淺析鐵路住宅維修基金管理問題及對策

王海旻

（中國鐵路南昌局集團有限公司審計處，江西 南昌 330002）

鐵路局集團公司屬于國有特大型企業，有著獨特的行業特點，造就了獨特的企業文化。在鐵路局經濟活動中，計劃經濟的歷史痕跡仍然存在，承擔社會責任是鐵路企業文化的重要方面，如扶貧資助、國防運輸、公益項目、社區建設等。本文結合N鐵路局已售住宅維修基金使用情況審計調查，對住宅維修基金的管理現狀、使用中發生的問題進行分析，并提出思考與對策。

一、鐵路已售住宅維修基金基本情況

（一）管理部門概況

N鐵路局住房制度改革委員會下設辦事機構：住房制度改革辦公室。鐵路局土地房產管理處與房改辦為一套人馬兩塊牌子。房改辦主要負責全局房改資金的管理、統計房改數據、管理個人住房檔案和實物檔案、指導全局經濟適用住房相關政策執行等工作，對全局已售公房的共用部位共用設施設備維修基金管理，也是其應履行的重要職責之一。

（二）維修基金的管理

鐵路局為保證住宅共用部位共用設施設備正常、合理使用，維護房屋產權人和使用人的利益，根據國家和地方政府有關規定并結合本局實際，制定了《N局住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》文件。房改辦依據此辦法，對路局范圍內的公有住房（含職工按照國家房改政策購買的原公有住房、集資房、購建房、建造成本價房）出售后繳存的共用部位共用設施設備維修基金進行管理。維修基金專項用于住宅共用部位、設施、設備保修期滿后的維修、大修、改造。

根據規定，需使用維修基金的，由物業管理企業和業主填寫《住宅共用部位共用設施設備維修申請表》，由鐵路房建生活段或物業公司提出修繕方案，上報預算，經房改辦審批后實施。對已售公房維修工作，房改辦采取以下程序——鐵路房建單位提報預算計劃，房改辦審批后交由房建單位實施，實施完工后，由轄區內的房建段房產管理科負責驗收，最后由房改辦辦理決算計價。

（三）維修基金使用狀況

2008年2月1日起國家施行的《住宅專項維修資金管理辦法》對維修基金管理部門的賬戶設置作出了如下要求：“應開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬”。

鐵路局已售公房基本上是國家實施房改政策后，鐵路職工購買的原公有住房。存量的維修基金來源，部分是職工繳存的、部分是在公房銷售款中以一定比例提取的。購房職工由于工齡、職務等因素每戶購房款不同，繳納的維修基金也不同，因而目前難以計算出每棟住房維修基金的實繳數。90年代，國家實施房改時，因政策的制定并不完善，當初出售公房收繳維修基金時未按棟設分戶賬，歷年維修支出也未按棟建賬統計支出費用，至今細分每棟繳存的資金余額極其困難。針對上述的特殊情況，為保證維修基金可持續使用，為了便于退出企業辦社會功能后移交，房改辦對維修基金使用的原則是：在本金的每年利息收入的基礎上控制維修支出。

二、維修基金支出存在普遍性、傾向性的問題

（一）已售住宅大修項目多計價

調查當年，房改辦交由房建單位實施的已售住宅共用部位維修、搶修及大修共計126項，金額815.82萬元。審計過程中抽查了29項，金額175.45萬元，抽查率為21.5%。抽查的已售住宅大修項目，發現少做、漏做分項工作量共計69,793.4元，虛計價率為3.9%。

發現的問題集中在拆除及安裝PVC水落管未按圖實施；內外墻修補及涂料粉飾實際施工面積不足；部分電線路整治工作量不足；屋面SBS防水施工攤鋪不到位，施工面積不足；利舊破損風化的水泥塊隔熱層；地下排水管堵塞施工不到位；化糞池清掏數量不實等方面。

