增加74.61億債務 佳兆業(yè)集團因何接盤海南如意島？

楊春霞 高方方

一邊是增持公司股份，一邊收購海南如意島項目，佳兆業(yè)集團主席郭英成近段時間很忙。

7月17日，佳兆業(yè)集團（01638.HK）控股有限公司宣布，集團主席兼執(zhí)行董事郭英成透過其全資擁有的大昌投資有限公司分別于7月3日和7月17日連續(xù)增持公司股份，郭英成在佳兆業(yè)的持股比例，由約25%增加至約25.1%。

而早在一個星期前，佳兆業(yè)集團因買下海南如意島項目備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。7月11日，中弘股份（000979.SZ）公告稱，擬以14億元轉(zhuǎn)讓全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司（以下簡稱“如意島”），100%的股權(quán)予海南羅勝特投資有限公司（以下簡稱“羅勝特投資”），羅勝特投資為佳兆業(yè)集團旗下子公司。值得關(guān)注的是，佳兆業(yè)集團亦被負債困擾，資產(chǎn)負債率高達85.94%，2014年甚至一度陷入破產(chǎn)危機，14億元買下如意島項目背后郭英成瞄準的是海南島文旅產(chǎn)業(yè)。

接盤如意島項目

7月8日，佳兆業(yè)集團旗下子公司羅勝特投資以14億元的價格收購了海南如意島項目公司，收購價是如意島公司賬面凈資產(chǎn)的3.84倍。

不過，在一系列債務沖抵之后，佳兆業(yè)集團實際只需支付7300萬元現(xiàn)金，但須承擔如意島公司的74.61億債務。對此，業(yè)內(nèi)有觀點認為，佳兆業(yè)集團買了一個變現(xiàn)艱難的資產(chǎn)，如意島不是個好啃的項目。

據(jù)中弘股份公告透露，如意島項目是中弘股份于2012年通過招拍掛獲取的，總價30億元，曾被視為中弘轉(zhuǎn)型文旅道路上一個極重要的復合型旅游地產(chǎn)項目，總投資超過500億元，旨在打造世界級旅游目的地。

根據(jù)中弘股份此前預計，項目一期總投資128.94億元，開發(fā)期間為2014年年初至2017年年底，未來凈利潤為57億元，項目銷售毛利率為33.84%。從這一層面看，佳兆業(yè)似乎買下了一個“香餑餑”。

值得注意的是，由于此前中弘股份資金短缺問題以及海南旨在保護生態(tài)核心區(qū)的“雙暫停”政策，如意島項目自去年8月末開始已經(jīng)處于停工狀態(tài)。此外，2017年9月，如意島項目因非法填海而遭海口市海洋和漁業(yè)局罰款3700萬元。

拋開如意島項目方面的原因，就佳兆業(yè)集團本身來看，其財務狀況也并不樂觀。年報顯示，截至2017年年底，佳兆業(yè)集團總負債為1834億元，資產(chǎn)負債率達85.94%。其中，有息負債余額為1111億元，約221.7億元在一年內(nèi)需償還，其余80%的償還期限為2～5年。

此外，2017年末佳兆業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流總額為-34.3億元。2018年5月，公司還被曝出拖欠4億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并引起深交所關(guān)注。一位不愿具名的人士對記者表示，佳兆業(yè)自身負債嚴重，應該選高周轉(zhuǎn)的項目投資，但是海南如意島的項目不可能走高周轉(zhuǎn)。

同策研究院總監(jiān)張宏偉則從政策層面分析稱，“海南全島限購，對佳兆業(yè)來講，收購之后如果不能快速銷售很有可能也會引發(fā)資金鏈問題。”

不過，也有分析人士認為，如意島這個項目短期對于佳兆業(yè)的資金鏈沖擊并不會很大。“佳兆業(yè)整體的財務杠桿的確比較高，但自從走出造假風波后，其融資渠道還是比較暢通的。”諾亞地產(chǎn)研究負責人黃琳珊對記者表示。

