論住宅建設用地使用權續期問題

摘 要 隨著“溫州事件”的爆發，住宅建設用地續期問題引起了社會各界的廣泛關注，住宅建設用地期間屆滿后是否無償續期成為熱點話題。立足于《物權法》第149條第1款的規定以及人民群眾安居樂業的迫切愿望，住宅建設用地使用權期間不足70年的，應當自動續期至70年，權利人對取得該權利時與70年期間所差的出讓金差額應予以補交，政府不得在此外再收取其他費用。對于70年期間屆滿自動續期的，應當確定為一次取得永久使用，使該權利成為永久性的用益物權。

關鍵詞 住宅建設用地 使用權 期間屆滿 自動續期 用益物權

作者簡介：李玉，西藏民族大學2017級法律碩士。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.107

2016年4月我國溫州地區頻發的住宅建設用地使用權續期這一事件引起了社會各界熱切關注。在上個世紀90年代初，溫州地區建有一批建設用地使用權期限為20年的房屋，因此這些房屋于2016年年初到達了期限也就將面臨著續期的問題。但對于折算后需要繳納高達數十萬的續期費用，民眾的不滿使得這一續期問題也逐漸成為了社會熱點話題。

一、我國城市土地使用權限期制度的發展歷程

我國現今實施的土地使用制度產生于20世紀80年代的經濟體制改革時期。1982年《憲法》中規定了“城市的土地屬于國家所有”，這一規定對于土地的權屬問題有了明確規定，因此也奠定了我國城市土地公有的制度基礎。隨后，為了加快改革開放大力發展市場經濟的腳步，我國中央政府借鑒了香港的批租制度，把土地所有和使用權進行了分離，推行土地資源配置社會化、市場化，允許土地使用權在市場上轉讓、租賃及買賣，至此逐漸確立了土地有償期限使用的制度。

1994年頒布于2007年進行修訂的《城市房地產管理法》中對期滿續期內容進一步做了具體細化。土地使用權人所使用的土地到達約定的使用年限后，如果要求繼續使用土地的，應當進行申請，而且必須是在期限屆滿前的一年進行申請，如果遲于這個時間將失去續期申請的資格，如果土地在期限屆滿后是基于社會公益而需要收回的，那么土地使用權人的申請是不被允許的，除此之外無其他理由的都應當是允許續期的。

到2007年10月1日《物權法》的實施，它更加詳盡的明確了住宅建設用地和非住宅建設用地續期的規則。它規定了，“住宅建設用地使用權在期限屆滿后應當自動續期……”這一規定確切維護了土地使用權人對建筑物的所有權，高度彰顯了以人為本和關注民生的理念。但是，《物權法》中關于自動續期的規定并不清晰，但是它并沒有明確規定續期具體的運作方式和程序，因此這一規定在實際操作當中引起了不同利益代表方的爭執，其中有的主張免費續期，有的主張繳費續期，有的贊成實行差別化續期、構建帶免費續期面積的累進續期繳費，有人主張按市場價繳費續期，也有認為應該一次性繳費，還有人認為應該按年繳費。但總的來說這些爭議歸根結底都是在討論《物權法》中規定所說的住宅建設用地使用權期滿“自動續期”是有償的還是無償的。有關這一爭議學界形成了有償和無償續期意見不同的兩派。

二、住宅建設用地使用權續期的觀點及評析

（一）無條件地自動續期觀點

部分學者的觀點是認為續期應當是自動的。《物權法》中規定了自動續期，“所謂自動續期，就是指住宅建設用地使用權的續期時不需要報相關部門的批準以及當事人的申請，就可以自動延長。” 《物權法》中原本就涵蓋了自動續期條件。根據房和地不可分的現實，住宅建設用地期滿后的土地使用權與房屋都應當是每個公民的合法財產，住宅建設用地使用權的期限滿了后就應該自動且免費續期，并且是不附加任何條件進行。反之就不是自動續期了。

（二）有償續期觀點

持有這種觀點學者認為，我國非住宅建設用地使用權要求為有償的續期那么住宅建設用地使用權應該與其對等同樣為有償續期，自動續期只是指辦理的手續是自動的，而不涉及費用的問題。這樣解釋的理由在于：

1.自動續期的有償性符合他物權的法理邏輯。“建設用地使用權是在他人的土地上面取得的權利，支付費用符合等價交易原則。它不能因為住宅建設用地的用途不同而差別對待。”

2.自動續期的有償性是從比較法研究的角度得出的結論，也是維護社會公平的必然要求。住宅建設用地使用權在屬性上與德國的地上權的規定是比較相似的，這是從比較法角度上來看的。“地上權存續期間屆滿后需要重新續期，地上權人有權請求和土地所有權人在以前約定的同一條件下對契約進行變更。與地上權的存在相似，我們國家的土地使用權人在獲得權利時會簽定出讓合同，這一合同中對土地出讓金等有償使用費都會做出約定。土地使用權在續期時需要簽訂新的續期合同，因此土地使用權人繳納有償的土地使用費也是理所應當的。”

