晉江農村這樣激活沉睡的資本

整齊的花園別墅、帶電梯的高層公寓，花草相間的綠地公園、設施齊備的健身廣場、拎包入住的養老院，可以兩車并行的道路……這是城市的一角嗎？不，這里是福建省晉江市磁灶鎮大埔村。

2015年，全國農村宅基地制度改革啟動，晉江是福建省唯一的試點縣。2016年底，晉江又被賦予“農村土地征收”和“農村集體經營性建設用地入市”兩項改革試點任務。在改革的推動下，農村土地這塊沉睡已久的資產，在全國新型城鎮化試點的晉江，是如何被激活的？

一樣的土地，不一樣的面貌

20年前，在外面做生意多年、身家過億的吳金程應村民之請回村擔任村支書、村主任。大埔村是個大村，擁有1200多戶、超過5000名村民，區位優勢相當不錯。但是面貌臟亂差，全村要路沒路、要配套沒配套，旱廁滿街、污水橫流；富裕的一戶蓋多宅、貧困的幾戶擠一宅。

改變這一切的突破口在哪兒？吳金程他們選擇了新村建設。請天津市規劃設計院作了統一規劃，一場長達15年的舊村改造分為5期，逐年展開。住宅方面，百余座獨棟或聯體的別墅、10余幢18層的單元樓；配套方面，小學、幼兒園、養老院、健身花園；基礎方面，道路、公廁、電線下地、污水管網、燃氣、網絡、停車位、店鋪……就像是被施了魔法，大埔村逐漸從里到外煥然一新。

當然沒有什么魔法，秘密就在于土地，土地的關鍵又在于錢。村委會哪來的錢改造？村民如何支付得起新建？

吳建國是剛剛才結束的第五期的改造戶。他沒選別墅類型，選的是高層公寓類型，原因是為了兩個兒子。

晉江多年位列全國百強縣市前十名，但寬裕型農戶畢竟不是多數。為了能照顧到更多像吳建國這樣的普通型農戶，從一開始，大埔村走的就是構建多元住房保障體系之路。他們規定，凡是選擇高層公寓類型的，可按照原有宅基地面積，進行1∶2置換。吳建國看中的就是這一點，他的老宅180平方米，置換后，他自己要了一套146平方米的單元房，大兒子和小兒子各分一套146和96平方米的單元房，面積超出的部分，按每平方米1800元補差。多年來父子兩代三戶擠一宅的“心病”終于解決了，才花了幾萬元。

通過宅基地退出和置換機制，大埔村凈增126畝建設用地，建設了總長5公里多的道路、上千平方米的綠化面積以及村民廣場、商貿中心、幼兒園、養老院等一大批公共設施。為此先后榮獲“全國美麗鄉村創建試點”和“全國先進基層黨組織”。

一樣的土地，不一樣的資本

閩人善賈，一點沒錯。磁灶鎮的東山村更是如此。東山村與大埔村不同，村小人少，只有1000多人，85%以瓷磚銷售為業，全村瓷磚年銷售額過億元，占地80畝、擁有300多個店面的東山村二級建材市場，規模在全省排名第二。

張金劍今年33歲，已經做了10多年的瓷磚生意。做商貿要占用資金，小張從父親手中接下生意后一直想不斷做大，資金成了最大障礙。為了貸款，他認識了柯子匯。小柯是晉江市農商銀行部門經理，在他眼中，整個東山村都是極為優質的客戶。

一頭求貸，一頭盼貸，兩好湊一好了。可中間又有個障礙，沒有合規抵押物。2016年底，晉江農商銀行與國土局合作，推出了“農房貸”，農民住房財產權成為有效抵押。

憑借瓷磚產業，10多年下來，東山人富民安。新村建起28棟別墅、220多座三層商住樓，還有100多套外來工公寓。既有成熟穩定的產業，又有國土部門統一確權的證件，“農房貸”對東山村批量授信，而非單獨抵押，利率降低，更方便的是不用擔保了。

依靠“農房貸”的支持，張金劍的經營規模超過父輩，去年新增加了海外訂單。來自菲律賓、南非等地的訂單量，占到總銷售額的約10%。

至2017年底，東山村已發放“農房貸”23筆、1200多萬元。據統計，有了東山村的模式，再加上農村電商配套，全市至今培育出6個“淘寶村”，2萬農戶拓寬了增收渠道。

一樣的土地，不一樣的操作

推動多元化住房保障、個人資產變資本，“農村地改”能為村集體帶來哪些改變？

洪水平一直在想這個問題。老洪是金井鎮圍頭村黨支部書記。圍頭村獨有的濱海、漁村等要素，是發展旅游的優勢，可圍頭也有短板，它遠離市區，基礎硬件還不夠硬。“最起碼得先建個星級大酒店。”老洪念頭一起，呼應便來。圍頭村在外經商的鄉賢們正有回鄉投資的意愿，看好圍頭旅游。

真正的、最大的麻煩，也出現在這里。“我們不是為了賣地，而是為了引進一家企業，能夠真正按照我們的設想投資發展旅游產業，而且土地所有權依舊能夠歸集體所有。如果這家企業不真心投資，我們也能再去找別人合作。”洪水平說。

既要以土地招商，又不出讓土地所有權，有這樣的好事？

有！這就是晉江的集體經營性建設用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集體經濟組織，或村集體授權的股份合作社；其次，無需再走收儲、上報的路子，只需要最終由晉江市政府批準即可。晉江規定，不管最后這塊地是商業用地還是工業用地，出讓后的收益70%-85%都返還給入市者。

2018年2月，圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發者。晉江市恒禾海景酒店有限公司以260萬元如愿拿地，圍頭村村集體獲得了182萬元收益。

產權不是國有出讓性質的，投資者為什么愿意接手呢？開發者表示：“我們就是實實在在來投資發展的，而不是為了炒地皮。村里的想法和我們一致，時間又能省出這么多，很值得。另外，這種地的基準地價，是按照國有建設用地基準的90%來確定的，很實惠。”

有了這第一宗商服用途的集體經營性建設用地入市成功經驗，晉江市在全市范圍內摸了類似情況的家底。晉江市委書記、改革領導小組組長劉文儒表示：“目前約有5100畝的土地存量，用好這些存量，既是城市新的發展空間，也是群眾獲益的新增長點。”