式住宅一般為精裝修建設(shè)以及根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目需求及工廠現(xiàn)狀等可以將更多東西前置（如整體廚衛(wèi)、內(nèi)外飾面等），這需要必須將許多工作“前置”、“并行”和“一體化”。其中僅僅一項(xiàng)技術(shù)管理就要涉及到工藝設(shè)計(jì)、工具設(shè)計(jì)、工廠生產(chǎn)、施工組織管理的方方面面，如例圖。

（2）目前國標(biāo)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》已正式發(fā)布，各地也有實(shí)施細(xì)則，預(yù)制率、裝配率、評(píng)價(jià)等級(jí)能否達(dá)到最基本要求，如何達(dá)到，預(yù)制構(gòu)件規(guī)格、現(xiàn)場現(xiàn)澆規(guī)格如何拆分，每塊板最大規(guī)格及重量，各個(gè)指標(biāo)如何從各個(gè)角度研究取舍都是要重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段宜進(jìn)行預(yù)評(píng)價(jià)，以便理清思路及時(shí)糾偏調(diào)整。

（3）各合作公司、各供應(yīng)商、各部、各專業(yè)必須要在設(shè)計(jì)階段就要緊密鑼鼓的調(diào)動(dòng)起來，以高度的責(zé)任心提前介入，模具設(shè)計(jì)、構(gòu)件拆分及詳圖、架體設(shè)計(jì)、模板設(shè)計(jì)必須要對(duì)應(yīng)。要形成構(gòu)件材料一覽表（每塊構(gòu)件包含哪些材料，如各種連接件、預(yù)埋件、線盒、保溫板等）、連接節(jié)點(diǎn)大樣及做法一覽表（含主體結(jié)構(gòu)及裝飾）、材料意向品牌選用一覽表等。同時(shí)便于采購部門、成本部門、工程部門等部門提前開展工作。各種工作相輔相成，相互反饋推進(jìn)。

3、建設(shè)階段

（1）進(jìn)度控制方面：房地產(chǎn)開發(fā)講究的是資金的效率，特別追求“快周轉(zhuǎn)率”，裝配式建筑很多工作必須前置，否則會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場、工廠、設(shè)計(jì)脫節(jié)，影響進(jìn)度甚至?xí)黄韧９ぃ灰鶕?jù)預(yù)制構(gòu)件數(shù)量，單體大小、場地布置綜合分析合理選擇塔吊布置和數(shù)量；提前對(duì)接做好工廠模具生產(chǎn)、構(gòu)件生產(chǎn)、現(xiàn)場架體生產(chǎn)及模板選用；要與工廠對(duì)接好預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏；引入熟練有經(jīng)驗(yàn)的裝配式開發(fā)團(tuán)隊(duì)及施工班組可以讓工作事半功倍。

（2）質(zhì)量控制方面：利用售樓部布置及樣板房布置提前生產(chǎn)一些預(yù)制構(gòu)件，進(jìn)行樣板引路，以避免設(shè)計(jì)失誤影響質(zhì)量；加強(qiáng)工人的實(shí)質(zhì)有效教育培訓(xùn)，全面推行質(zhì)量責(zé)任終身制和作業(yè)實(shí)名制；加大對(duì)工廠預(yù)制構(gòu)件質(zhì)量把控，特別是在目前各大預(yù)制構(gòu)件工廠滿負(fù)荷生產(chǎn)的情況下，構(gòu)件工廠模具使用頻次較多，質(zhì)量控制容易疏忽；要精細(xì)化管理，對(duì)于梁柱節(jié)點(diǎn)連接、轉(zhuǎn)換層鋼筋定位、套筒灌漿、各種接縫處理及節(jié)點(diǎn)連接等要重點(diǎn)控制；提前疏通預(yù)埋管線和接管，以防堵塞并作反饋工廠進(jìn)一步改進(jìn)；做好防開裂和防滲水措施；做好成品保護(hù)。

