嘉興住宅產業化研究

岳鵬 吳興陸 邵方璇

[提要] 本文介紹嘉興住宅產業化發展基本狀況，分析當前住宅產業化發展存在的問題，并提出完善住宅產業化推進機制、產業政策和激勵機制、建立住宅產業化標準技術體系和培育住宅產業化龍頭企業等對策，以推進嘉興住宅產業化進程。

關鍵詞：嘉興；住宅產業化；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

黨的十八大報告指出，“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路”。在黨和國家政策的引導下，嘉興市近年來不斷加大住宅產業化的探索步伐，以促進住宅建設由粗放型向集約型轉化，實現住宅產業、建筑產業轉型升級。應該看到，嘉興市住宅產業化的發展仍然處于探索性的初級階段，無論是住宅建設方式、工業化水平、成套技術集成度及住宅的綜合質量，還是住宅產業化基地建設、住宅產業化企業培育等方面，與先進城市如杭州、紹興等都有很大的差距。面對當前“穩增長，調結構”宏觀經濟大背景，嘉興市建筑業如何優化產業結構、培育建筑業新的經濟增長點，推動綠色建筑發展，大力實施住宅產業化是建筑業與房地產業調結構促發展、產業升級的必然選擇，這對嘉興市住宅產業的長足發展及經濟持續健康發展具有一定的現實意義。

一、嘉興住宅產業化發展現狀

住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，其內涵是實現住宅設計的標準化；部品部（構）件生產的工廠化；現場施工的裝配化；土建裝修一體化。嘉興市住宅產業化實踐起步于20世紀90年代末期，是國內較早擁有“國家康居示范工程”項目城市之一。近年來，隨著宏觀的政策環境、市場條件和企業轉型發展要求，住宅產業化有了良好的發展氛圍，成為實現建筑業轉型發展的重要抓手得以全面推進。

（一）康居示范工程項目起步早。從1999年全國實施康居示范工程以來，至2013年末全國有200多個住宅小區榮獲“國家康居示范工程”的稱號，嘉興市金都景苑、嘉善東方名嘉、平湖梅蘭苑小區在2004年獲“國家康居示范工程”的稱號，在一個市的范圍內有3個國家級的康居示范小區，當時僅有嘉興一市。這3個示范小區33.7萬平方米住宅和公共建筑，經建設部住宅產業化促進中心專家評審驗收，適用性能、安全性能、耐久性能、環境性能均達到A級以上標準，住宅的功能質量、環境質量躍上了新的臺階。3個小區創建康居示范工程的共同經驗是：一是將以人為本的理念貫穿到住宅建設規劃、設計、施工、管理的全過程，為住戶提供舒適、優美的室內空間和室外環境；二是全面推廣成套住宅建筑技術體系，依靠科技進步創建良好的人居環境；三是發展節能、省地的綠色住宅，促進住宅產業持續發展。金都景苑等3個康居示范小區交付使用以來，已對嘉興的住宅產業產生很大影響。較為遺憾的是這項工作后續推動成效不大。

（二）住宅開發建設產業化發展顯現。近年來是嘉興住宅建設投資最多、住宅數量和質量發展最快、市民居住環境改善最大的時期。以2017年為例，全市住宅施工面積2，859萬平方米，竣工面積713萬平方米，銷售面積891萬平方米，住宅建設開發投資548億元。住宅建設的不斷發展，適應了廣大人民日益增長的住房消費需求，有力支持了城市現代化功能調整和大規模的城市基礎設施建設，積極塑造了人居嘉興形象，為嘉興市GDP增長做出了積極的貢獻。同時，住宅產業化也呈現好的趨勢，如嘉興住宅設計水平明顯提高，住宅工程質量和綜合品質明顯改善；住宅建筑體系技術有了新的發展；住宅智能化程度得到迅速發展；新材料和新技術的推廣使用取得長足的進步；在2016年，省政府要求當年10月1日起，全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，必須全部實行全裝修和成品交付推動下，全裝修住宅開始得到政府、開發商和消費者的普遍重視，綠色節能住宅得以發展，南湖新區在獲得國家“人居環境范例獎”過程中，提出能源節約型示范區概念，建立較為完善的建筑節能標準體系，構建了建筑節能監管平臺建設，設立建筑節能專項資金，嚴把綠色設計關。

（三）全裝修住宅建設呈現加速推進。全裝修住宅具有設計一體化、管理一體化及施工一體化的優勢，對創建節約型社會有著十分重要的意義，已成為住宅產業現代化的重要標志。早在2006年浙江省建設廳發布的《關于推進全省住宅產業化的通知》中，明確提出積極推廣住宅一次性全裝修或菜單式裝修模式，從在2011年后，嘉興市精裝修住宅樓盤的數量才開始迅速上升。從市中心的旭輝廣場、盛大·晶座，到秀洲區的萬科·金域緹香、萬科金色夢想，城南片萬科·海上傳奇，南湖區的富安臻園、嘉富·好第坊，從精裝修小戶型到豪宅別墅，嘉興市全裝修樓盤已經越來越多了。

