萬科財務報表分析

朱彤

【摘 要】2015年萬科陷入股權之爭，本文基于2014-2015年萬科財務報表，分析了其償債，營運，盈利，增長等能力，并就分析結果給出一定的結論及建議。

【關鍵詞】萬科股權之爭；財務分析

一、引言

2015年房地產政策堅持促銷費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出以促進市場量價穩步回升，行業運行政策環境顯著改善，市場持續回暖，，供應壓力過剩有所緩解；同時住房改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交占比提升，新房百城住宅價格累計上漲3.39%，一線城市上漲15.1%，二三線城市均下跌；品牌房地產企業的業績穩步提升，熱點城市布局深化。

萬科為專業化房地產公司，主營業務包括房地產開發和物業服務。2015年公司實現營業收入1955.5億元，較2014年上升了33.6%，實現歸屬于股東的凈利潤較2014年增長了15.1%。房地產開發業務的主要產品為商品住宅，截至2015年底，公司在中國大陸擁有472個主要開發項目，實現銷售面積2，067.1萬平方米，銷售金額2，614.7億元，在全國的市場占有率上升至3.00%。海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入28.8億元。物業服務業務實現合并報表范圍內主營業務收入29.7億元，同比增長49.4%。公司將與深圳地鐵展開“地鐵+物業”合作，向城市配套服務商轉型。

二、財務狀況經營成果分析

1.資產負債表分析

萬科資產與權益對稱結構為穩健結構，流動資產由短期資金和長期資金共同供給。2015年流動資產占總資產比重為89.49%，較2014年略有下降。其中，兩年的存貨占流動資產的比重均在67%以上，其次是其它應付款和貨幣資金。長期股權投資在非流動資產中占比最大，為52.14%。負債占總資產的77.7%，其中流動負債占比較大，兩年均在68%左右。流動負債中，占比較大為應付賬款和預收賬款。2015年未分配利潤占所有權權益比重為8.60%，較2014年增長了25.25%。經營性資產2015年占比達92%以上，投資性資產占比較2014年略有提升。流動負債中主要為經營環節負債，且多為信用負債，成本較低。

2.利潤表分析

收支方面：縱向來看，營業成本占營業收入的比重最大，達70%，營業稅及附加為第二大項占比9%左右，兩年基本保持穩定。期間費用三項合計占營業收入的4.8%，較2014年的6.2%有所下降，主要是銷售、財務費用的減少。橫向來看，營業收入增幅為33.58%略低于營業成本34.71%的增幅，營業稅金及附加，管理費用均呈現超過20%的正增長，銷售費用、財務費用、資產減值損失呈現出負增長，投資收益也表現為14.36%的減少。銷售費用的減少主要是降低了品牌推廣費用，財務費用的減少則是短期借款減少帶來的利息支出的減少和債權性投資增加帶來的利息收入的增加。營業外收支占比在0.5%以下。利潤方面：2015年公司的營業利潤、利潤總額、凈利潤的增幅相當，都在33%左右。凈利潤達259億元。以上變化說明公司規模在擴張，銷售增長速度快，發展前景向好。

3.現金流量表分析

2014、15兩年，經營活動現金流入占現金流入總量均在80%以上，占絕對比重。2015年銷售商品、提供勞務收到的現金占比達76.81%，為經營活動現金流入的主要來源；相對應，經營活動現金流出占現金流出總量的比重最大為75.05%，購買商品、接受勞務支付的現金為最大流出，達50.2%，較2014年增加了36.49%；投資活動現金流入占現金流入總量的1.46%，較2014年下降了46.46%。投資活動現金流出占流出總量的9.46%，較14年增加了138.84%，占比較大的投資所支付的現金本年度增長了348.36%；籌資活動現金流入占流入總量的16.34%，較2014年下降了了6.36%。取得借款收到的現金占比最大。籌資活動現金流出占流出總量的比重為15.48%，較2014年減少了29.58%，主要為償還債務支付的現金本年度減少了41.71%。經營活動流入流出比為1.08，較14年有所降低。2015年投資活動的流入流出比為0.15，三年內企業的投資活動現金流量凈額均小于0，流入流出相差較大，說明集團在進行戰略性擴張。

4.相關財務指標分析

1）償債能力分析

流動比率低于國際標準2但高于1，說明短期資產足以償還短期債務；速動比率遠小于國際標準1，因為存貨在占比較大，故與流動比率相差較大；現金流動負債比率也較低，源于流動負債增加和經營活動流出的大幅波動。同樣現金利息倍數下降較多也是基于此。公司的流動負債保障倍數較低，于短期債權人是不利的。資產負債率在77%的較高水平，權益乘數大表明財務杠桿較大，風險也高。長期負債與營運資本比率較高，長期負債的增長速度快于營運資本，償債能力在下降。利息保障倍數較高，負債規模縮減，經營利潤增加。

2）營運能力分析

應收賬款周轉率處于較高水平且遠大于應付賬款周轉率，意味著企業銷售回款加快，企業話語權強。建設周期的相對縮短和存貨銷量增加，周轉天數縮短。總資產周轉率、流動資產周轉率相對較低，房地產存貨經營周期長，相對回收資金較慢。總資產減值率較低，這主要是因為公司資產多為保值升值資產。凈資產增長率增長較快，說明隨著資本的積累，企業的規模在逐漸擴張。銷售增長率上升較快且處于較高水平，體現企業銷售較快的增長速度。3）盈利能力分析

2015年ROE和ROA有所增長，表明企業的資本運營效率在提高，獲取報酬水平在提升。總資產利潤率略低于ROA，該指標提高，企業的資產利用效益在改善，企業的盈利水平增強。銷售毛利率處于較好水平，且保持穩定，盈利能力較好。經營利潤率基本穩定，和銷售毛利率相差較大，企業可加強期間費用管理，提高經營利潤率。銷售凈利率保持穩定為13%左右，盈利水平較好，但絕非暴利。經營成本利潤率略有上升，表明企業成本費用盈利能力在提升。

三、分析結論及建議

（1）2015年隨著房市回暖，總資產規模增長上升至20.24%，凈利潤也呈現較大幅度增長。萬科借助其品牌，資金等優勢，保持著較好的增長趨勢，處于不斷規模擴張和業務轉型中。

（2）短期償債指標相對較低，涉及現金流量的指標都偏低。企業整體的長期償債能力不高，，從公司盈利增長來看有足夠能力提高自有資金比例，適當降低負債規模，提升償債能力。

（3）存貨周轉期，應收賬款周轉期均有較大比例的縮短，總資產收入率在增加，資產減值率下降，成本收入率基本穩定。企業的營運能力在增強，資金的使用效率提高。公司的凈資產收益率、經營利潤率實現一定的增長，處在行業較高水平。盈利能力較好。但是本年度的銷售現金比率，現金經營利潤率均呈現較大幅度下降，說明企業的收益質量不佳。

（4）萬科預計與深圳地鐵“地鐵+物業”深入合作，圍繞地鐵為城市提供配套服務，向城市配套服務商轉型，讓萬科的全體股東都能分享地鐵時代的經濟紅利。就預期增長率計算出的PE值來看，公司的股票價值被低估，有較好的投資價值。萬科此間身處股權之爭，專家紛紛預測萬科于7月份的復牌會迎來股價一定程度的下跌。

【參考文獻】

[1]劉昊.萬科的財務戰略研究[D].北京交通大學，2017.

[2]刁文昊.萬科股權之爭與財務績效案例分析[D].吉林財經大學，2017.