佳兆業(yè)集團方面在書面回復《投資者報》記者時稱，項目自身將產(chǎn)生較大貨值，其完全有能力覆蓋自有債務，不會對集團現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響，并表示收購如意島項目的資金為自有和自籌資金。

對于此次收購，佳兆業(yè)集團顯得頗為謹慎，設(shè)定了諸多前置條件，比如，佳兆業(yè)這次接盤是以如意島開發(fā)項目能夠順利恢復施工為前提的。

佳兆業(yè)的文旅算盤

債務纏身，風險眾多，佳兆業(yè)集團為何要接盤如意島項目，郭英成背后打什么算盤？

業(yè)內(nèi)有觀點認為，郭英成此舉為借文旅產(chǎn)業(yè)在海南加大土儲。一位熟悉佳兆業(yè)集團的人士對記者表示，“借文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一方面，重要的還是現(xiàn)階段的拿地策略。”

按照規(guī)劃，如意島項目海域面積716萬平方米，將通過填海人工造島的方式進行開發(fā)，填海形成陸域面積612萬平方米。除此以外，目標項目權(quán)益還包括島嶼與陸地之間修建的跨海大橋權(quán)益。

不過，更大的可能是佳兆業(yè)集團要在文旅方面持續(xù)發(fā)力。“佳兆業(yè)之前在海南就成立佳兆業(yè)海南集團，也和海昌控股有合作開發(fā)文旅項目。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

2018年6月12日，佳兆業(yè)商業(yè)集團就三亞海昌夢幻海洋不夜城項目與海昌海洋公園控股有限公司簽署合作協(xié)議。據(jù)了解，三亞海昌夢幻海洋不夜城將建成以主題特色娛樂、海洋動物表演、主題餐飲商業(yè)為一體的一站式旅游休閑目的地，是國內(nèi)首個沉浸式海洋主題文娛綜合體。另據(jù)記者了解，2018年4月，佳兆業(yè)集團還成立佳兆業(yè)海南集團，推進公司在海南的產(chǎn)業(yè)布局。

此外，諾亞財富地產(chǎn)研究負責人黃琳珊也表示，不能簡單化將其理解為一種囤地行為。黃琳珊對記者表示：“如意島就是個旅游開發(fā)項目，所以佳兆業(yè)此舉肯定有發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的意圖，而且?guī)啄昵埃颜讟I(yè)就開始在文旅產(chǎn)業(yè)布局。”

據(jù)公開報道，2014年上半年，佳兆業(yè)集團聯(lián)合富德生命人壽以54億元的價格，在深圳拿下占地86.98萬平方米的大鵬半島旅游項目。2016年12月，深圳綜合旅游度假項目金沙灣國際樂園啟動，2017年4月邀請擁有16年迪士尼工作經(jīng)驗的Noble Coker出任總裁；2018年5月，佳兆業(yè)與安寧市簽署“安寧文旅項目”，同年6月5日，與西安市政府簽署閻良佳兆業(yè)文旅城項目。

此外，2017年10月18日，佳兆業(yè)文體旅游集團還與重慶市旅游投資集團旗下子公司重慶樂和樂都旅游有限公司結(jié)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，共同開發(fā)重慶樂和樂都特色小鎮(zhèn)。由此來看，收購如意島也在情理之中。

佳兆業(yè)集團書面回復《投資者報》記者時也提到，此次收購海南如意島，是佳兆業(yè)集團戰(zhàn)略布局海南、提升市場競爭力、加速文旅產(chǎn)業(yè)布局的重要舉措。

佳兆業(yè)方面表示，海南如意島是海南七大人工島之一，承載著海口旅游比肩三亞的期望，項目優(yōu)質(zhì)的資源稟賦與佳兆業(yè)布局文旅產(chǎn)業(yè)方向高度契合。