3.自動續期的有償，是優化土地資源配置的要求更是落實我國土地財政政策的需要。

（三）對住宅建設用地使用權續期觀點評析

關于第一種無償續期的觀點我是贊同的，但是它最突出缺點在于未關注到溫州事件所反映的直觀問題，即住宅建設用地使用權沒有達到70年最長期間得應該如何處理呢？我國規定的住宅建設使用權的最高年限是70年，例如我國溫州，重慶等地區為了讓老百姓能夠買得起房從而降低房價，推出的限期為20年，50年等期間的住宅建設用地使用權的情況，如果這種情況都認為應當無償的，這明顯是不公平的，對于該問題應該如何處理？關于大多數人所主張的有償續期問題，它直觀的反映出這幾個缺點：

1.它不符合我國《物權法》第149條第1款的法理邏輯，從文理上看，“自動”所表現出的意思是既不用辦手續也不用繳納費用。

2.城市土地國家所有權的本質決定了自動續期就是應當具有無償性，《物權法》第118條指出，城市土地的真正所有權人是全體人民群眾，那么人民群眾對城市土地就享有絕對的、排他的、使用、收益、處分權，而住宅建設用地使用權的續期有償的這一觀點有違這一本質。

3.有償續期不利于公民財產安全和整體社會穩定，在中國，大多數人都是用一輩子的積蓄買來一套住房，有房子才能有歸屬感，安居才能樂業。

4.有償續期的觀點不利于體現城鄉居民住宅用地的平等性。農村的宅基地并未有最高年限及續期繳費的問題，現實中宅基地往往是世世代代傳下去的，可能一片宅基地上會生活好幾代的人，而對于城鎮居民來說，如果按照住宅建設用地使用權到期后有償續期這種做法，房子到年限后都需要續期，那么一輩子積蓄也就只能住一代人，這將難以體現城鄉居民房屋使用土地的平等性。

綜合兩種觀點的缺點，較為恰當續期原則的應是住宅建設用地使用權不足70年最高時限的應延續至70年，住宅建設用地使用權70年期限達到后，應當自動（無償）續期并將取得永久使用權。

三、對住宅建設用地使用權續期問題的初步設想

（一）住宅建設用地使用權不足70年期間的應當續期至70年

《物權法》規定了自動續期，也就意味著自動續期的權利是每個購買房屋的業主都是應當享有的，那么應當如何處理溫州地區所出現的這種問題？

1.一旦住宅建設用地使用權的期間屆至，就將進行自動延續，這是無可爭辯的，任何人都沒有權利去違背它。

2.我國《物權法》劃定的住宅建設用地使用權的最高年限是70年，購房時所商定期限不足70年的，都應該主動續期到70年。

3.對于沒有達到70年的使用權的房屋應當如何處理續期這一難題，繳納出讓金又是不是必要的呢？應當考慮到以下幾點：一是住房使用期限不同出讓的金額是不一樣的，一般來說20年年限的住房，購房時所繳的費用要少于70年期限的住房；二是對于出讓時規定不足最高年限的土地使用權，續期時如果不補交出讓金，這將有損于出讓房屋一方的利益；三是從公平角度而言，如果住宅使用期限為20年的業主不繳納差額出讓金，對于住宅期限為70年的業主來說是不公平的。因此，購房時約定為20年期間的業主在屆滿后申請自動續期時應當補交上20年與70年土地使用權期間所差的出讓金的差價。

（二）確定自動續期一次取得永久使用核心價值的意義

習近平總書記在第十九次全國人民代表大會中在對構成新時代堅持和發展中國特色社會主義基本方略中的第八條提到要堅持建設平安中國，加強和創新社會治理，維護社會和諧穩定，確保國家長治久安，人民安居樂業。其中安居樂業將如何體現？把住宅建設用地使用權定性為永久性的用益物權是基于人民大眾的根本利益出發。無論是蓋房子還是買房子，我們所追求的目標始終都是社會和諧，人民幸福，如果我們每天自居的房屋是有期限的，是沒有恒久的保障的，那又怎能安居樂業，不能安居樂業也就會因無恒產從而對自己所生活的社會沒有恒心，如果在自己的土地上取得了永久性的用益物權作為心理保障，即便是自己沒有所有權，也可以讓自己安心的生活、愉悅的工作。因而，住宅建設用地使用權確立的永久性是極其有必要的。除此之外，確定自動續期一次取得永久使用是與我國農村土地權利狀況相適應的。在我國城鎮，土地歸屬于全民，基于此，城鎮居民的住宅建設用地使用權應與農民的宅基地使用權相一致，也應該是永久的用益物權。這有利于體現人人平等，以及調整不同住房群體的矛盾，更有助于我國建立更加完善和諧的土地使用體系，從而也使我國的物權法體系更加完美。

注釋：

王利明.保障財產權是最大的民生.學習時報.2016年5月21日，第A4版.

高圣平、楊旋.建設用地使用權期限屆滿后的法律后果.法學.2011（10）.

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