淺析土地新政策對房地產市場發展的影響

尚希雨

近年來，我國土地新政策不斷出臺，土地交易價格在一定程度上受到影響，房地產市場也受到了影響。總體來說，土地供應結構不斷優化，供應總量基本上能夠滿足房地產市場的需求，房地產市場受土地新政策影響表現明顯。本文對土地新政策對房地產市場發展的影響進行了分析說明，旨在為相關研究提供參考。

自1992年我國出現房地產熱以來，我國政府陸續出臺了多項土地政策，特別是2004年以來，國務院、國土資源部陸續印發《關于做好省級以下國土資源管理體制改革有關問題的通知》（國發〔2004〕12號）、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）、《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》（國土資發〔2009〕58號）、《關于加強房地產用地供應和監督有關問題的通知》（國土資發〔2010〕34號）、《關于切實做好 2011 年城市住房用地管理和調控重點工作的通知》（國土資發〔2011〕2號）、《關于做好 2012 年房地產用地管理和調控重點工作的通知》（國土資發〔2012〕26號）等土地新政策，將土地政策作為房地產宏觀調控的重要手段，從土地供應量、供應價格、供應方式以及供應結構等方面對房地產市場進行宏觀調控，在促進房地產市場規范化、合理化發展中起到了重要作用。

一、控制土地供應，打擊“囤地”行為

土地政策宏觀調控作用越來越明顯，土地儲備政策也不斷完善，2018年1月3日印發的《土地儲備管理辦法》規范了土地征收、拆遷、城市規劃及資金管理等工作，對我國土地市場更是影響重大。

首先，各地政府的土地供應和土地管理方式都發生了變化，轉向集中統一供應“凈地”和招標拍賣出讓土地，有效增強了地方政府對土地市場的調控能力。

第二，政府可以通過土地儲備制度合理控制土地供應，根據房地產市場的實際需求和城市建設發展的需求制定合理的供地計劃，能夠在一定程度上促進土地集約利用，同時還能夠避免囤地現象。

第三，土地儲備制度有利于加強土地產權清理工作開展。即依法對土地使用權進行回收然后再給予被拆遷人合理補償，從而建立規范的土地財產關系，保護土地權利人的合法權益。

通過土地儲備制度的執行，可以合理調節地方政府的土地供應節奏，輔以土地開竣工制度對市場主體的開發行為進項合理約束，可以有效打擊囤地行為，促進房地產市場健康發展。

二、規范土地出讓金繳納

2007年11月正式施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》對建設用地使用權證書發放和規范出讓金繳納影響巨大。

在該政策出臺之前，房地產開發商拿地時可以分批繳納出讓金，無需一次性結清出讓金即可取得土地使用權，拿地之后的土地建設時間也沒有具體的期限要求；而該政策出臺之后，這一情況發生了根本性轉變，房地產開發商必須嚴格按照合同約定付清出讓金，方可取得土地使用權證書，且建設期限限定為三年。

土地新政策一次性繳納土地出讓金和設置建設期限的規定，提高了房地產開發商的拿地門檻。該政策對土地招標拍賣掛牌程序進行了明確規定，進一步遏制了房地產開放商囤積居奇和哄抬房價的行為，同時也遏制了土地出讓過程中政府公共權利尋租行為，對規范房地產項目開發起到了重要作用。在該政策下，對于資金不充足的房地廠商來說就會考慮未來轉型，如果轉型不做房地產商人，就會進行資金回籠，在短期之間讓手上的房子上漲，獲得利潤。繼續準備做房地產商的同樣也會進行資金回籠，提升自己在房地產市場中的競爭力。

三、進一步加強批后監管，杜絕違規操作

一直以來在房地產市場中都存在違規操作的行為，部分房地產商為了牟取經濟利益，在房地產建設的過程中會進行違規操作，從而擾亂房地產市場秩序，影響房地產市場的健康發展。違規操作主要表現為：在沒有獲得土地使用權證書的情況下進行房地產項目建設；房地產商在實際建設的工程中私自更改建設規劃；房地產商對容積率進行私自調整等。近年來，國家政府相關部門越來越重視房地產建設項目的監管工作，不斷開展專項行動打擊違規行為，同時開展土地執法行動對土地市場進行整頓，以此對各種違法用地、違規用地行為進行打擊。重點清理房地產開發項目，主要關注土地出讓金拖欠違規建設問題。相關政府加強批后監管有利于監督房地產開發商嚴格按照相關規定和合同要求進行開發建設，以此規范房地產市場。

四、為廉租住房用地提供保障，對房產價格市場進行調節

在房地產供應結構中廉租住房占據一定的比例，所以關于廉租住房的政策也會對房地產市場造成不小的影響。2007年9月《廉租住房保障辦法》規定出臺，在規定中指出廉租房保障有兩種形式，其中一種形式為現金補貼，另外一種形式為實物補貼。其中現金補貼主要是指，達到政府相關標準（廉租房準入標準如圖1所示）的困難家庭能夠獲得政府給予的現金補貼，困難家庭利用補貼租房。另外，就是通過租金進行補貼，但是這種方式會涉及到房東利益，從而影響房價。實物補貼主要是指，政府直接出資興建廉租住房，或者購買廉租住房。新政策中指出，在年度土地供應計劃之中應該優先安排廉租房，并且將廉租房指標單列出來。但是土地供應的總量是有限的，所以說廉租房和經濟適用房土地供應增加，那么商品房的土地供應就會相對減少，這樣就對房地產市場產生了很大的影響。如果在實際執行廉租房政策的過程中沒有結合實際情況對土地供應進行合理的規劃，導致商品房用地遭到嚴重的擠壓，那么就會對房地產市場產生嚴重的不良影響，會導致房價高漲。所以說，在廉租房政策的執行過程中一定要把握好尺度。

廉租房準入標準

五、結語

綜上所述，隨著社會經濟的不斷發展和進步，我國的土地政策會不斷調整，新土地政策的推行會對房地產市場產生影響。本文重點從四個方面研究分析了土地新政策對房地產市場發展的影響，以上四個因素對全國各地的房地產市場來說具有一定的共同性。根據上文分析可知，我國的土地新政策通過對土地資源的合理配置，不斷提升宏觀調控的能力，從而為房地產市場的健康可持續發展提供有力保障。