2018年第一季度全國主要城市地價情況分析

文／李海兵

李海兵 中國土地勘測規劃院黨委書記、副院長

地價動態監測工作是土地調查評價領域的一項長期基礎性工作。對地價監測，我們的工作持續多年，基本形成了成熟的工作組織管理和技術流程體系，地價數據成果也每年按時向社會公布。從全國城市地價網上，社會各界可以隨時查到各個季度全國、各區域、各監測城市的地價指標，甚至可以查詢到具體監測點宗地的位置、基本信息和動態價格。

2018 年第一季度全國主要監測城市地價整體趨勢如下：

一、綜合地價環比增速放緩，住宅地價環比增速持續三個季度回落

2018 年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為4148元／平方米，商服、住宅、工業地價水平分別為每平方米7350元、6666元和813元。從環比增速來看，綜合地價環比上漲1.58%，較上一季度收窄0.09個百分點，商服、住宅、工業地價環比增速依次為1.37%、2.21%、0.82%，較上一季度分別變化0.25、-0.26、-0.02個百分點。除了商服用地外，綜合、住宅、工業用地環比增速均有所放緩。其中，住宅地價增速連續三個季度放緩，商服、工業地價增速相對平穩。

全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速依次為7.13%、5.33%、10.43%、3.44%，較上一季度分別上漲0.42、0.81、0.22、0.42個百分點。重點監測城市中，地價總體水平為6212元／平方米，較上一季度增長1.56%，較去年同期增長7.49%。商服、住宅和工業地價水平分別為9965元／平方米、9703元／平方米和1111元／平方米；環比增速分別為1.35%、1.91%和1.13%；同比增速依次為5.71%、9.87%和4.72%。重點城市綜合、商服、住宅地價環比、同比增速均較上一季度有所下降，住宅地價環比增速降幅較主要監測城市更為明顯，工業地價環比、同比增速本季度有所上升。

二、一線城市綜合、商服、住宅地價同、環比增速放緩；二線城市各用途地價環比增速放緩；三線城市住宅地價增速超過一二線城市。

2018 年第一季度，主要監測城市中，一線城市綜合、商服、住宅地價環比、同比增速放緩，工業地價環比、同比增速上升；二線城市各用途地價環比增速均有所放緩，除工業地價同比增速上升外，其他用途地價同比增速回落；三線城市綜合、商服、住宅地價環比增速上升，工業地價環比增速放緩，各用途地價同比增速均有所上升。就住宅地價而言，一、二、三線城市地價環比分別上漲1.63%、2.0%、2.63%，較上一季度變化-0.47、-0.51、0.08個百分點；一線城市同比增速為10.88%，連續5個季度放緩，本季度回落1.79個百分點，二、三線城市同比分別上漲9.56%、11.21%，分別變化-0.09、1.26個百分點。三線城市住宅地價同、環比增速均超過一、二線城市。

三、重點區域工業地價同比增速有所上升，住宅地價同比增速整體放緩

一季度，長三角、珠三角、環渤海地區綜合地價分別為每平方米5876元、7566元、4448元。

環比來看，長三角、珠三角、環渤海地區綜合地價增速依次為0.80%、2.44%、1.55%，分別下降0.04、0.25、0.02個百分點。其中，珠三角地區綜合地價保持較快速增長，環渤海地區保持低速增長，長三角地區變化平穩。同比來看，長三角地區綜合地價增速為4.90%，較上一季度上升0.11個百分點；珠三角、環渤海地區綜合地價增速依次為10.94%、7.04%，較上一季度分別下降0.29、0.02個百分點。分用途來看，長三角、珠三角、環渤海地區，商服地價環比增速依次為0.36%、1.02%、1.29%，同比增速依次為2.51%、4.42%、6.08%；住宅地價環比增速依次為0.92%、3.02%、2.05%，同比增速依次為7.14%、15.10%、9.87%；工業地價環比增速依次為0.74%、2.49%、1.01%，同比增速依次為2.92%、9.62%、3.86%。總體來看，三大重點區域工業地價同比增速有所上升，住宅地價同比增速則整體回落。

