“后炒房時代”的房地產(chǎn)信托創(chuàng)新機會

曾靛禛

【摘要】2016年9月中旬以來，我國出臺了大量嚴厲的政策打壓房地產(chǎn)的價格，多地的房地產(chǎn)市場價格增速放緩，本文通過論述當前房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀來闡明它的重要性，并提出房地產(chǎn)信托業(yè)務的創(chuàng)新點。

【關(guān)鍵詞】房價增速放緩人口老齡化房地產(chǎn)信托“以房養(yǎng)老”

一、引言

近幾年的經(jīng)濟宏觀調(diào)控中，對房地產(chǎn)業(yè)整頓也在其中，如對土地整頓、對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊。宏觀調(diào)控后，不少行業(yè)的增長在放緩，不少過熱行業(yè)的產(chǎn)品價格在下降，尤其是在2016年壓力大房價抑制政策下，全國商品房的價格得到遏制，全國70個大中城市中，44個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環(huán)比上漲，較8月份的46個城市有所減少。8個城市環(huán)比基本持平，18個城市則環(huán)比下跌。38個城市價格增速放緩，較8月份的53個城市顯著減少。在這種情況下，人們從對于房地產(chǎn)的狂熱中逐漸冷靜了下來，在前一輪的炒房熱中，不少上海，江蘇等地的居民甚至辦理假結(jié)婚等手段來中小城市買房，在房子的升值空間被遏制之后，大量居民的現(xiàn)金被房產(chǎn)套牢，二手房市場“有房無市”，人們繼續(xù)將自己手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，社會也需要這部分資金來促進實體經(jīng)濟的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透，它的概念并不十分明確，狹義的概念是指信托投資公司利用專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃，將眾多委托人的資金集合起來，運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。廣義的概念還包括財產(chǎn)信托及其他與房地產(chǎn)的開發(fā)、流通、消費有關(guān)的信托業(yè)務。主要可以分為房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托，又稱為“美國模式”和‘舊本模式”。這里主要討論房地產(chǎn)信托。

我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展可以以“新國五條”的出臺為界限，清晰的劃分為兩個界限，“新國五條”出臺前，房地產(chǎn)信托的主要功能是幫助房地產(chǎn)企業(yè)打開融資渠道，當時我國面臨著一方面房地產(chǎn)的需求不多增加，房價不斷飆升，另一方面大量的房地產(chǎn)企業(yè)無法得到足夠的資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，因此大量信托產(chǎn)品主要是幫助房地產(chǎn)企業(yè)借錢建房。可以看到大量信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃進入房地產(chǎn)行業(yè)，這也直接導致了房價的快速上漲。

三、我國房地產(chǎn)信托創(chuàng)新的必要性

1.房地產(chǎn)需求的不對稱

在房價快速上漲的時間，大量中等以上收入家庭將儲蓄用于二套房或者三套房的購買，期望獲得更高的投資回報，這進一步抬高了房地產(chǎn)的價格，而大量低收入家庭面對不斷上漲的高房價只能汪洋興嘆，而如今，房地產(chǎn)的熱度打壓，炒房時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量正在減少，每年的房屋建筑面積也在減少，大量的房源控制在了那些購買二三套房的中等以上收入家庭的手中這就造成了房屋需求不對稱的問題，一方面大量低收入人群需要住房，而房地產(chǎn)市場上的房源數(shù)量不足，另一方面中等以上收入人群手中持有房源正在尋找將資金推出的其他渠道。因此，房地產(chǎn)信托應該主動尋找突破，幫助居民解決不對稱的問題，一方面要幫助有房者建立退出渠道，另一方面幫助剛需者獲得居所。

2.發(fā)展實體經(jīng)濟的必然要求

黨的十九大上，以習近平同志為核心的黨中央把振興實體經(jīng)濟擺到了更加突出的位置。“把實體經(jīng)濟抓上去”“國家強大要靠實體經(jīng)濟”“實體經(jīng)濟是國家的本錢”習近平總書記多次提出有關(guān)實體經(jīng)濟的重要論斷。十九大報告進一步指出，我國“實體經(jīng)濟水平有待提高川必須把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上”。實體經(jīng)濟是大國經(jīng)濟之本。各國對國際金融危機痛定思痛后獲得深刻教訓：大國經(jīng)濟唯有建立在實體經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎上，才能實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。當前，實體經(jīng)濟尤其是制造業(yè)，已經(jīng)成為經(jīng)濟大國爭奪的新戰(zhàn)略制高點。美國大力實施“再工業(yè)化”、德國加快推進“工業(yè)4.0”計劃、英國深入規(guī)劃工業(yè)2050戰(zhàn)略，不僅體現(xiàn)出全球產(chǎn)業(yè)競爭格局正在發(fā)生重大而深刻的調(diào)整，而且反映出各國對國際金融危機痛定思痛后獲得的深刻教訓：大國經(jīng)濟唯有建立在實體經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎上，才能實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)信托業(yè)務創(chuàng)新

1.房地產(chǎn)信托助力改善房地產(chǎn)供需

在前文的分析中，我們已經(jīng)提到，由于新一輪的房價調(diào)控政策，房地產(chǎn)的投資空間已經(jīng)被大大壓縮，大量中等以上收入家庭急需渠道將被套住的資金退出，另一方面，房地產(chǎn)的需求仍然不對稱，因此，房地產(chǎn)信托的主要創(chuàng)新點在干幫助解決資金的退出和房屋的需求上來。

2.幫助解決養(yǎng)老難題

傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老是老人將房產(chǎn)抵押給保險公司，保險公司每月提供給老人一定的生活費。而對賭模式是指不急用房子的買主以一定的首付買下房子并每月支付給老人一定得生活費，老人去世后可無條件獲得此房產(chǎn)，由于房產(chǎn)的價值往往較高，如果對賭成功收益將十分巨大，而信托公司往往負責撮合這筆對賭協(xié)議，這在我們的以房養(yǎng)老的實施中同樣值得借鑒，許多老人臨近退休才將房屋貸款還清，他們不愿意很快將房子賣掉，而這種對賭模式可以保證老人擁有房產(chǎn)的情況下，投資者可以用類杠桿提前撬動房產(chǎn)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新勢必會帶來新一輪的投資機會，可以實現(xiàn)經(jīng)濟利益和社會利益的雙豐收，在這個“后炒房時代”，幫助更多的家庭和個人解決資金的流動性問題，幫助政府實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的調(diào)控，幫助“以房養(yǎng)老”政策的順利實施，是我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會問題得到解決和控制。

參考文獻：

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