商品住房?jī)r(jià)格空間分異特征及演化機(jī)理研究

蘭 峰，焦成才

(西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710055)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，最引人注目的無(wú)疑是住房?jī)r(jià)格問(wèn)題。在住房?jī)r(jià)格演變的過(guò)程中，我們特別注意到，城市住房?jī)r(jià)格與其空間區(qū)位有著十分緊密的關(guān)聯(lián)，尤其在等級(jí)較高的城市中，住房?jī)r(jià)格在空間分布上愈來(lái)愈呈現(xiàn)出較強(qiáng)的規(guī)律性，且存在著顯著的分異特征。城市住房?jī)r(jià)格的空間分化一直深刻影響著購(gòu)房者的決策行為，并成為直接引致城市社會(huì)空間格局發(fā)生自組織演變的最主要原動(dòng)力之一。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外學(xué)者對(duì)住房?jī)r(jià)格空間分異的研究主要持有以下兩種觀點(diǎn)：一是商品住房的自身屬性是造成其價(jià)格分異的主要原因，這些自身屬性包括住房周邊的環(huán)境因素，如Haurin和Brasington[1]認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量對(duì)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格的形成和分異影響顯著；Morancho[2]認(rèn)為城市綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響和差異有密切關(guān)系；而Soderberg和Janssen[3]則認(rèn)為隨著與市中心距離的增加，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出顯著的下降趨勢(shì)，且不同方向的價(jià)格也存在明顯差異。特征價(jià)格模型在該類(lèi)理論研究中得到了廣泛應(yīng)用，該模型能夠較容易地獲得大量樣本數(shù)據(jù)，從而保證研究結(jié)論的真實(shí)性和可靠性，但特征價(jià)格理論卻容易忽視市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響，變量的選取也難以保證全面性。二是認(rèn)為住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致其價(jià)格分異。供需均衡價(jià)格理論是該類(lèi)研究的基礎(chǔ)，如Ortalo-Magne和Rady[4]認(rèn)為住房需求量的大小和波動(dòng)是影響商品住房成交量的關(guān)鍵因素，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的空間差異；Case等[5]則通過(guò)選取需求和供給雙重因素進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、年開(kāi)工量和建筑成本等需求和供給層面的八個(gè)指標(biāo)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響顯著，是造成住房?jī)r(jià)格差異的關(guān)鍵因素。供需均衡價(jià)格理論能夠較全面地反映住房?jī)r(jià)格差異的影響因素及其作用的顯著程度，但因房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)影響因素較多，且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的加快，各種影響因素也在發(fā)生不斷變化，供需均衡價(jià)格理論的應(yīng)用在動(dòng)態(tài)性和時(shí)效性方面存在一定的局限性。

除以上兩種觀點(diǎn)外，還有學(xué)者從經(jīng)濟(jì)基本面出發(fā)研究商品住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)及分異機(jī)理，如Jacobsen和Naug[6]認(rèn)為銀行借款利率對(duì)住房?jī)r(jià)格的差異有顯著影響；Poterba[7]認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)水平影響下的居民收入變化十分敏感，一定比例的收入增加將導(dǎo)致更高比例房?jī)r(jià)的上漲；而B(niǎo)artik和Yang[8]以及Meen和Andrew[9]則認(rèn)為人口和就業(yè)的增長(zhǎng)帶動(dòng)了居民對(duì)住房的需求，進(jìn)而又促使住房?jī)r(jià)格上漲。此類(lèi)方法雖然考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響，但在研究城市內(nèi)部商品住房?jī)r(jià)格空間分異時(shí)，往往因宏觀經(jīng)濟(jì)因素缺乏區(qū)域獨(dú)特和差異屬性而難以適用。