（二）維修基金退回不規范

鐵路已售公房拆遷后，拆遷戶退回住房維修基金時，房改辦按住戶維修基金原始繳納額辦理退還，未按住房維修基金繳納額加基金存儲利息收入減歷次維修支出，計算出的結余額退還原業主，退款金額缺乏準確性。

（三）問題產生的原因及整改思路

鐵路房改辦雖然是一個專管部門，但不是住房維修基金管理的專業機構；管理人員身兼數職，工作重心傾向鐵路運輸站房的管理維護；維修基金管理活動是與鐵路主業發展方向不符的公共服務職能；維修基金管理工作缺乏正向激勵、負向懲罰的管理機制及監督措施。正是由于國有企業辦社會職能的歷史遺留，造成管理機制不暢等原因，使得住房維修基金的現有管理工作存在種種缺陷。目前，鐵路住房維修基金管理工作應細化的措施及重要任務主要是：第一，房改辦應強化工程驗收工作，督促施工驗收部門嚴把驗收質量關；第二，房改辦對房建生活段或物業公司提報的修繕方案加強調查，對不需更換的項目，不應編制到施工預算中，防止決算不實現象的發生；第三，鐵路集團公司加強管理人員及住房維修資金的監管；第四，積極與地方政府協商移交鐵路局承擔的共用維修資金的管理、使用業務。

三、提高鐵路已售住房維修基金管理水平的思路

（一）采取有效措施控制維修基金存量加速減少的現狀

鐵路局已售住宅維修基金收支動態主要是存款利息收入和維修支出，而維修基金的收取、退回等其他業務僅占極低比例。根據財務數據統計，維修基金存量2015年下降0.72%；2016年下降1.85%。在已售住宅后繼幾十年使用期內，隨著設施的老舊，維修量將呈上升趨勢，維修基金支出仍將繼續加大。根據維修基金2016年支出情況分析，化糞池清掏支出占比為11.09%；住宅搶修及春檢費支出占比為13.87%；住宅大修支出占比為75.04%。占比最大的大修工作主要是實施住宅屋面大修的防水處理及水落管更換。

1.合理安排住宅大修，控制全面翻新整治數量。2016年，房改辦根據居民申請及房建段對住宅的春檢結果，安排了當年住宅屋面大修項目計劃，住宅大修施工基本上都采取了全面翻新整治的修理方式。僅在突發性的屋面滲漏報修時，采取打補丁的方式進行防漏搶修。可采取的措施：僅對老舊且存在大面積多點滲漏的屋面采用全屋面翻新整治，控制全屋面大修數量，以控制維修基金支出。

2.鐵路物業管理企業加強物業費的征收工作，減輕維修基金承擔市政、環衛等公益性支出。2016年，根據N市人民政府文件精神，鐵路物業公司等單位配合省、市、區政府組織人力、物力對鐵路社區衛生環境、主次干道保潔、垃圾廣告集中整治，其中鐵路局下撥費用60余萬元，維修基金列支80余萬元（主要包括鐵路新村主干道鏟除垃圾廣告、主干道外墻刷涂料、樓道涂刷墻面等工作）。

經了解，房改辦管理的已售公房，均未向居民收取物業管理費，各小區內的道路整修、路燈、綠化以及城市“創衛”社區整治等費用，一部分是由鐵路局承擔，一部分由已經入不敷出的維修基金承擔。可采取的措施：房改辦組織物業管理部門，調研物業管理費征收的方式，加強物業費征收的政策性宣傳工作，本著取之與民用之與民的思路探索出一條征收物業費切實可行的辦法，減少使用維修基金支付城市“創衛”等費用，減少房屋維修基金補貼居民物管費支出的現象。在業主委員會的監督下，通過收取小區物業費，使之更好地規范鐵路小區物業管理、更好地改善群眾生活環境。