特別是嘉興市綠色建筑專項規劃（2017-2025年）提出了2020年嘉興中心城區內，新建住宅必須全裝修交付，2017年以來新建住宅全裝修項目比例大幅提高，盡管全裝修房的銷售價格與同地段、同品質的住宅價格相比相對較高，但住宅綜合性價比逐步提高，消費群體較為看好。特別是作為純住宅全裝修小區項目，嘉興萬科公司開發的香樟國際、榮安地產集團的榮安府、中國鐵建開發的花語江南等以其大品牌、全裝修、好物業吸引了眾多市民，成熱銷樓盤，全裝修住房開始為市場所接受。

（四）建筑工業化、住宅產業化開始起步。2016年以來，嘉興市將建筑工業化、住宅產業化作為建筑業重點工作加以持續推進，2017年市政辦發布《關于加快推進綠色建筑和建筑工業化的實施意見》，提出了在2020年實現綠色建筑全覆蓋、裝配式建筑比例超過30%、推進產業化基地建設和全裝修，使建筑工業化呈現良好勢頭。到2017年底全市建筑工業化項目已完成裝配式建筑面積157.18萬平方米，完成省廳下達目標任務的104.79%，其中裝配式住宅和公共建筑（不含場館建筑）面積24.08萬平方米，完成目標任務的80.27%。此外，已選址布點4個建筑工業化生產基地，初步形成裝配式構件生產供應能力，已建成的平湖萬家興生產基地已入圍國家級產業基地。海寧市的鴻翔建設公司與遠大住工于2017年簽訂戰略合作框架協議，將在海寧建設裝配式建筑產業基地，一期計劃投資12億元，占地200畝，年設計生產能力60萬立方米構件，年產值25億元。另外，嘉善縣預制構件行業漸成規模，目前擁有69家預制構件企業，2017年總產值45億元，產值上億企業有5家且具有良好發展勢頭。

二、嘉興住宅產業化面臨的困境

嘉興市住宅工業化方興未艾，有所進展但與國內先進城市相比有較大差距。

（一）住宅產業化政策扶持有待增強。多年來，北京、上海、沈陽、深圳、紹興等城市先后出臺多個支持住宅產業化發展的政策文件，通過調整產業布局、產業政策等大力引導住宅產業化的發展。嘉興市完全針對住宅產業化的支持政策對相關企業激勵力度不大，政策措施不到位，推進住宅產業化宏觀政策環境尚需改善。由于嘉興市起步低、建筑企業及相關設計等實力不強、完全依靠企業的自主發展，實際效果是阻力大、速度慢、規模小、成本高，嘉興市有實力的住宅產業化企業不多、住宅產業化基地仍處于起步階段，從而影響了推進進程。

（二）推進住宅產業化的工作機制不健全。近年來，相關行業主管部門雖然在推動嘉興市住宅產業和建筑業發展方向涉及住宅產業化，進行過積極的探索和嘗試，也出臺了相關文件，但整體力度較小，收效甚微。嘉興市還未建立開展住宅產業化的工作機制，缺乏具體的目標、步驟和措施，缺乏統籌全局、統一協調的領導決策機制和有效的工作機制。住宅產業化的工作主要局限在住宅小區的示范、試點項目上，未能形成引導住宅發展的產業鏈條以及與產業現代化相適應的成套技術體系。

（三）住宅產業化發展科技支撐不足。盡管嘉興市從事住宅開發的房地產企業、建筑施工企業很多，但從資金和技術力量上都缺乏技術產品的集成能力，大量的科技投入和勞動力投入無法得以有效的優化，束縛了行業的技術創新，嚴重制約了住宅產業現代化的縱深發展。住宅建設還未擺脫粗放型生產方式。同時，技術研發和推廣應用缺乏切實可行的指導方針和有效的經濟、技術政策作保障，特別是對形成產業現代化的住宅建筑體系、部品體系和技術支撐體系，缺乏必要的財政、稅收、土地供應等優惠政策扶持、激勵和調控手段，難以形成以市場為導向的自我發展、自我創新、自我完善的市場化激勵機制。

（四）成本上升引發市場動力不足。起步不久的住宅產業化，市場接受動力受限。主要原因是初期工業化住宅在成本和市場需求方面缺乏利益驅動。雖然工業化住宅全壽命周期成本比傳統住宅低，但其建筑工業化較傳統方式造價將增幅12%～62%，市場接受度不高，導致大部分企業望而卻步，推廣難度大，開發商積極性不高，對住宅產業化重視不夠，消費者對工業化住宅不熟悉，擔心使用有風險，需求市場較難主動形成，這就需要政府強力推動，包括成立機構、出臺政策、制定標準、科研、財政支持等。