在國(guó)內(nèi)，特征價(jià)格模型和供需均衡理論在住房?jī)r(jià)格分異研究中也得到了廣泛應(yīng)用，如賈春梅和葛楊[10]認(rèn)為城市行政級(jí)別和城市的資源集聚能力直接影響了城市之間住房?jī)r(jià)格的差異。軌道交通作為城市資源之一，其集聚能力對(duì)周邊住房?jī)r(jià)格影響明顯；馮長(zhǎng)春等[11]認(rèn)為距離軌道交通越近，住房?jī)r(jià)格越高，且隨著距離的增加住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出逐漸下降的態(tài)勢(shì)；李仲飛和張浩[12]則以均衡理論為基礎(chǔ)，研究發(fā)現(xiàn)，不同地區(qū)房?jī)r(jià)差異的驅(qū)動(dòng)因素有所不同，在“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的地區(qū)”，需求是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素，而在“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢的地區(qū)”，成本因素的作用更加顯著。隨著地理信息系統(tǒng)方法和技術(shù)分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域研究中的應(yīng)用，有學(xué)者借助ArcGIS等工具進(jìn)行住房?jī)r(jià)格空間分異特征研究，如王芳等[13]通過(guò)插值法對(duì)北京市近年來(lái)住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到房?jī)r(jià)呈現(xiàn)北高南低的總體空間分布格局；龐瑞秋等[14]研究得出長(zhǎng)春市住宅價(jià)格總體空間布局呈現(xiàn)出“單中心多極核圈”的特征。ArcGIS能夠在空間維度上對(duì)研究對(duì)象的集聚與分散狀態(tài)進(jìn)行比較理想的圖像和數(shù)據(jù)分析，在商品住房?jī)r(jià)格研究中有廣泛的實(shí)用價(jià)值。

目前，關(guān)于商品住房?jī)r(jià)格空間異質(zhì)性及影響因素方面的研究，或從宏觀層面出發(fā)，或從住房本身的特征屬性切入，鮮見(jiàn)針對(duì)城市內(nèi)部區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格異質(zhì)性及其影響因素的探討；同時(shí)在研究時(shí)點(diǎn)的選取上，多以歷史或現(xiàn)狀的靜態(tài)面板數(shù)據(jù)為主，而對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格在時(shí)間軸向上的動(dòng)態(tài)分異演化過(guò)程研究依然是匱乏的。基于此，筆者擬以西安市城六區(qū)為例，通過(guò)ArcGIS及回歸分析等方法，探討城市內(nèi)部商品住房?jī)r(jià)格空間分異及其動(dòng)態(tài)分異演化過(guò)程。

二、研究方法和研究范圍

筆者以西安市為研究樣本，綜合運(yùn)用泰爾指數(shù)、核密度估計(jì)和地統(tǒng)計(jì)分析等方法研究城市商品住房?jī)r(jià)格的分異特征，并通過(guò)回歸分析研究影響商品住房?jī)r(jià)格空間分異變化的因素及演化機(jī)理。

(一)泰爾指數(shù)

泰爾指數(shù)已被廣泛應(yīng)用于地區(qū)之間差距的研究[15]，同樣也可用在測(cè)定區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格差異性上，其計(jì)算公式如下：

(1)

泰爾指數(shù)越大，表明區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格之間的差異越大，反之則越小。

(二)核密度估計(jì)

核密度估計(jì)是一種非參數(shù)估計(jì)方法，主要功能是通過(guò)樣本數(shù)據(jù)來(lái)推理研究對(duì)象的分布特征，應(yīng)用范圍廣且能得到更具普遍性的結(jié)論，其計(jì)算公式如下：

(2)

(三)地統(tǒng)計(jì)分析

地統(tǒng)計(jì)(Geostatistics)是運(yùn)用變異函數(shù)，研究區(qū)域化變量的隨機(jī)性、結(jié)構(gòu)性、空間相關(guān)性和依賴(lài)性的自然現(xiàn)象的一門(mén)科學(xué)，其一般分析過(guò)程如下：

第一，進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)處理，使數(shù)據(jù)分布符合正態(tài)分布。

第二，運(yùn)用趨勢(shì)面分析方法模擬地理要素的分布規(guī)律與變化趨勢(shì)。

在研究區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的空間分異趨勢(shì)時(shí)，假設(shè)Zi(xi,yi)為區(qū)域i的商品住房?jī)r(jià)格水平，(xi,yi)為平面空間坐標(biāo)，根據(jù)趨勢(shì)面定義可知：

Zi(xi,yi)=Ti(xi,yi)+εi

(3)

