基于財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析

鄭銀梅 福建省萬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加迅猛，但是在行業(yè)中也頻頻出現(xiàn)了偷稅、漏稅和逃稅的情況，受到了國家和稅務(wù)部門的高度重視，使稽查力度在不斷加大，以期通過稅務(wù)的征收達(dá)到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效果。房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守法律法規(guī)、合理籌劃納稅，才會(huì)節(jié)約企業(yè)成本，在成本得到合理控制的前提下，企業(yè)利益也將實(shí)現(xiàn)最大化，并顯著提高自身在市場中的競爭能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

在以往的財(cái)務(wù)管理方法下，企業(yè)的稅收籌劃主要是圍繞兩個(gè)稅種來進(jìn)行的，一個(gè)是企業(yè)所得稅，另一個(gè)是個(gè)人所得稅，這是由于以上兩個(gè)稅種籌劃實(shí)踐性強(qiáng)、籌劃空間較大。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及到較多稅種，在稅收籌劃環(huán)節(jié)會(huì)涉及到籌資活動(dòng)的納稅籌劃、投資活動(dòng)的納稅籌劃、經(jīng)營活動(dòng)的納稅籌劃和利潤分配活動(dòng)利潤籌劃，并且與財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)活動(dòng)等環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)密切。因此，在各種經(jīng)營活動(dòng)開展之前需要科學(xué)合理的安排籌劃環(huán)節(jié)，在籌劃環(huán)節(jié)需要確保有序進(jìn)行，籌劃結(jié)束后也需要進(jìn)行規(guī)范的核算。通過以上方法，房地產(chǎn)企業(yè)的成本和費(fèi)用會(huì)有效降低，實(shí)現(xiàn)最大化利潤的同時(shí)，也能減少賦稅、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的同行業(yè)具有較高的市場競爭力[1]。

二、如何在財(cái)務(wù)管理視角下進(jìn)行納稅籌劃

（一）籌資活動(dòng)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的兩個(gè)顯著特征分別是：投資金額規(guī)模加大；建設(shè)周期較長，導(dǎo)致企業(yè)資金回籠周期也比較長。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)資金會(huì)被大量占用，此時(shí)，企業(yè)就存在巨大的資金需求缺口，而籌資活動(dòng)為企業(yè)吸收資金發(fā)揮著重要的作用，這也是稅務(wù)籌劃的一個(gè)重要基礎(chǔ)。

1.籌資方式的納稅籌劃。由債務(wù)融資所得的借款利息和債券利息可以降低企業(yè)納稅所得額和企業(yè)所得稅，可以顯著降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；但是權(quán)益融資這種融資模式，最終支付給投資者的紅利和利息都是以稅后利潤為主的，這對于企業(yè)的節(jié)稅目的來講是沒有任何意義的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到，凈資產(chǎn)的增加并不會(huì)降低其稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此如果采用權(quán)益融資這種模式，企業(yè)的負(fù)債利率甚至?xí)哂谄溆?，此時(shí)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)負(fù)債資金占比的提高，反而會(huì)引起也利潤的降低。所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在納稅籌劃過程中，必須重視到資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)收益之間的關(guān)系[2]。

2.籌資結(jié)構(gòu)的納稅籌劃。所謂資本結(jié)構(gòu)，就是企業(yè)資本組成各部分所組成的結(jié)構(gòu)，具體來講，就是指權(quán)益資本以及債務(wù)資本在企業(yè)資本中的占比關(guān)系。債務(wù)融資方式作用明顯，體現(xiàn)在成本低和提升凈資產(chǎn)收益率。然而作為房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目完成之前，其債務(wù)融資所帶來的償債風(fēng)險(xiǎn)一直由自身承擔(dān)，因此必須將房地產(chǎn)負(fù)債比例控制在合理范圍內(nèi)才能抵消負(fù)債造成的資本增加。

（二）投資活動(dòng)的納稅籌劃

1.企業(yè)組織形式的納稅籌劃

企業(yè)組織形式選擇主要有兩個(gè)層面：一種層面是指企業(yè)在最初創(chuàng)立之初選擇的是哪種形式的企業(yè)，比如獨(dú)資企業(yè)或公司制企業(yè)等其他形式的企業(yè)；另一種層面是指企業(yè)在擴(kuò)張規(guī)模的過程中成立的子公司。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是合伙制企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)以及公司制企業(yè)。不同組織形式的公司，對納稅籌劃的要求也存在差異，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門在制定納稅籌劃策略之前應(yīng)當(dāng)考慮到如下內(nèi)容：①合伙制企業(yè)需要繳納個(gè)人所得稅，而不需要繳納其他稅款；因?yàn)椴痪邆浞ㄈ速Y格的緣故，企業(yè)也無法享受到國家的優(yōu)惠稅收政策。②獨(dú)資企業(yè)需要繳納個(gè)人所得稅，而不需要繳納其他稅款。③公司制企業(yè)除了需要繳納個(gè)人所得稅之外，還需要繳納企業(yè)所得稅。

2.企業(yè)投資方式的納稅籌劃。投資方式作為企業(yè)稅收籌劃的重要形式，在《企業(yè)所得稅法》中也有相關(guān)說明，直接投資人享有更多的優(yōu)惠政策，比如免除或減免稅收等；而間接投資的優(yōu)勢就在于，納稅籌劃的復(fù)雜程度較低，涉及到的內(nèi)容包括股息利息所得，房地產(chǎn)企業(yè)制定投資方案時(shí)，必須考慮到如下因素：①企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力；②投入資產(chǎn)規(guī)模；③投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營活動(dòng)的納稅籌劃

1.開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的部分成本對象不夠確切，選擇不同的分?jǐn)偡绞剑髽I(yè)需要繳納的稅額也有很大不同，最終對企業(yè)成本產(chǎn)生的影響也不同。同時(shí)，分?jǐn)偡绞揭膊皇且怀刹蛔兊模枰鶕?jù)具體情況來確定分?jǐn)偡椒ǎ环康禺a(chǎn)企業(yè)是通過合同的形式委托施工單位建造，而不是對企業(yè)自身的建筑物施工。

2.保有階段的納稅籌劃。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了巨大的變化，除了業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張之外，其業(yè)務(wù)種類也愈發(fā)的多樣化，逐漸從房產(chǎn)銷售擴(kuò)展到賣場、餐飲會(huì)所和寫字樓的經(jīng)營上，于是在稅收籌劃上也體現(xiàn)出差異，對自動(dòng)房地產(chǎn)征收1.2%的稅率，納稅人對房租出租則需繳納12%的稅率。

（四）利潤分配活動(dòng)利潤籌劃

通過如下的公式，可以得到企業(yè)的利潤分配基數(shù)：利潤總額-所得稅之后的利潤=企業(yè)利潤分配基數(shù)。依據(jù)此公式，房地產(chǎn)企業(yè)可通過繳納稅款相關(guān)的抵扣稅額來降低其成本支出。

結(jié)束語：綜上所述，納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)來說益處良多，通過納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面還能顯著增強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，必須重視稅收籌劃，需要在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)和利潤分配環(huán)節(jié)仔細(xì)研究并深入開展納稅籌劃工作，這樣不僅可以是房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的納稅意識，還可以顯著提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。