四、熱點城市住宅用地市場持續降溫

20個熱點城市中，12個城市住宅地價環比增速回落，其中，上海連續6個季度降速，北京連續5個季度降速，南京、合肥兩市地價環比下降；13個城市住宅地價同比漲幅回落，其中南京地價水平低于去年同期。本季度，北京、天津、上海、南京、福州、深圳、合肥等7個城市住宅地價同比、環比增速均有所放緩。

五、當前市場形勢分析及趨勢判斷

（一）國內經濟開局良好，企業盈利改善，市場信心增強

一季度，國際正負因素交織，但國內宏觀層面總體穩定，得益于供給側結構性改革推進和經濟“高質量”發展特征深化，企業盈利能力改善，市場信心持續增強。制造業擴張提速，呈現穩中有升態勢；非制造業商務活動指數運行總體延續平穩較快的格局。全國規模以上工業企業利潤和社會消費品零售總額保持快速增長勢頭，終端需求趨穩。一季度，我國經濟發展進入相對穩定的增長階段，全國地價總體水平保持溫和上行。

（二）住宅用地供應比例加大，熱點城市住宅用地供應量連續5個季度同比增加

根據土地市場動態監測監管系統的數據統計，2018年第一季度，全國106個主要監測城市土地供應面積4.28萬公頃，達到2016年以來同期供應高值。供應量環比減少48.99%，同比增加15.94%，其中商服、住宅、工礦倉儲用地分別供應約0.37、1.03、1.34萬公頃，環比分別減少19.34%、28.59%、16.41%，同比分別增加為31.99%、22.15%、30.70%。房地產用地供應面積1.40萬公頃，同比增加24.59%，同比漲幅是2014年第1季度以來的最高值。

從供地結構來看，一季度，住宅用地供應量占建設用地供應總量的比例為24.12%，較上一季度增加6.89個百分點，較去年同期增加1.23個百分點。住宅用地供應占比達到2014年一季度以來的最高值。分城市類型來看，一季度各類城市商服、住宅用地供應同比均有明顯增長。其中，一、二、三線城市住宅用地供應量同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。從20個熱點城市來看，住宅用地供應連續5個季度同比增加，本季度增幅17.67%。

（三）房地產政策導向穩定，風險防控趨嚴，調控成效顯現，全國住宅地價增速環比持續回落

當前，“房住不炒”的政策導向強化，政府工作報告明確了“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的總體思路。兩會期間，多部委負責人表態，市場風險防控趨嚴，長效機制不斷深化。同時，金融監管持續升級，對房地產融資進行規范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調，市場資金流動性收緊。除北京、廣州等一線熱點城市明確嚴控個人貸款違規流入房地產市場，遏制市場泡沫外，部分區縣單元也相繼發布了從嚴的調控政策。總體來看，一季度，房地產投機行為進一步受到遏制，調控成效鞏固，全國及一、二線熱點城市住宅地價環比增幅持續回落。

（四）租賃住房、人才引進等政策集中出臺，庫存去化加快，市場預期平穩樂觀，帶動部分地區住宅地價較快上漲

一季度，在建立健全住房租賃金融支持體系方面，貨幣保持定向寬松，資金流動性依然較為充足，對建設租賃住房的金融支持力度加大。同時，保障基本住房需求，各地人才引進政策集中出臺。基于人才流入預期和庫存補充需求，企業對未來保持樂觀，房產開發投資基本穩定，有所回升。尤其是在三四線城市，房地產市場升溫拉動土地市場，表現在住宅地價增幅方面，本季度三線城市環比高于一二線城市，西部地區環、同比增幅高于東、中部地區。

2018 年二季度，宏觀政策預期穩定，土地市場將繼續保持平穩增長態勢；因城施策、防控風險、短期和長效并重的調控思路下，住宅地價增幅進一步收窄的預期持續。