其中，Ti(xi,yi)為趨勢(shì)函數(shù)，表示大范圍內(nèi)的趨勢(shì)值，趨勢(shì)函數(shù)可表示為T(mén)i(xi,yi)=β0+β1x+β2y+β3x2+β4y2+β5xy；εi為自相關(guān)隨機(jī)誤差，表示第i個(gè)區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格的真實(shí)值與趨勢(shì)值之間存在的偏差。

第三，空間插值分析。空間插值法能夠根據(jù)已知樣本數(shù)據(jù)來(lái)推算未知樣本，從而能夠估算出區(qū)域內(nèi)所有地理要素樣本數(shù)據(jù)，為進(jìn)行整體分析提供較客觀依據(jù)。克里格插值(Kriging)是空間插值分析中較常用的方法，它是借助已知樣本數(shù)據(jù)對(duì)未知樣本點(diǎn)進(jìn)行最優(yōu)估計(jì)，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

(4)

其中，Z(x0)為未知樣本點(diǎn)的數(shù)值；n為已知樣本點(diǎn)的個(gè)數(shù)；λi為第i個(gè)已知樣本點(diǎn)對(duì)未知樣點(diǎn)的權(quán)重；Z(xi)為未知樣點(diǎn)周?chē)臉颖军c(diǎn)的值。

第四，研究范圍及指標(biāo)選取

西安市共設(shè)12個(gè)行政區(qū)縣，其中新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)和雁塔區(qū)為西安市傳統(tǒng)的主城區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城六區(qū)”)，城六區(qū)從建成區(qū)規(guī)模、人口密度、城市配套、人文資源、教育設(shè)施等方面都優(yōu)于其他各區(qū)，同時(shí)在商品住房供需總量和價(jià)格方面都極具代表性，能夠反映西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，故筆者選取西安市城六區(qū)作為研究范圍。

縱觀西安市商品住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，2005年以前西安市商品住房市場(chǎng)一直處于緩慢發(fā)展階段，2005年開(kāi)始，隨著國(guó)內(nèi)一線房企的陸續(xù)進(jìn)入，城市商品住房市場(chǎng)進(jìn)入較快的發(fā)展階段，供應(yīng)成交量逐步放大，各區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格也開(kāi)始并逐步形成了較明顯的空間差異。為保證數(shù)據(jù)獲取的可靠性，同時(shí)能夠客觀地研究商品住房?jī)r(jià)格空間分異的演化過(guò)程，筆者選取2005—2014年西安市城六區(qū)的商品住房成交均價(jià)為研究樣本進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)來(lái)源于“克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)”和“房天下數(shù)據(jù)庫(kù)”。

三、西安市商品住房?jī)r(jià)格空間動(dòng)態(tài)分異特征

(一)區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格整體差異狀況

通過(guò)計(jì)算，西安市城六區(qū)2005—2014年商品住房?jī)r(jià)格泰爾指數(shù)如圖1所示。

圖1 西安市城六區(qū)2005—2014年商品住房?jī)r(jià)格泰爾指數(shù)

圖1結(jié)果顯示，2005—2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格差異性波動(dòng)較大。其中，2005—2009年，差異性表現(xiàn)為“下降—上升—下降”走勢(shì)，2007年年中差異性表現(xiàn)最大，為0.011；2010年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格差異性迅速縮小，此后各年維持在比較穩(wěn)定的狀態(tài)，2014年差異性開(kāi)始顯示出小幅放大趨勢(shì)。下文筆者選擇具有代表性的2006年、2010年和2014年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行研究分析。

(二)區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的核密度估計(jì)

利用核密度函數(shù)分別計(jì)算2006年、2010年和2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格的估計(jì)值如圖2所示。2006年密度峰值分布在4 000—5 000元/區(qū)間，2010年密度峰值分布在5 500—7 000元/區(qū)間，2014年密度峰值分布在7 000—8 000元/區(qū)間。2006—2014年密度分布整體向右移動(dòng)，說(shuō)明城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格近年來(lái)整體呈上漲態(tài)勢(shì)，且2014年商品住房?jī)r(jià)格明顯高于前兩個(gè)年度，說(shuō)明2010—2014年價(jià)格上漲速度較快。

