房地產經濟與市場經濟如何協調發展

賈鵬

【摘要】房地產經濟是國民經濟新的發動機，但過快過熱的局面也導致與市場經濟發展不協調。本文首先分析房地產經濟發展的意義，然后系統論述當前存在的不協調問題，對兩者如何協調發展提出自己的想法。

【關鍵詞】房地產經濟 市場經濟 發展 協調

我國經濟發展嚴重不平衡，經濟圈集中于東南沿海地區，形成珠三角經濟圈，長三角經濟圈以及環渤海經濟圈，人口在這上述三個區域不斷聚集，造成房產供不應求的現象，房價居高不下。由于人們對房屋的需求不斷增加，但是房源有限，政府不斷出臺調控政策，進而推動著土地價格的上漲和房價的上漲，從而產生了房地產泡沫。為了避免泡沫的產生，就要尋找到房地產經濟與市場經濟共同發展的協調方法。

一、房地產經濟與市場經濟協調發展的意義

我國房地產經濟飛速發展，推動著市場經濟的蓬勃發展。加強房地產經濟與市場經濟的協調性，對房地產經濟發展中存在的問題進行解決，對房地產行業發展所存在的風險進行研究，從而保障房地產行業的穩定發展。

房地產經濟的發展，提升了我國的國民收入總值，保障了我國市場經濟的持續上升，促進了經濟發展的經濟效益和社會效益，這是其他行業短時間內所無法替代的。房地產經濟的發展，在一定程度上能夠解決人們就業問題，房地產經濟的不斷壯大，為人們提供了大量的就業崗位，緩解了社會中存在的就業難的問題。實現房地產穩固發展的同時，解決了社會發展過程中所存在的問題。

二、房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題

目前我國房地產經濟的發展仍然存在著很多問題，房地產經濟與市場經濟之間還存在著不協調的現象，主要表現在房地產的價格與價值背離，房地產價格與價值相背離會引發強烈的市場波動，房子帶動了很多行業，對中國經濟的作用非常大，房地產已經成了中國經濟的支撐，已經到了無可替代地步。但我們只看見了房地產對經濟的貢獻，卻無視房地產對中國經濟的長遠負面影響是非常危險的。隨著房地產持續發展，對經濟的副作用已經開始逐漸顯現：

（一）創新乏力，制造業全球競爭力不斷下降

由于房地產創造了無數的財富神話，整個社會的人力、資金、資源大量集中到房地產。炒房賺的錢比創新多的多。中興芯片危機就是最好的證明，中國高科技和美、歐、日的差距不是縮小，而是在加大，通過這次教訓希望政府能做到認清自己，正視差距，努力追趕，爭取早一日“掌握核心科技”，而不是只盯住土地財政，一門心思掙快錢。

（二）債務不斷增加

短短幾年時間，銀行貸款余額就比過去幾十年多了幾十倍。很多人不僅耗盡了幾代人的積蓄，而且背負了幾十年的債務。政府、企業、個人的債務以前所未有的速度增加。而且每年不斷加速，其中以個人債務增長速度最快。

（三）資產泡沫嚴重，金融風險加大

中國房價已經無法通過出租收回投資了，只能靠博傻游戲獲利。很多人買房以后既不自住也不出租，完全靠房價上漲獲利。不管是用房價收入比、租售比等衡量房價都已經很離譜了。房價上漲什么問題都會被掩蓋，但房價一旦大幅下跌，金融風險就會顯現。房價越高風險實際越大。中國一線城市的房價實際已經超出了大部分人的購買力了。

（四）房地產搶占了其他行業的需求，導致其它行業發展緩慢

盡管房地產帶動了很多產業，解決了很多就業。但卻也導致其他行業的衰退。道理很簡單，買房的錢花費多了，其他方面的花費就會減少，就會導致其他行業的衰退。對整個經濟來說，房地產實際只是搶占了其他需求而已。

（五）地財政過度依賴

政府對土地財產越來越依賴，但土地財政誰都知道是不可持續的。因為這樣大規模的建房本身也是不可持續的。政府對土地財政依賴越大，和房地產的關系就越暖昧。

單純的強調房地產對經濟的短期作用，而忽視了房地產對經濟真正形成的危害和長遠的副作用，這是極其危險的。維持和推高房價實際是殺雞取卵，如同我們在建造世界上前所未有的巨大的經濟堰塞湖。短暫的經濟繁榮過后，我們終將付出慘痛的代價！

