房地產(chǎn)投資增長率對經(jīng)濟增漲率的影響
——基于省際面板數(shù)據(jù)分析

文/朱衛(wèi) 中南財經(jīng)政法大學(xué) 湖北武漢 430073

1、引言

投資對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長起著重大作用。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，主要通過以下幾個方面來體現(xiàn)：一是房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資建設(shè)中直接帶動建筑、建材、冶金等行業(yè)的發(fā)展，二是房屋建成入住之后，帶動家具、家電和裝修等行業(yè)的發(fā)展。此外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人員需求，提高了社會的整體就業(yè)水平，進而增加國民收入，影響消費，帶動經(jīng)濟增長。目前，我國經(jīng)濟正處于新常態(tài)，面臨著諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險。因而，研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用，不僅具有理論價值，而且具有重要的現(xiàn)實意義。

本文首先分析我國經(jīng)濟發(fā)展的背景，了解到房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響，然后總結(jié)國內(nèi)外學(xué)者對這方面研究的成果，接著在理論分析的基礎(chǔ)上結(jié)合數(shù)據(jù)進行建模、實證分析，最終得出房地產(chǎn)投資增長率與地區(qū)經(jīng)濟增長率的關(guān)系。

2、文獻綜述

1998 年我國全面終止住房分配制度后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)投資也成了學(xué)者們的重要研究領(lǐng)域，參考已有的相關(guān)文獻，主要有以下幾個方面的研究：

2.1 關(guān)于房地產(chǎn)投資的概念

國內(nèi)外學(xué)者從不同角度進行了解讀。其中，王兆金等認為房地產(chǎn)投資是指不同的投資主體(政府、企業(yè)和個人)為實現(xiàn)某種預(yù)定的目標，直接或間接性地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。同時，社會文化和政治環(huán)境、行政負擔和監(jiān)管限制是影響房地產(chǎn)投資規(guī)模的重要因素，這一觀點在Karsten、Nathan 等的研究中都得到了肯定。在此基礎(chǔ)上，筆者結(jié)合我國實際情況，發(fā)現(xiàn)影響我國房地產(chǎn)投資規(guī)模大小的因素主要有城鎮(zhèn)化水平、居民消費價格指數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)等。從大部分學(xué)者的研究結(jié)論來看，都把房地產(chǎn)投資視作經(jīng)濟發(fā)展長河中的一股重要力量。

2.2 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系

由于研究對象、研究方法不同，關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系，學(xué)術(shù)界眾說紛紜、觀點各異，經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系研究主要集中在以下兩方面：①房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的作用機理方面。岳朝龍等通過實證分析發(fā)現(xiàn): 房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長之間相互促進，長期內(nèi)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長影響顯著，且經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資也有反饋作用。但Huang等人基于投入產(chǎn)出法和國民經(jīng)濟增長理論卻發(fā)現(xiàn): 房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長有單向促進作用，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資并沒有促進作用，如王重潤等通過Feber模型分析發(fā)現(xiàn)，在我國的大中城市，房地產(chǎn)投資有較為嚴重的“擠出效應(yīng)”，房地產(chǎn)投資增長會引起社會資金對實體經(jīng)濟投入的減少，進而阻礙經(jīng)濟增長。②房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長影響的程度。Bisping等把房地產(chǎn)投資分為房地產(chǎn)住宅投資和商業(yè)投資兩大類，再把各自對經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響予以分析比較，實證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)住宅投資對帶動經(jīng)濟增長更有優(yōu)勢。但Zhang等表達了不同意見，認為房地產(chǎn)投資不一定對經(jīng)濟增長有促進作用，他們通過對中國1991-2007年30個省份地區(qū)的數(shù)據(jù)做動態(tài)計量模型分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響存在明顯的“門檻效應(yīng)”，在我國只有人均GDP大于1000美元的省份，房地產(chǎn)投資才能有效地促進該地區(qū)經(jīng)濟增長。