（3）造價(jià)控制方面：建造方式的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致一些價(jià)格與傳統(tǒng)價(jià)格有所不同，導(dǎo)致較傳統(tǒng)住宅成本存在缺項(xiàng)和增項(xiàng)，導(dǎo)致同樣工作因操作環(huán)境、配合環(huán)境不同而價(jià)格不同；注重裝配式住宅全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)信息收集與分析；提前將工廠構(gòu)件等一些開發(fā)公司確定的材料納入總承包承包范圍，避免后期一些扯皮，但納入總承包范圍不等于不介入管理，諸如預(yù)制構(gòu)件更應(yīng)要加強(qiáng)溝通管理；根據(jù)發(fā)包模式做好財(cái)稅管理。

（4）安全文明方面：廠區(qū)布置要考慮構(gòu)件運(yùn)輸和堆放，需要加大對(duì)吊裝、掛架的關(guān)注，塔吊及人貨電梯附墻要設(shè)置合理，加固到位。

（5）合同管理：由于建造方式轉(zhuǎn)變，很多工作前置，更要注重合同類別劃分、工作內(nèi)容劃分、發(fā)包模式研究、責(zé)權(quán)利設(shè)置。注重合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控和過程管理。

（6）信息管理方面及組織協(xié)調(diào)方面：加強(qiáng)工廠、設(shè)計(jì)、現(xiàn)場、供應(yīng)鏈等信息融合；根據(jù)項(xiàng)目情況有條件的引入信息化管理，如從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)階段就引入BIM、VR等技術(shù)，現(xiàn)場管理引入射頻技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造智慧工地；更重要的信息收集、反饋需要高效解決問題。積極的將標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、智能化應(yīng)用到組織協(xié)調(diào)中，短時(shí)間看是費(fèi)時(shí)費(fèi)錢費(fèi)力，長遠(yuǎn)來說必將建筑管理推動(dòng)一大步并帶入一個(gè)新時(shí)代，將原先的碎片化組織協(xié)調(diào)進(jìn)入規(guī)范化、程序化、數(shù)字化；裝配式住宅項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作多，任務(wù)緊而重，各種工作相輔相成，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，應(yīng)增加或優(yōu)化一些崗位設(shè)置；致力于裝配式住宅全產(chǎn)業(yè)鏈組織管理、人才隊(duì)伍建設(shè)、全方位創(chuàng)新。

4、推廣銷售及入伙交付階段

做好對(duì)銷售、物業(yè)管理人員培訓(xùn)，銷售、物業(yè)管理人員要了解裝配式建筑與傳統(tǒng)住宅的不同及優(yōu)缺點(diǎn)，做到心里有數(shù)，能夠面對(duì)不同購房者和后期業(yè)主做出合理有效的回答；項(xiàng)目要針對(duì)裝配式住宅優(yōu)點(diǎn)要做好有效宣傳和推廣活動(dòng)。入伙交付時(shí)，對(duì)顧客擔(dān)心的質(zhì)量問題做好查驗(yàn)；要針對(duì)裝配式住宅的不同和注意事項(xiàng)，在產(chǎn)品質(zhì)量保證書和使用說明書中著重說明；雖然裝配式住宅一般均為精裝修住宅，也存在后期業(yè)主會(huì)做出拆改，但拆改時(shí)業(yè)主未必能分清哪里是承重結(jié)構(gòu)，哪里是內(nèi)隔墻，因?yàn)閺谋砻婵炊际腔炷粒@就需要在住宅使用說明書中標(biāo)注清楚及寫明二次裝修注意點(diǎn)，以防隨意拆改，影響結(jié)構(gòu)安全。

結(jié)語：

以上通過房地產(chǎn)開發(fā)不同階段、不同方面剖析了裝配式住宅開發(fā)重要關(guān)注點(diǎn)，因篇幅有限沒有作過多深入說明，其實(shí)每個(gè)關(guān)注點(diǎn)都蘊(yùn)含著眾多值得深入研究的工作，希望有更多開發(fā)商能夠致力于裝配式住宅的研究并做好各個(gè)關(guān)口和環(huán)節(jié)的打通。希望本文對(duì)同行同業(yè)有可供參考與借鑒的內(nèi)容，并歡迎批評(píng)指正。