1.價格與價值背離引發市場波動

遵循市場規律是市場經濟發展的根本特征。房地產經濟在創造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規律的。然而受到炒房團、開發商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續、健康、穩定發展的目標是有所偏離的。

2.泡沫經濟帶來的市場波動

房地產經濟在持續創造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業務中占據著相當比例，一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。

3.節能環保的長遠戰略顯現不足

房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環保住宅作為回報，顯然與市場經濟發展的步調是不一致的。但目前低碳、環保住宅的占比仍然不高，開發數量有限。

三、解決房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

（一）加強政府對房地產經濟管理和金融支持力度

為了確保房地產經濟與市場經濟能夠協調發展，政府需要對房地產經濟的金融方面進行管理和監督，對房地產開發建設的各個過程進行監管。保障銀行的資金能夠合理、科學、有效的利用起來。政府對于銀行應進行創新和改革，對傳統借貸模式進行創新與完善，保證房地產開發建設時風險率的降低，從而降低金融風險。

18年央行再次降低存款準備金率，降準的直接效應就在于銀行的可用資金會增加，這樣會直接帶來流動性的增強和資金成本的降低，所以對于各類銀行來說未來在貸款等領域的自有度會上升，同時對于相關產業的支持力度也會加大。

從房地產市場的角度看，當前也開始面臨了一些資金面收緊的風險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產資金面不足的風險。考慮到近期國家統計局的數據，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準政策，有助于實現更為寬松的房貸環境。

近期各地關于引進人才的政策頻出，于房地產商而言，人才引進從側面撕開了限購的口子。說明地方政府對樓市的調控由限購從嚴到政策支持的轉變，努力維持房價平穩上漲。

（二）推動房地產經濟轉型，促進綠色智能城市建設

建筑業正在從過去粗放式發展向高質量發展轉變，實現產業優化升級。當前，以BIM建筑信息模型）技術、大數據技術、移動互聯網技術、物聯網技術等為代表的信息技術正成為推動建筑業轉型升級高質量發展的重要動力。據不完全統計，2017年第四季度，全國已有1265個工程項目應用了BIM技術。同時，將大數據、云計算、物聯網、BIM等先進技術應用到施工現場而形成的“智慧工地”方興未艾。這些信息技術的綜合應用和智慧居住區一樣，讓傳統的建筑工地煥然一新，成為一個以人為本的智慧場所。

房地產同樣借助這些新技術在開發中進行創新，建筑多功能綜合性地產，開發擁有娛樂休閑場所、大型商場、酒店、辦公寫字樓等綜合型智能住宅區，像萬科打造的智慧社區正在成為行業的標桿。

隨著人們對環境保護的關注，開發環保型房地產理念是我國現階段房地產經濟發展方向，以此來實現我國可持續發展戰略。為了保證環保型房地產的順利開發，政府應對房地產行業的節能措施和環保措施進行強制管理，實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。通過環保材料構建環保節能型住宅，擴大植物造林面積，實現房地產經濟的綠色環保。對購買環保住宅的用戶實行優惠政策，擴大購買人數，增強購買需求。政府加大對低碳、環保的房地產開發的監管力度，對開發環保型建筑的開發商進行獎勵。通過對貸款利率的調整來改善傳統開發模式，杜絕能源浪費，改善環境污染現象，從而實現房地產經濟的長期發展。通過杠桿原理支持房地產經濟進行轉型。通過政府新出臺政策鼓勵房地產企業投資發展智能性建筑，在開發過程中，給予開發商優惠政策，鼓勵開發商建設智能型住宅，從而改變房地產經濟的發展模式。推崇開發商開發智能環保的建筑的同時，促進我國房地產經濟的良性發展，實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。

（三）準確定位房地產發展方向，降低房地產經濟發展風險

房地產開發項目的成敗，關鍵在定位。定位就是對具體的房地產開發項目在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上，有目的性、有選擇性、有針對性地選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。

1、根據產品特色定位

以房地產產品特色進行定位，如某辦公用房強調所外的區域優勢和優良的物業管理；住宅小區則突出結構合理，設施配套，功能齊全，環境優雅。

2、根據利益定位

這種定位方法注重強調消費者的利益，如有的房地產產品定位側重于“經濟實惠”、“價廉物美”，有的側重于“增值快速”、“坐擁厚利”，而有的強調“名流氣派”、“高檔享受”。

