房地產金融發展風險及相關防范策略

馬嘉宏

近幾年來，我國經濟所面臨的下行壓力愈來愈大，房地產行業發展面臨著巨大調整。部分地區房地產去庫存壓力較大，房企融資愈加困難，整體投資動力有所下降，房地產金融風險逐漸凸顯。基于此，本文對房地產金融風險進行了綜合性分析，并提出了相關防范策略，以供參考。

1 我國房地產發展歷程概述

從1978?2018年，我國房地產經歷了四十年的輝煌發展歷程，主要分為四個主要階段：在第一階段（1978-1992年），商品房概念初步形成，制定了土地管理法和規劃法、土地使用權可依法轉讓、公積金制度等房地產相關制度，地產理論初步形成。在第二階段（1992-1995年），我國全面啟動了房改，房地產市場逐步形成，部分區域甚至形成泡沫，處于整頓與調整階段。在第三階段（1995-2003年），房地產市場逐步規范和完善，迅速發展的房地產市場成為我國的一大支柱性產業。在第四階段（2003年至今），房地產在快速擴張與政府調控相互交替中發展，房價逐步增局。但從2015年以后，房地產去庫存問題愈來愈凸顯，且庫存量持續增長。這一現象也對房地產金融發展產生了巨大的影響，帶來了一定的風險。房地產行業若要保持健康穩定的發展態勢，必然要做好房價調控工作，加快去庫存步伐，盡可能消除潛在金融風險。

2 房地產金融風險相關影響因素分析

房地產金融風險是由多重因素共同影響，相互作用所造成的，主要涉及到以下幾個方面：（1）房地產市場結構失衡。一、二線城市量價齊飛，明顯“供不應求”；而三、四線城市庫存量卻愈來愈大。從房地產市場類型結構來看，在整個市場當中，住宅類房地產占比過大，商業地產寫字樓等比例相對較小。從需求角度來看，很多城市流動人口住房問題難以解決，城市住房保障發展形勢不容樂觀。但在地級市、縣城當中房地產滯銷現象頻繁可見。總體來看，我國房地產市場發展極不平衡。這種結構性失衡使得去庫存難度愈來愈大，增加了經濟運行風險，甚至是金融系統風險。在宏觀經濟發展放緩的情況下，使得房地產開發、投資增速明顯下降，甚至部分地區還出現了負增長。與房地產相關的上、下游行業也受到波及，導致整個經濟系統運行不暢。（2）房地產金融融資渠道單一。我國房地產金融起步相對較晚，融資環境相對封閉，導致房地產金融融資渠道十分單調，主要以個人住房抵押貸款、商業銀行貸款為主。在這種情況下，我國商業銀行承擔了房地產市場絕大部分的風險。一旦房地產市場出現波動，將會對整個金融行業運行穩定性產生影響。再加上中國儲蓄率始終處于較高水平，大量的資金存儲在銀行當中，會降低市場資金流動性，不利于拓展融資渠道、發展多元化金融工具，顯然會制約房地產行業的健康發展。（3）社會征信體系相對滯后。目前來看，我國征信制度以及征信體系建設相對滯后。相關統計表明，央行征信中心收錄接近9億自然人，但其中存在信貸記錄的不足50%。同時，征信系統所接入的主要為銀行，非金融機構幾乎沒有接入到征信系統當中，這樣也就無法對個人及企業信用記錄做出綜合性評估，即有可能造成信用風險。

3 房地產金融風險防范策略

構建風險預警監測體系。針對房地產金融風險構建一套完整的風險預警監測體系，有利于對相關風險進行提前預防，做到“防患”于未然。首先，要設定合理的監測指標，根據世界范圍內對已經出現的房地產金融風險進行綜合性分析、研究，參考不同時期的特征及變化，確認設定監測指標的界限值。在此基礎上以云計算、大數據等技術對各指標界限值進行分析，獲得出度量不同程度房地產風險的分級數值，有效劃分出金融風險等級，實現分層次、分級報警。其次，以監測指標體系為基礎，金融監管部門需定期獲取宏觀金融數據及產業數據、利率變化、房價波動等信息，以便對市場供求狀態、資金融通情況等進行有效分析，以此來衡量金融市場風險及發展形勢，并制定針對性的調控措施，盡最大程度降低房地產金融風險。

拓展房地產融資途徑。一方面，要加快房地產信托發展步伐。與行業銀行相比，房地產信托計劃融資具有一定優勢，不僅資金籌措更加靈活，且融資成本相對低下。我國明確規定資金信托計劃具有200份合同的限制，由于房地產項目融資額度較大，單一的信托計劃顯然無法滿足項目開發需求。因此，一些信托計劃會引入銀行資金參與其中，銀行出優先資金，將信托公司募集資金作為劣后資金，讓房地產開發商能夠快速獲得項目開發資金，確保項目順利實施。另一方面，要進一步完善住房公積金制度建設。在這個過程中，應該將農業轉移人口納入到城鎮社會保障體系當中，特別是納入住房公積金體系當中。住房公積金利率要低于商業貸款利率，這樣便能夠從金融方向支持農村務工人員在務工所在地購房，也有利于推進城鎮化發展，為房地產降庫存創造新的途徑，使房地產金融風險分散化。

完善社會征信制度建設。合理、科學的社會征信制度是促進房地產金融發展的重要助力。政府相關部門要加快征信立法及社會征信體系建設步伐，進一步規范市場征信服務，為企業信息、個人安全信息提供安全保障，讓征信體系穩定循環發展。征信體系除了要關注自然人信息用信息外，還要覆蓋到企業信息，對相關信息進行更為完整及詳細的錄入，將銀行貸款信息及非金融機構貸款信息納入其中。同時，可引入社會機構、企業參與其中，扶持專門從事征信業務的機構成會會長。另外，要加大征信虛假信息法制整治力度，構建征信企業及其從業人員準入制度，對存征信系統存在不良信息的個人及企業按照相關法律法規給予懲戒，促進社會征信體系健康發展，以此來控制房地產金融市場信用風險D

目前來看，房地產金融發展整體形勢不容樂觀，受多種因素影響，房地產金融風險問題愈來愈突出。為了確保房地產行業健康、穩定發展，必然要采取一定措施來遏制房地產金融風險。通過多種途徑、多部門之間的相互合作，建立有效的風險預警監測體系，不斷拓展房地產融資途徑，并加快社會征信制度建設，消除潛在風險，為社會持續穩定發展奠定良好基礎。