不動產統一登記管理制度探析

李魯明 秦海英

摘 要：我國的不動產統一登記制度采用試點推行的方式開展，2015 年 3 月1日，我國《不動產登記暫行條例》開始實施，不動產登記制度是我國關于不動產管理的一項重大改革，具有偉大的意義。本文先從不動產概念及其登記制度的內容出發，對不動產登記制度改革的意義進行論述，最后針對我國不動產登記管理的現狀和問題提出一點加強管理的思路和措施，以期更好地服務于我國不動產登記管理工作。

關鍵詞：不動產登記；改革；管理

一、不動產登記制度改革的主要內容及意義

1.不動產登記制度的主要內容

不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。

2.不動產登記制度改革的意義

我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。

二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施

我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：

1.提高員工素質

不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。

2.加強部門管理

不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。

3.注重制度建設

任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。

4.實施違規問責

落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。

5.拓寬登記領域

不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍，要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。

三、結束語

伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。

參考文獻

[1]張必毅.論我國不動產登記制度[D].西北大學，2011.

[2]王玉明.論不動產統一登記制度的意義[J].山東工業技術，2016.

（作者單位：1安丘市不動產登記中心；2安丘市國土資源局）