圖2 2006年、2010年和2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格核密度估計(jì)值

(三)地統(tǒng)計(jì)分析

在樓盤(pán)樣本選擇方面，遵從以下幾點(diǎn)原則進(jìn)行選擇和整理：統(tǒng)一采用普通商品住房(即戶(hù)型面積小于144)；為保證數(shù)據(jù)具有可比性，統(tǒng)一采用每年10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)；統(tǒng)一采用高層產(chǎn)品的價(jià)格，排除洋房等高端樓盤(pán)；統(tǒng)一采用毛坯交房的樓盤(pán)。最終選取2006年101個(gè)、2010年111個(gè)、2014年119個(gè)具有代表性的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行地統(tǒng)計(jì)分析。為使樣本數(shù)據(jù)的分布符合正態(tài)分布，需運(yùn)用直方圖分析法和半變異/協(xié)方差函數(shù)云剔除樣本數(shù)據(jù)中的數(shù)據(jù)離群值。

運(yùn)用地統(tǒng)計(jì)分析方法，對(duì)2006年、2010年和2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行空間趨勢(shì)面分析，結(jié)果如圖3所示。

圖3 2006年、2010年和2014年樣本趨勢(shì)面分析

2006—2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)出“南高北低，西高東低”的分布趨勢(shì)，且趨勢(shì)面變化較大，表明東西方向與南北方向價(jià)格差距較大。

利用普通克里格插值方法(Ordinary Kriging)對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行空間插值分析(需對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)變換及二階變換處理)，得到西安市城六區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格空間分布的預(yù)測(cè)圖如圖4所示，其空間分布特征及變化如下：在空間分布上處于相對(duì)中心位置的區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格一直處于較高水平，為城市商品住房?jī)r(jià)格的“核心圈”；城南雁塔區(qū)和高新區(qū)商品住房?jī)r(jià)格近年來(lái)迅速上升，2014年已接近中心位置價(jià)格，表明城市商品住房?jī)r(jià)格由“單核心圈”向“雙核心圈”發(fā)展的趨勢(shì)；未央?yún)^(qū)和灞橋區(qū)商品住房?jī)r(jià)格則一直處于低位，且與其他區(qū)域價(jià)格的差異相對(duì)較大。

圖4 2006年、2010年和2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間差值分析圖

四、商品住房?jī)r(jià)格空間分異的動(dòng)態(tài)演化機(jī)理

(一)影響因素的選擇

影響商品住房?jī)r(jià)格的因素具有多樣性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)，因素之間的不同組合方式也會(huì)造成商品住房?jī)r(jià)格的差異性。本文在國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，按照關(guān)聯(lián)程度、可比性、可量化性和可獲得性等原則進(jìn)行變量選擇。區(qū)域基礎(chǔ)因素主要為人口密度；供給方面的主要因素為土地資源；需求方面的因素包括商業(yè)配套、工作便利性、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套和居住環(huán)境等。

1.區(qū)域人口基礎(chǔ)因素

人口密度：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，地緣性客戶(hù)在西安市購(gòu)房群體中占有較大比例。因傳統(tǒng)觀念、民族宗教、生活習(xí)慣和交際關(guān)系等原因，使得本區(qū)域客群在選擇購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，優(yōu)先或重點(diǎn)考慮本區(qū)域樓盤(pán)，成為具有特性或共性的客群。為使各區(qū)域地緣性人口具有可比性，故選擇區(qū)域人口密度為衡量指標(biāo)。

2.供應(yīng)因素

土地資源直接決定了商品住房的供應(yīng)量，從而影響到土地價(jià)格、商品住房?jī)r(jià)格等因素。土地價(jià)格是商品住房?jī)r(jià)格的重要組成部分，土地價(jià)格快速上漲，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供給成本，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要因素之一。故選擇區(qū)域商品住房土地供應(yīng)面積為樣本。