總體而言，現(xiàn)階段學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系為本文研究提供了前期成果積累，并指引了深入研究的方向。隨著我國經(jīng)濟邁入新常態(tài)，在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，有必要對我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系重新解讀。與以往相比，本文在研究采用1998—2015年全國各省市的房地產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值的面板數(shù)據(jù)，考慮到的不平穩(wěn)性，綜合運用了單位根檢驗、面板數(shù)據(jù)模型選擇和回歸估等實證檢驗工具，分析了我國房地產(chǎn)投資增長率與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。

3、研究方法

3.1 面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗

目前面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗主要有六種，分別是:LLC檢驗、Hadri檢驗Breitung檢驗、IPS(Im－Pesaran－Shin)檢驗、崔仁(InChoi)檢驗。本文主要采用LLC檢驗和IPS檢驗。

3.1.1 LLC檢驗

LLC檢驗適用于相同根 ( common root) 情形。LLC 檢驗原理的原假設(shè)是

H0∶ρ=0(有單位根);備擇假設(shè)是H1∶ρ＜0。LLC 檢驗為左單側(cè)檢驗，統(tǒng)計量為 ：

3.1.2 IPS(Im－Pesaran－Shin)檢驗

IPS檢驗克服了LLC檢驗的缺陷，允許面板中不同個體(序列)

ρi不同。它的原假設(shè)和備擇假設(shè)為:

H0：ρi=0，i=1,2...,N（存在單位根）

3.2 面板數(shù)據(jù)模型

面板數(shù)據(jù)模型的一般形式為:

其中，αit為模型的常數(shù)項，xit= (x1t,x2t,…,xkt) 是 1×K 向 量，βit=(β1t,β2t,…,βkt) 是K×1向量。隨機誤差項uit互相獨立，且滿足零均值、同方差的假定。然而，上述模型不能用來估計，也不能用來預(yù)測，因為參數(shù)的個數(shù)比自由度nT多。因此，為了方便，我們假設(shè)參數(shù)不隨時間變化，只隨個體變化。因此，模型改寫為:

誤差項可以分解為：

其中。μit是個體效應(yīng)，εit為特異誤差。且War(εit)=σt2，εit相互獨立。根據(jù)對μi的不同假定，可以將面板數(shù)據(jù)模型分為固定效應(yīng)模型(Fixed Effect Model) 和隨機效應(yīng)模型(Random Effect Model)。如果是固定效應(yīng)模型，那么

μi在時間上是固定的，與解釋變量可能有關(guān)，也可能無關(guān)；如果是隨機效應(yīng)模型，那么μi也是隨機變量；如果從時間上看，不同個體之間不存在顯著性差異，從截面上看不同的截面之間也不存在顯著性差異，則為混合回歸模型。

4、模型設(shè)計與數(shù)據(jù)說明

4.1 變量選擇和模型設(shè)計

通常地區(qū)GDP值能描述該地的經(jīng)濟發(fā)展狀況，為了考察房地產(chǎn)投資增長率與經(jīng)濟增長率之間的關(guān)系，本文選擇各地區(qū)生產(chǎn)總值的一階差分（d_gdp）作為描述地區(qū)增長率的變量，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資一階差分（d_fdc）為描述地區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)增長率的變量。另外，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況受多個因素的影響，經(jīng)總結(jié)整理相關(guān)文獻，社會固定資產(chǎn)投資、勞動力就業(yè)情況對經(jīng)濟的增長有顯著影響，因此本文選擇除房地產(chǎn)開發(fā)投資外各地區(qū)其他固定資產(chǎn)投資nfdc和各地區(qū)城鎮(zhèn)失業(yè)率syl作為控制變量。為保證投資效率影響的效果檢驗的一致性以及保證數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，對nfdc進行一階差分(d_nfdc)、對syl取對數(shù)（ln_syl）作為控制變量，建立面板數(shù)據(jù)回歸模型，模型設(shè)計如下：