3、根據使用者定位

房地產企業的經營者們常常試圖把他們的產品指引經適當的使用者或某個分市場，以便根據該分市場的看法創建恰當的形象，如有些企業把普通住宅定位于“工薪階層理想的選擇”。

4、根據竟爭需要定位

如果企業所選擇的目標市場已有超強勁的競爭對手，則可以根據競爭需要進行定位，一般有兩種策略。

與理有競爭者并存。就是將自己的產品位置確定在現有的竟爭產品的旁邊，從實踐看，一些實力不太雄厚的中小房地產企業大多選用。采用這種策略必須具有兩個條件：首先目標市場區域內有一定量還未得到滿足的需求；其次，企業開發的產品要有一定的競爭實力，要能與竟爭對手相抗衡。

逐步取代現有竟爭者，就是將競爭者趕出原有位置并取而代之，占有他們的市場份額。主要為實力雄厚的房地產大企業所選用。同樣必須具備兩個條件：首先新開發的產品必須顯優于現有的產品；其次，企業必須做大量的宣傳推銷工作，以沖淡對原有產品的印象和好感。

事實上，許多房地產企業進行市場定位的依據往往并不是一個，而是多個結合使用，因為作為市場定位所體現的企業及其產品的形象必須是一個多維的、豐富的立體。

房地產開發項目的定位風險包含建筑產品質量定位、建設環境品質定位以及項目產品的定位所存在的風險。定位風險要根據相關資料，嚴格進行項目經濟技術分析和市場調查，并且對資料內容進行分析和研究，保證其嚴謹性。

通過風險評估、風險評價及評價房地產開發商等方面的有效管理，實現項目風險管理。有效控制出現風險的可能，對各種風險管理技術進行優化組合，對風險進行處理解決，讓企業的經濟效益得到最大化的提升。風險管理的主體是企業的決策管理層，風險管理的核心就是最佳風險技術管理技術小組，有效防范企業的風險產生。運用現代化的企業管理理念，制定科學化、法制化、規范化風險管理模式，為房地產企業發展提供保障，實現房地產經濟的高速發展。

（四）樹立品牌效應，增強人們對房地產業的信賴度

目前，人們越來越注重房地產品牌，口碑好的房地產開發企業是人們首選的企業，人們優先選擇的房源。房地產行業正邁向品牌時代，大型房地產公司需要確立品牌戰略，將標準化服務與產品設計相結合，保證服務質量的同時，滿足人們對房屋設計需求。良好的口碑不僅需要企業的宣傳，還需要人們的認可。房地產開發商在開發新項目時，既要滿足人們對房屋地點的要求，也要滿足人們對小區綠化的要求，還要滿足人們對房屋設計的要求以及對房屋質量的要求，這些要求都是推動企業樹立品牌效應的因素，只有滿足用戶的整體需求，才能構建出當下最舒適的生活環境，讓人們能夠享受生活。目前在房地產圈子里，物業選萬科，別墅選龍湖，品質選綠城已經成為了共識，盡管上述企業開發的產品的價格不菲，但這并不影響客戶的追逐，這也充分說明，房地場行業發展到一定階段，價格不再是唯一的主導，消費者變得更加理性，更加看中品牌的附加價值。

在企業樹立品牌效應的同時，企業要完善物業的管理模式，保障企業后期的良好口碑。通過提高物業的整體水平，加強服務理念，樹立品牌效應，實現“酒店式”服務模式，形成智能化管理新型物業，使市場經濟的理念牢牢地根植到房地產經濟中，從而促使房地產經濟與市場經濟協調發展。

總結：房地產經濟具有廣闊的前景，在與市場經濟協調發展的過程中，現存的問題需要通過科學的宏觀調控措施加以控制和引導，彰顯房地產經濟的積極作用，規避各種不利影響，營造健康有序的行業氛圍，為市場經濟發展助力。

參考文獻：

[1]申玲，黃佳.低碳經濟與中國房地產企業的發展方向[J].改革與戰略，2016（12）.

[2]周春宇.房地產波動對經濟增長的影響[J].金融與經濟，2017（08）.