（五）住宅產業化相關優勢企業不突出。盡管嘉興市房地產開發企業和建筑施工企業分別多達634家和628家，但是普遍企業實力不強，規模較小；整體質量不高，核心企業發育不良，缺少像萬科集團一樣的優勢房地產龍頭企業。也沒有像天津住宅集團、諾瑞特太陽能、煙臺萬華等在全國知名的住宅部品生產類企業，紹興寶業集團等具備相當技術實力并涵蓋房地產開發、建筑施工、部品生產的大型建設集團。這在很大程度上制約和影響了嘉興市住宅產業化的推進。

三、推進嘉興住宅產業化對策建議

當前無論從宏觀的政策環境、市場條件還是從企業發展的內在需求來看，均已構成了住宅產業化發展的有利因素。因此，嘉興建筑業應緊緊抓住這個歷史機遇期，實現住宅產業化的大發展。

（一）完善住宅產業化推進機制和產業政策。一是加強住宅產業化工作領導，健全機構，明確職能。住宅產業關聯度大，涉及到許多行業和部門，已經不僅僅是房地產業的范疇。涉及到建筑施工、設計、裝修、物業管理、部品生產及配件等，同時還涉及到多個政府部門。建議成立全市住宅產業現代化推進工作領導小組，制定工作規程，健全機構，明確職能，使住宅產業相關管理部門共同支持住宅產業化工作；二是加快住宅產業化的政策制度建設，規范住宅產業各主體的行為，并維護其權益，提出相關的推進機制、經濟政策和技術政策，努力提高住宅建設的科技含量和住房質量；三是積極開展住宅產品淘汰、推薦認定制度，完善住宅部品的通用化體系；四是積極推進住宅性能認定制度，促使住宅開發、設計、施工、部品配套等各環節精心組織、精心管理，提高住宅的整體質量，從而推動住宅產業現代化的發展。

（二）構建推進住宅產業化的激勵機制。一是設立“嘉興市住宅產業化發展專項資金”，由住宅產業化主管部門和財政局共同管理，主要用于住宅產業科技基地啟動資金，促進住宅企業技術改造，鼓勵科研單位、生產企業、開發企業組成聯合體，扶持承擔住宅科技轉化和技術集成的企業集團以及支持嘉興市中小型住宅服務機構的發展等方面；二是充分發揮城市規劃對項目開發的引導作用，包括為應用住宅產業化和節能技術的項目提供公共配套支持；三是制定相應的稅收優惠政策。通過稅收政策降低企業開發成本和消費者購買成本，充分調動房地產開發企業的積極性，并使購房者盡快接受蘊涵先進技術的住宅，實現促進住宅產業化和推廣節能住宅的目的；四是充分發揮金融杠桿的支持作用，對符合條件的住宅項目和開展住宅產業技術創新的企業優先提供開發貸款，對購買該類型住宅的購房者降低首付比例等。

（三）建立住宅產業化標準技術體系。一是加快完善住宅產業化認定標準制度體系建設。要參照國際先進技術，加快完善模數協調標準、制造技術標準、建設技術標準、開發技術標準、安全操作標準和質量體系標準；二是加快住宅部品部件和整體住宅認證體系建設。對房地產開發企業資質升級、信用等級評定、商品房預售、竣工驗收備案、評優評先等環節開展住宅性能和綠色建筑性能認定；三是積極推廣新技術、新產品。包括保溫、裝飾、圍護與防水的預制外墻等新型墻體圍護結構和技術、再生能源利用技術，實現住宅的產業化集成建設；四是支持技術改造、工法工藝創新，提高住宅生產能力和管理水平。

（四）培育住宅產業化龍頭企業。大型企業集團是住宅產業發展的骨干力量，也是產業走向成熟的標志。只有大型企業集團才能負擔起使住宅產業從當前以帶動密集型為主走向技術密集型，從分散式、外延型走向集成式、內涵型，從而完成系列化開發、集成化生產、配套化供應的目標。住宅產業集團、住宅產業基地和住宅產業示范工程三者缺一不可。因此，加快建設住宅產業現代化，政府必須采取相應政策措施，積極引導大型企業集團，在市場競爭中向住宅產業化過渡。

（五）全面推進住宅一次性裝修到位。從某種意義上說，不實現住宅裝修一體化，就談不上住宅產業的現代化，要將住宅全裝修推進作為住宅產業化的突破口加以全力推進，對市本級、縣（市）中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。考慮到日前開發商把全裝修當作賣點，對技術、質量和管理不夠重視，影響了土建裝修的一體化。為此，全裝修房要按照設計一體化、施工一體化、監理一體化的原則大力加以推行，完善部品和構件的標準化、系列化和通用化，保證住宅一次性裝修到位、同時在市場中，要發展和培育一批信譽好、實力強的開發企業和裝飾裝修企業，致力于為市場提供全裝修住宅。

主要參考文獻：

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