其中,α0為截距項，表示除社會固定資產(chǎn)投資增長率和失業(yè)率外，其他影響因素對經(jīng)濟增長率的影響；β0、β1、β2分別表示房地產(chǎn)投資增長率、非房地產(chǎn)投資的固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)失業(yè)率對地區(qū)經(jīng)濟增長率的影響系數(shù)；σ0為隨機誤差項。

4.2 數(shù)據(jù)描述

我國從1998終止福利分房制度，本文以我國1998-2015作為研究期。本文所使用的原始數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局歷年的《中國統(tǒng)計年鑒》以及各省市的統(tǒng)計年鑒，為了保證實證結(jié)果的準確性，剔除了數(shù)據(jù)有缺失的兩個省份，故樣本容量為全國29個省市，共2088個數(shù)據(jù)。

5、實證分析

5.1 單位根檢驗

為避免出現(xiàn)時間序列由于非平穩(wěn)而造成的偽回歸現(xiàn)象，在做面板數(shù)據(jù)模型之前，我們首先對時間序列進行平穩(wěn)性的單位根檢驗。

根據(jù)單位根檢驗結(jié)果顯示: ln_gdp,ln_fdc,ln_nfdc均沒通過LLC檢驗和IPS檢驗，ln_syl在均在1%的顯著水平下通過LLC檢驗和IPS檢驗。對gdp、gdc、nfdc、進行一階差分d_gdp、d_fdc、d_nfdc均能在1%的顯著水平下通過LLC檢驗和IPS檢驗。因此，d_gdp、d_fdc、d_nfdc、ln_syl表現(xiàn)平穩(wěn)。

5.2 面板數(shù)據(jù)模型形式確定

在進行回歸之前，本文通過F檢驗和Hausman 檢驗來選擇合適的面板數(shù)據(jù)模型形式。一般地，F(xiàn)檢驗是決定選取混合模型還是固定效應(yīng)模型，Hausman 檢驗則是決定選取固定效應(yīng)模型還是隨機模型。如表所示，F(xiàn)檢驗和Hausman檢驗p值均為零，拒絕原假設(shè)，所以本文面板數(shù)據(jù)應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型。

5.3 回歸結(jié)果分析

本文采用固定效應(yīng)模型對地區(qū)經(jīng)濟增長、房地產(chǎn)投資、除房地產(chǎn)外其他社會固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)失業(yè)率的數(shù)據(jù)進行回歸，檢驗房地產(chǎn)對全國各地區(qū)經(jīng)濟增長的影響程度。回歸結(jié)果如表4，同時將混合模型和隨機模型結(jié)果一并呈現(xiàn)，根據(jù)三個模型的系數(shù)顯著性檢驗和自變量的解釋程度來看，固定效應(yīng)模型3個變量系數(shù)的回歸結(jié)果都在1%的顯著水平下通過檢驗；隨機效應(yīng)模型和混合效應(yīng)模型中，變量ln_syl的回歸結(jié)果都沒能通過顯著性檢驗，因此，固定效應(yīng)模型更能真實反房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響，這也正印證上述的檢驗。

從固定模型的計量結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資變量與經(jīng)濟增長正相關(guān)，且解釋程度高達99%。對房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長進行一階差分后這兩個變量分別描述的是房地產(chǎn)投資增長率和經(jīng)濟增長率。由回歸結(jié)果可知，當房地產(chǎn)投資增長率提高1%時，經(jīng)濟增長率提高13.61%，經(jīng)濟增長率的漲幅大于房地產(chǎn)投資增長率的漲幅，增加房地產(chǎn)投資有利于地區(qū)經(jīng)濟的增長。