3.需求因素

購(gòu)房動(dòng)機(jī)是影響消費(fèi)者在進(jìn)行區(qū)域選擇時(shí)的重要因素，是商品住房?jī)r(jià)格空間分異影響因素的主要組成部分。其中包括:商業(yè)配套。包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等設(shè)施，是居住環(huán)境不可或缺的因素。本文選取區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額作為衡量商業(yè)配套的綜合指標(biāo)；工作便利性。在當(dāng)前城市交通日益擁堵的情況下，部分人群更愿意選擇距離工作地點(diǎn)較近的區(qū)域安居和生活，并逐漸使得該區(qū)域形成個(gè)性較鮮明的板塊，如城市CBD。而能夠入住寫(xiě)字樓的一般為企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在此工作的人群購(gòu)買(mǎi)能力較高，是購(gòu)房消費(fèi)者的重要客群。寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售、出租面積能夠反映該區(qū)域辦公市場(chǎng)的集中程度，故本文選取寫(xiě)字樓銷(xiāo)售、出租面積作為衡量工作便利性的指標(biāo)；教育配套。隨著居民物質(zhì)水平提高，人們開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注子女受教育問(wèn)題，教育配套已日益成為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品住房的重要因素。故本文選取區(qū)域“專(zhuān)任教師數(shù)量”為衡量教育配套的樣本數(shù)據(jù)；醫(yī)療配套、交通配套、居住環(huán)境。以各區(qū)域“病床數(shù)量”作為衡量醫(yī)療配套指標(biāo)，以各區(qū)域“鋪裝道路”作為衡量交通配套指標(biāo)，以各區(qū)域“綠化面積”作為衡量居住環(huán)境指標(biāo)。本文所研究的實(shí)證數(shù)據(jù)來(lái)源于2006—2015年的《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》和城六區(qū)統(tǒng)計(jì)局。

(二)回歸分析

選取2006年、2010年和2014年三個(gè)時(shí)間點(diǎn)的截面數(shù)據(jù)，對(duì)西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格影響因素及其變動(dòng)情況進(jìn)行測(cè)度與分析。研究以商品住房?jī)r(jià)格(Y)為被解釋變量，以人口密度(X1)、土地供應(yīng)面積(X2)、社會(huì)消費(fèi)總額(X3)、寫(xiě)字樓出售出租面積(X4)、中小學(xué)專(zhuān)任教師數(shù)量(X5)、病床數(shù)量(X6)、鋪裝道路長(zhǎng)度(X7)和綠地面積(X8)為解釋變量進(jìn)行回歸分析，得到如下模型：

Y=β0+β1lnX1+β2lnX2+β3lnX3+β4lnX4+β5lnX5+β6lnX6+β7lnX7+β8lnX8+ε

(5)

對(duì)該模型中8項(xiàng)商品住房?jī)r(jià)格空間分異的影響因素標(biāo)準(zhǔn)化后，再將疑似共線性的解釋變量進(jìn)行剔除，并排出未通過(guò)t檢驗(yàn)的或容差、VIF沒(méi)達(dá)到要求的變量。最終，2006年有4項(xiàng)解釋變量通過(guò)了有效檢驗(yàn)，2010年和2014年各有3項(xiàng)解釋變量通過(guò)了有效性檢驗(yàn)，多元回歸分析結(jié)果如表1所示。

表1回歸系數(shù)與顯著性檢驗(yàn)

由表1可知，影響西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異的重要因素有工作便利性、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套、商業(yè)配套、居住環(huán)境等，這些因素的系數(shù)較大，在所有因素中較為顯著；人口密度、土地供應(yīng)面積影響因素作用相對(duì)較小，且始終未通過(guò)檢驗(yàn)，表明西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異主要是需求因素導(dǎo)致，而與區(qū)域人口基礎(chǔ)和土地資源關(guān)系不大。

1.2006年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異影響因素

2006年，西安市主要的教育、醫(yī)療配套集中在城市核心區(qū)(新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū))，寫(xiě)字樓也主要集中在高新區(qū)(雁塔區(qū))，而未央?yún)^(qū)和灞橋區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施較少，造成這幾個(gè)區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的差異性較大。

2.2006—2010年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異的變化機(jī)理

2006—2010年，西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格分異的影響因素發(fā)生變化，主要影響因素變?yōu)樯虡I(yè)配套、工作便利性和教育配套，其中，工作便利性影響程度明顯放大，商業(yè)配套影響程度較大，教育配套影響程度減小。在該時(shí)間段內(nèi)，西安市高新區(qū)(雁塔區(qū))和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(未央?yún)^(qū))經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模快速放大，更多人出于工作便利性和投資考慮，選擇在辦公區(qū)域置業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，位于城市核心區(qū)的新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)人口規(guī)模大幅減少，未央?yún)^(qū)人口增幅最大，而灞橋區(qū)和雁塔區(qū)人口也出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

