房地產市場信號嚴重失真

文／馬光遠

針對最近一些城市搖號搶房的現象，我連續寫了幾篇文章進行分析，初衷在于剖析搖號搶房的原因以及對整個房地產市場的影響。

在我看來，包括杭州、成都、西安、南京等城市相繼出現市民排隊搖號搶房的現象，根本原因在于扭曲的限價政策導致的新房與二手房價格的倒掛。由于新房與二手房價格倒掛嚴重，搶到一套房子，有些城市的套利空間甚至在百萬以上，這使得有資格購房者不管有沒有購房意愿，都趨之若鶩參與到搖號搶房的游戲中來。甚至傳出有90歲的老太太離婚參與到搶房中來，引發了民眾對房地產市場新的焦慮。

事實情況是，各地的搖號搶房與房地產市場的真實溫度嚴重背離。我一直強調，自2016年“9.30”以來，經歷近兩年的調控，全國出臺了近300多項調控政策，房價上漲的預期已經明顯回落。除了一些上漲滯后或者價格偏低的城市，房地產市場的溫度已經回歸正常，包括一線城市在內的熱點城市的房價開始出現調整，投資性購房的比例逐漸回落。

然而，由于一些城市出現的搖號搶房的瘋狂傳遞出的信號，使得外界對房地產市場的溫度失去了基本的判斷。鑒于以前多次調控之后房地產市場出現的報復性反彈，面對搶房的盛況，一些本來不打算在這個時候入市的人又坐不住了，小區里帶看房的中介明顯多了起來。

即使是今年以來一直比較平穩的北京二手房市場，5月份成交 18096套，環比上漲32.3%，同比上漲67.5%，創下14個月以來的新高。一些人不斷問我，是不是新一輪的報復性反彈即將開始。一些媒體和利益相關方借機煽風點火，傳播房地產市場已經見底即將反彈的預判。

關于中國房地產市場的信息亂象，在我研究中國房地產市場的10多年來，我多次反復地痛心疾首呼吁管理層重視并加以治理。中國房地產市場的最大亂象，是各種信息被包括地方政府、開發商、中介、媒體在內的利益相關方壟斷，這是中國房地產市場的最大短板。

在信息被壟斷的情況下，房地產市場與房價相關的信息要么是嚴重失真的假信息，要么是選擇性釋放的信息。無論是住房的供應，銷售面積，房價的漲跌，還是土地市場，都存在著信息的嚴重殘缺不全和虛假等情況。釋放什么樣的信息，完全取決于利益相關方希望未來的市場怎么走，普遍民眾只能在這些要么被閹割、要么被造假、要么選擇性釋放的信息中翩翩起舞，無所適從。

比如，一個城市的土地供應信息是影響房價走向的重要因素，但在土地供應信息上，我們看到的最多是一個每年計劃供應的大數，至于具體的供應計劃，土地存量，各個開發商囤積的土地，即使是研究機構都很難完全獲得，更不要說普通民眾。

民眾在媒體經常看到的要么是某個地方又拍出了一個“地王”，要么是某個地方的樓面價又創新高；再比如，房子供應的信息，無論是存量，還是增量，信息披露非常模糊。某個城市究竟有多少存量房，迄今為止都是秘密，無人知曉，某個樓盤究竟還有多少房子沒有賣出去，經過開發商等的炒作，媒體報道的基本都是“日光”、“秒光”。

至于房價信息，則更是搞笑。1998年房改以來，中國房地產市場一直缺乏權威的房價統計指標，在開發商和地方政府的壟斷下，學術、科研機構的數據來源有限，而一些機構自己編的指數不僅權威性不強，反而通過操縱信息指標達到自己的商業利益目的。

至于官方公布的70個大中城市的房價數據，則更是因為數據來源被嚴重“污染”而嚴重失真。官方統計跌的城市，未必在跌，而官方統計仍然漲的未必在漲。比如，今年市場上流行的笑話是，某個城市的房價連續16個月環比下跌，跌幅明顯，一算，16個月總共跌了16元。

這次搖號搶房引發的焦慮，道理大家都明白，但為什么仍然有很多人擔心房地產市場會反彈，根子在于過去10多年房地產市場的種種信息亂象已經讓大家無所適從。

每一次政府開始強化調控，民眾根據經驗都認為是房價新一輪上漲的強烈信號。反向博弈成了民眾集體行動的邏輯。在基本數據嚴重失真的情況下，我們會看到：土地永遠是不夠的，房子永遠是短缺的，房價肯定是要上漲的結論，而支撐這個結論的，就是永遠失真的數據。

我們一直在談長效機制的問題，其實在我看來，重建房地產市場的信息機制是建立房地產市場長效機制的基礎和前提。

對房地產市場而言，沒有比一個可信、全面、真實的信息機制更重要的事了。我們不能再讓真實的信息壟斷在開發商、地方政府和中介的手中，他們根據他們的需要卻向市場釋放他們希望看到的被污染的信息和假的信息，構建符合他們利益的“信息鐵幕”。

如果我們不下決心構建中國的住房信息體系，無論是調控，還是大家寄予厚望的各種長效機制，都不過是童話和海市蜃樓。在此，我繼續呼吁：

數一數全國究竟有多少房子，各個城市究竟有多少房子，也就是開展全國住房普查，對中國的住房的存量、各個城市的住房現狀，包括住房空置情況進行全面的普查，搞清楚中國住房供需的真實情況。如果搞不清楚中國究竟有多少房子這樣最基礎的數據，房地產市場的一切都會是謎。

重建中國的房價統計數據，在數據來源和樣本采集上都應該改變目前粗糙，很多數據由開發商上報或者地方修改后上報的情況。鑒于房價的平均數據嚴重失真，不能反應市場的情況，呼吁國家統計局盡早建立房價中位數統計數據，公布各個城市的房價中位數變動情況。對于政策性住房和商品房應該分開統計。同時，也呼吁有良知的中介機構、學術研究機構建立科學的房價統計指標，形成房價統計數據市場的競爭格局，以便于民眾辨別真偽。

加快房地產信息的全國聯網。按照以前國務院的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統應于2012年6月30日前實現。根據相關部門以前披露的消息，似乎已經完成了，但究竟是哪40個城市實現了全國聯網，迄今沒有公開。至于全國城市實現信息聯網，連計劃都沒有。我們呼吁，自2020年之前，相關部門至少應該完成全國地級市的住房信息聯網工作。

督促地方政府完善土地供應計劃及土地數據的披露工作，讓民眾能夠以比較簡單的方式可以獲知某個城市的土地供應情況以及10年以內的土地供應計劃。

圖：近一年北京二手房成交數據