6、結(jié)論與建議

6.1 研究結(jié)論

通過本文的分析,在影響房地產(chǎn)投資的主要因素中,房地產(chǎn)投資增長率以及其他社會固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)失業(yè)率均對經(jīng)濟增長的速度有顯著影響且解釋度高達99%。房地產(chǎn)投資增長速度和其他社會固定資產(chǎn)投資增長速度與經(jīng)濟增長率正相關(guān)，城鎮(zhèn)失業(yè)率與經(jīng)濟增長率負相關(guān)，當房地產(chǎn)投資增長率上升1%時，經(jīng)濟增長率上升13.61%；當其他社會固定資產(chǎn)投資增長率上升1%時，經(jīng)濟增長率上升13.67%；當城鎮(zhèn)失業(yè)率上升1%時，經(jīng)濟增長率下降7%。由實證分析的結(jié)果可以得知，投資能大力推動經(jīng)濟的增長，且經(jīng)濟增長的程度要遠大于社會投資的漲幅，另外，降低失業(yè)率也能推動經(jīng)濟的增長。

6.2 政策建議

房地產(chǎn)投資能有效提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，各地區(qū)要發(fā)展經(jīng)濟必須重視房地產(chǎn)投資，但也不能因噎廢食，而要與我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。其次，由于目前房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題是房價過高、投機嚴重等，居民的真正居住需求得不到滿足。因此政府需要從調(diào)控房價、治理投機活動入手，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。最后，我國的房地產(chǎn)投資資源消耗大、工業(yè)程度化低、環(huán)境負荷嚴重，因此政府必須大力促進“節(jié)能省地型”房地產(chǎn)。筆者給出如下幾點建議：

（1） 政府要全面正確的認識房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用。 一方面，政府要合理引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資，合理規(guī)劃土地利用，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，保證房地產(chǎn)投資在投資結(jié)構(gòu)中占據(jù)合理比例。 另一方面，政府要認識到經(jīng)濟增長不能過度依賴房地產(chǎn)投資，因為房地產(chǎn)企業(yè)對其他行業(yè)發(fā)展存在擠出效應(yīng)，這就要求政府發(fā)展多元化的經(jīng)濟增長點，科學(xué)的建設(shè)房地產(chǎn)市場。

（2） 加強普通中低檔住房建設(shè)，實現(xiàn)“居者有其屋”。2015年以來我國房價普遍集體上漲，高昂的房價成為薪資階層的負擔，一些弱勢群體更是望房興嘆。因此，政府要注重民生，一方面大力加強保障房建設(shè)，增加該類住房的供應(yīng)，加大對該類住房的補貼，實現(xiàn)真正的惠及群眾。另一方面，政府要全面建設(shè)社會保障體系，保障低收入群體的基本生活需求。

（3） 發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，抑制投資投機性購房。通過稅收調(diào)節(jié)，在一定程度上抑制外來投資者的投機行為，降低市場風(fēng)險。同時，也要對部分開發(fā)商“捂盤惜售”等違規(guī)銷售行為進行處罰，打壓其投機行為，平衡市場供需關(guān)系。

（4） 縮小居民收入差距，完善保障住房建設(shè)。強化、擴大以低收入群體為主的就業(yè)支持，繼續(xù)發(fā)揮最低工資制度的積極作用。此外，繼續(xù)落實住房“雙軌制”，充分挖掘住房保障對收入分配的調(diào)節(jié)潛力。繼續(xù)加大保障房對低收入群體的支持力度，探索實施租金管制的可能性及實施辦法。

（5） 完善房信貸政策，優(yōu)化投資路徑。一方面，通過加強金融監(jiān)管，強化借款人資格審查，謹防出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。同時，嚴格控制對房地產(chǎn)。開發(fā)商的貸款數(shù)額及貸款期限，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情。另一方面，轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，調(diào)整投資方向。改變以商住投資為主要投資的傳統(tǒng)投資模式，加強對文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等的投資，這樣既能滿足消費者需求的多元化和個性化，又可以加大對商住房地產(chǎn)“去庫存”的力度。