2010年，雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)社會(huì)消費(fèi)總額迅速增加，且雁塔區(qū)社會(huì)消費(fèi)總額首次超過(guò)城市核心區(qū)，躍居六區(qū)第一位，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)以鐘樓區(qū)域?yàn)橹鞯摹皢魏酥行摹毕蛞孕≌⒔?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的“雙核”、“三核”中心發(fā)展。區(qū)域商業(yè)中心的形成，有利于實(shí)現(xiàn)城市資源合理配置，使人口合理疏散和分流，同時(shí)有利于縮小區(qū)域之間商品住房?jī)r(jià)格的差距。故與前文相對(duì)應(yīng)，西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格泰爾指數(shù)由2006年的0.009迅速縮小至2010年的0.003，是2005—2014年間變化最大的時(shí)間段。

3.2010—2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異的變化機(jī)理

2010—2014年，影響西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格差異性的因素又發(fā)生變化，其中商業(yè)配套和教育配套仍然是主要因素，但工作便利性因素被居住環(huán)境因素所代替，表明在該階段，人們?cè)谶x擇商品住房時(shí)，已開(kāi)始關(guān)注居住環(huán)境和生活品質(zhì)方面因素，即比較滿意的區(qū)域應(yīng)具備商業(yè)設(shè)施、教育資源和良好的居住環(huán)境。隨著西安曲江國(guó)家旅游度假區(qū)、西安世博園、浐灞旅游生態(tài)區(qū)、大明宮國(guó)家遺址公園、漢城湖公園等公共景觀的建設(shè)，使得雁塔區(qū)、灞橋區(qū)和未央?yún)^(qū)具備了城市核心區(qū)無(wú)法比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，人居環(huán)境大大改善，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，并逐步形成極具個(gè)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)新板塊。

五、研究結(jié)論及建議

通過(guò)泰爾指數(shù)、核密度估計(jì)和地統(tǒng)計(jì)等方法對(duì)西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異特征進(jìn)行了分析，并運(yùn)用回歸分析方法解析了影響商品住房?jī)r(jià)格分異的主要因素，從而揭示西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格空間分異演化機(jī)理的過(guò)程。研究表明：2005—2014年，西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格整體分異較小，2006—2009年空間分異較大，而在2010年時(shí)商品住房?jī)r(jià)格分異迅速減小；在分布密度上，住房?jī)r(jià)格整體由低向高發(fā)展；在分布空間上，整體表現(xiàn)為“南高北低”、“西高東低”的態(tài)勢(shì)。

商品住房?jī)r(jià)格的空間分異反映出居住區(qū)在地理上的集聚與分散狀態(tài)，并對(duì)城市社會(huì)空間結(jié)構(gòu)的演變產(chǎn)生重大影響；與此同時(shí)，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)和功能性區(qū)域的拓展，社會(huì)資源分配不均及空間分布不平衡的現(xiàn)象隨時(shí)間的變化而日益加劇，這種城市社會(huì)空間結(jié)構(gòu)的演變也在深刻影響著購(gòu)房者的居住選擇行為，加劇住房?jī)r(jià)格分異的程度。

縱觀2006年、2010年和2014年西安市城六區(qū)商品住房?jī)r(jià)格分異的影響因素，我們可以看出其大致的演變過(guò)程，即工作便利性、醫(yī)療配套和教育配套起初是影響商品住房?jī)r(jià)格空間分異的主要原因，但其作用的程度隨著城市空間和居住需求的變化而逐漸減弱，而商業(yè)配套、居住環(huán)境和教育配套的作用則在此過(guò)程中逐漸加強(qiáng)，并最終導(dǎo)致商品住房?jī)r(jià)格的空間分布發(fā)生較大變化。

總體而言，西安市各區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格分布相對(duì)均衡，但同時(shí)也可以看到部分資源分布仍然不夠合理，如教育資源、商業(yè)配套等，故建議政府部門(mén)應(yīng)加大灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)中小學(xué)、生活配套和商業(yè)配置，實(shí)現(xiàn)西安市商品住房市場(chǎng)的均衡、健康發(fā)展。