（二）制定清掏工作標準、調整單價，據實清算清掏費

經統計N局已售住宅所屬化糞池共計6千余座。2016年，房改辦按三個房建單位上報的清掏總量和清掏綜合單價（2007年市場價格），清算了清掏費共計150余萬元。

按照房改辦要求每座化糞池每年應清掏一次，二家房建單位清掏工作決算書中也反映每座化糞池均進行了清掏。但是在實地檢查中發現轄區內部分化糞池當年并未進行清掏。

經現場查勘了解，清掏工作存在以下情況：第一，每棟住宅樓的化糞池有不同型號，按容量可分為一號至九號，最大的與最小的清理費相差數倍；第二，廢棄物傾倒的地點，城市管理部門有明確規定，因此城市住宅與及沿線小站住宅的廢棄物運距相差較大，而運距費占清掏成本較大比重；第三，每個城市的清掏市場價格不盡相同；第四，物業公司、房建段與清掏隊并未訂立明確的清掏工作合同，只是要求清掏隊在每年末至春節前完成公司管轄內的化糞池開蓋檢查工作，固體廢棄物達到過半容量時要求清掏，對年內有發生溢滿，住戶報修的化糞池進行應急清理。因此，二家單位對轄區內當年狀態較好的化糞池未予清掏；第五，二家單位向外請的清掏隊計價時，是以轄區內化糞池全部總量為基數，向房改辦計算清掏費。

維修基金的的權益人是每棟房屋的業主，應實行專戶管理，要求采用的是專款專用的方式支付維修費。房改辦與各房建單位；各房建單位與清掏隊之間的清掏費用清算，并非按施工決算書中所標明的清掏數量及定額計價，而是實質上采用滿足設施正常使用為前提，進行整體包干，該方式雖然簡化了計價過程與支付程序，但各房建單位對施工隊清掏工作沒有一個定量的判定，容易造成本失真。可采取的措施：房改辦制定出清掏工作標準，區分不同單價，按實際的清掏量向房建單位計價；房建單位應做好清掏隊的招議標工作，年末仔細清查化糞池，合理地安排清掏量，并詳細記錄清掏的化糞池型號、數量、運距、單價等基礎資料，據實向清掏隊計價。

（三）各部門協調配合，合理安排維修基金資金運用

2015年末，房改辦業務部門向財務部門提出資金申請，將2年定期3000萬元存單中的1500萬元提前支取（留存1500萬元仍按2年定期月費率--2.9167‰計息），用于彌補維修基金賬戶可使用資金。2016年末，支付完大修款后，維修基金銀行存款余額為500余萬元（按月費率--0.29167‰計息），根據2016年維修基金支出情況來分析，1500萬元資金額度超過了2016年全年維修基金支出需求。

根據住宅共用部位維修工作的特點，每年房改辦是對房屋春檢后再實施大修整治等工作，也就是在二季度后基本可以確定當年維修資金量。房改辦對資金調度使用的籌劃存在重大瑕疵。可采取的措施：第一，房改辦加強資金頭寸管理，業務部門與財務主管部門應及時溝通協調，及時了解存量資金、大額存單的狀況，并結合各期維修計劃，合理安排好資金調度。第二，充分利用鐵路局資金中心對定期存單可部分提取的政策，在設定存單的存款年限、金額上進行籌劃，更有效地獲取利息收入。

（四）加快推進剝離國有企業辦社會職能工作

加快剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題是黨的十八屆三中全會及國務院作出的重要改革部署。鐵路局首先應整理健全職工個人住房檔案和實物檔案，做好職工房改信息系統管理及日常維護工作。其次建立維修基金明細賬戶，統計每棟樓房維修支出，執行單棟樓房維修基金的查詢和對賬制度；最后將公用部位維修金余額、正確地分劈至每個小區直至每棟樓房。只有做好的前期基礎工作，鐵路局才能與地方政府開展有實質意義的溝通。政企雙方應本著堅持市場導向、政企分開的原則，推進公共服務專業化運營，提高服務質量和運營效率，使國有企業不再承擔與主業發展方向不符的公共服務職能。