共有產權房 養老新模式

暢婉潔

年過耄耋的謝志衡老人十分興奮地給記者介紹著搬進新“家”后的生活，寵物狗在腳邊不停打轉，背后是謝志衡老人剛畫的幾幅油畫。“考察過很多養老院，不是布置得像醫院，就是禁止養寵物。最后選擇這里，也是因為這里有家的感覺。”謝志衡說。

謝志衡老人所居住的恭和養老中心，是北京首個、也是全國首創的“共有產權”形式的養老服務設施試點項目。不僅能住在自己家里，還能享受近在咫尺的專業養老服務—這種聽起來可望而不可即的養老設想，正在成為北京60歲以上老人的現實選擇。

居家享服務

走進恭和養老中心，寬敞明亮的公共活動大廳映入眼簾，一旁的展示臺上擺放著老人們制作的手工藝品。正對著大廳的是一個寬敞的公共廚房，設備設施一應俱全，逢年過節時老人們可以與親朋齊聚一堂。貫通的長廊連接著每一個老人的居室，每一個室外活動場所都有不同的主題，同時中心內的掛牌醫療機構還可以為老人即時提供醫療服務。據項目負責人介紹，這里正在建一個幼兒園，可以讓入住于此的老年人真正享受到“多代共處”的天倫之樂。

“孫女最喜歡外面的滑梯了，每次都是為了滑梯來的。”謝志衡老人提起孫女，溫暖的笑容浮現在臉上。雖然孫女“另有所圖”，可是能經常看到孫女，謝志衡老人依然十分開心。

恭和養老中心項目位于朝陽區雙橋西巷6號，總建筑面積49120平方米，其中地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米。據試點經營單位負責人介紹，項目于2016年4月7日獲得預售許可證，可銷售養老公寓365套，銷售均價每平方米45448元；車位84個，銷售均價每平方米3842.39元。項目于2017年6月10日開始認購，2017年7月14日正式網簽，至2017年9月23日累計簽約143套。

據北京市民政局介紹，民政局與北京市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》，支持有關企業利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。這種模式即“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”，將居家養老、機構養老和社區養老融合起來。

按照這種模式，養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，限定60歲以上老年人居住。購房后，入住的老年人可以享受由企業提供的配套醫療、護理、餐飲等公共服務。每月需繳3000元服務費，與入住人共同居住的親屬或者陪同人員不受年齡限制，陪住人員原則上不得超過兩人。

養老企業新選項

共有產權養老房模式，一方面減少了進入養老服務市場企業的“重資本”壓力，使其能更專注于提供后續的養老服務；另一方面也更好地關注到老人們居家養老及個性化的需求，比住養老院更自由、更舒心。

據北京市民政局副局長李紅兵介紹，共有產權減少了進入養老服務市場的企業的“重資本”壓力，又使入住老人能夠擁有自己的一份房產，實現“在世有房產，離世有遺產”。“養老服務設施的土地和地面設施需要大量的資本投入，我們在推進養老服務業的進程中發現，重資本的壓力使很多企業在養老服務業市場化進程中處于觀望狀態，也制約了養老服務業的發展。”李紅兵說。

共有產權養老房的嘗試，釋放了社會資本的流動性。從恭和養老中心的實踐來看，既讓投資方快速收回重資產投入，又可以使企業專注于提升服務質量，優化養老產業結構，進而吸引更多社會資本進入養老服務業。居住在這里的老人，既擁有屬于自己的房子，又能享受包括定期健康評估、健康咨詢、24小時醫護緊急呼叫等在內的65項基礎養老服務。

北京市規劃國土委相關負責人表示，針對共有產權養老項目，今后的監管主要有“三個嚴禁”，即嚴禁以養老機構的名義從事房地產開發，嚴禁利用養老機構的房屋場地設施開展與養老服務無關的活動，嚴禁改變機構的養老服務性質。

多措并舉

據李紅兵介紹，為了保證入住人員符合條件，民政局會對入住的老年人的生活能力、身體狀況進行綜合評估，保證年齡上符合要求的同時，能夠在此得到其所需要的養老服務。

另外，試點項目企業也組建了評估團隊，對客戶生活自理能力、居家環境、精神衛生等進行評估，評估結束后，出具評估報告，定制服務清單，建立客戶信息檔案，檔案交由民政部門審核備案，以保障入住者符合入住條件。同時，每一名入住者在簽署《購房協議》前，需支付每月3000元的服務費，不論居室是否空置都要收取，這也杜絕了購買者以各種理由將養老房挪作他用。

試點項目企業負責人介紹，共有產權房可以轉借，如果購買者家中老人去世后，房產可以出售、出租，出售按照市場價格，相關獲利全部為購買者所得。如果家中老人過世，居室持有人又沒有養老需求，養老企業可以幫持有人按市場價出租，相關收益也全部由購買者所得。如果是購買后再次出售，新購買者和新入住者也要符合相關條件，市住建委也將對再次交易環節進行審核。

“持有居室5%的產權，是為了保持我們的‘養老屬性。”項目企業負責人說。配套的醫療康復、膳食管理等公共空間約占總面積的40%，由企業持有經營。

按照試點項目每平方米4.5萬元的售價計算，謝志衡老人購買的82平方米居室，全款金額為369萬（按95%的產權計算，實際總價格為350.55萬元），50年所需繳納的服務費為180萬，共需繳款549萬，相較周邊的房價，并不具備投資優勢。

謝志衡老人對自己購買的這處養老居室很滿意：“這就是我們自己的房子。我們的退休工資也負擔得起，解決了我們的吃飯醫療問題，還減輕了孩子的負擔。”對于居室的未來，他也有自己的規劃：“等我們都不在了，兒子老了的時候，也可以過來。他要是不愿意過來，我想著他岳父岳母也可以過來養老。”“活著有資產，死了有遺產”，謝志衡老人已經開始提前規劃自己的資產了。