房地產稅與地方主體稅種的現實差距及實現路徑

樊慧霞

(內蒙古財經大學　財政稅務學院，內蒙古　呼和浩特　010070)

一、引言

“加快房地產稅立法并適時推進房地產稅制改革”是十八屆三中全會后財稅體制改革的重頭戲。房地產稅制改革不僅僅是一個財稅問題，更是一個國家治理難題。就房地產稅稅收歸屬而言，理論上房地產稅具有適宜成為地方主體稅種的天然優勢，實踐中世界上很多國家都把房地產稅作為地方政府的主體稅種，發揮著為地方籌集公共服務資金的重要作用。但是，在我國房地產稅制改革實踐中，房地產稅能否真正擔當起地方政府主體稅種的重任？國內諸多學者就此問題展開了大量的理論和實證研究(例如，米建國、龐鳳喜，2004；賈康，2006；高培勇，2010；李波，2008；鄧宏乾、徐松明，2010；李永剛，2014；楊志勇，2015；熊偉，2015；張乃俠、周昕，2015)。主流的觀點認為，房地產稅短期內成為地方主體稅種是不現實的，但是通過改革和立法，長期來看，房地產稅可以發展成為地方政府的主體稅種。從我國的現實情況來看，房地產稅與理想中的地方主體稅種存在著較大差距。這一差距表現在哪些方面？如何理性地看待這個差距？房地產稅有沒有具備成為地方主體稅種的現實基礎？如何把房地產稅成為地方主體稅種的現實基礎轉化為實現的路徑？這是我們研究房地產稅主體稅種問題時需要思考和探討的重要內容。

從本質上看，房地產稅地方主體稅種的選擇與房地產稅所具有的籌資功能密切相關。這不僅是房地產稅制改革功能定位的重要體現(樊慧霞，2012)，同時也是房地產稅成為地方主體稅種的現實基礎。作為地方稅，房地產稅肩負著為地方政府籌集公共服務資金的重任。尤其在“營改增”試點改革全面推開之后，地方政府在主體稅種缺失的情況下迫切需要可持續的替代財源。但是我們不得不正視的一個現實問題是，在我國現行分稅制財政體制下，受各方面因素的制約，在保有環節征收的房地產稅與地方主體稅種的要求尚有較大差距。辯證地看，房地產稅與地方主體稅種客觀存在的現實差距，既是深化房地產稅制改革所需要破解的難題，同時也是推動房地產稅制改革的內在動力。本文擬在剖析房地產稅與地方主體稅種現實差距的基礎上，探討房地產稅成為地方主體稅種的現實路徑，以期加快推進房地產稅制改革的步伐，逐漸縮小房地產稅與地方主體稅種的現實差距。

二、我國現行房地產稅與地方主體稅種的現實差距

(一)我國地方稅收收入結構現狀

為了能更詳細說明我國現行地方稅收入的結構現狀，本文界定的地方稅包括兩部分。①一是地方直接征收并形成地方可支配收入的稅種。具體包括營業稅(是指2016年5月1日“營改增”全面試點之前的營業稅)，城鎮土地使用稅、房產稅、車船稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、城市維護建設稅、煙葉稅等稅種。二是中央或地方征收但在征收之前就明確收入按比例劃歸地方支配的稅種也屬于地方稅。這種劃分方法的典型代表就是現行稅制體系中的共享稅。共享稅中歸地方擁有和支配的部分也構成地方稅收收入的一部分。具體包括增值稅(含2016年5月1日“營改增”全面試點之后的增值稅)、企業所得稅、個人所得稅、資源稅和印花稅。以2015年數據為例，如表1所示，目前我國地方稅收收入中，全部由地方直接征收的稅收收入占地方全部稅收收入的比重大約在60%左右，共享稅中歸地方支配的稅收收入占比大約在40%上下。

(二)房地產稅收入與其他地方稅收入的現實差距

就地方直接征收的稅種而言，這部分稅種較多，稅源零散，征管難度相對較大。如表1所示，僅以2015年地方稅收收入為例，營業稅占地方稅收收入比重達到30.58%，無愧于地方“第一大稅”的稱號，但是營改增之后這部分地方稅成為共享稅；剩余的地方稅中，契稅占比6.22%，土地增值稅占比6.12%，城市維護建設稅(附加稅)占比5.92%，耕地占用稅占比3.34%，城鎮土地使用稅占比3.42%，房產稅占比3.27%。顯而易見，這些地方稅種的占比遠遠低于營業稅。即使是把本文研究的房地產稅，即房地產保有環節征收的房產稅和城鎮土地使用稅合并計算，占比也僅僅為6.69%。營改增之后，這些地方稅種暫時無力扛起地方主體稅種的大旗。

此外，與按比例分配給地方政府的共享稅(如表1和圖1所示)相比，房地產稅占比依然較低。例如，2015年在地方可獲得的全部稅收收入中，國內增值稅占比16.14%，企業所得稅占比15.15%，房地產稅以其6.69%的占比顯然無法勝任地方主體稅種所賦予的重任。可見，房地產稅在整個稅收收入中的占比及其在地方稅制體系中的作用不容樂觀。

事實上，這種狀況就是本文提及的現行房地產稅與地方主體稅種的差距所在。這一差距也是理論和現實的差距。理論上，房地產稅具備了成為地方主體稅種的天然稟賦，但是，實踐中，由于我國房地產稅制設計和稅收征管的問題，現行房地產稅距離地方主體稅種還有較大的差距。因此，如果不對房地產稅制進行改革，仍然按照現行房產稅和城鎮土地使用稅暫行條例征稅，房地產稅就無法成為地方主體稅種。房地產稅制改革任重而道遠，推進房地產稅制改革成為必然。

表1　2015年地方稅收收入占比　單位：億元

數據來源：財政部網站《2015年地方一般公共預算收入決算表》.

圖1　2015年地方稅收收入占比

(三)房地產稅收入與土地出讓金收入的現實差距

理論上講，土地出讓金與房地產稅二者并行不悖，不可相互替代。但是，現實中，不可否認，土地出讓金的豐盈收入使地方政府產生了土地出讓金偏好，形成了對土地財政的過度依賴，在一定程度上對房地產稅的發展造成擠壓。此外，受現實稅制因素的制約，房地產稅與地方主體稅種確實有較大差距。如表2所示，近十幾年以來，房地產開發環節一次性取得的土地出讓金在地方財政收入占比中一路飆升，甚至在2010年，土地出讓金占地方財政收入的比重戲劇性地高達69.43%，地方政府“土地財政”成為名副其實的“第二財政”。相比之下，在房地產保有環節持續均勻地取得的稅收收入則相形見絀，顯得無足輕重。圖2顯示，2000-2015年間，房地產保有環節稅收收入占地方本級財政收入的比重始終在5%上下徘徊，與土地出讓金占比形成了鮮明對比；而同期土地出讓金形成的收入基本是房地產稅收收入的10-15倍。因此，在地方政府對土地財政過度依賴以及房地產稅與地方主體稅種具有一定差距的雙重作用下，不僅形成了現代稅收國家“租”遠遠大于“稅”的尷尬局面，而且也不利于房地產稅制改革的推進和地方治理現代化的實現。

表2　2000-2015年房地產稅與土地出讓金收入情況一覽表　 單位：億元

數據來源：2000-2008年數據來源于財政部、國家稅務總局網站；2009-2015年數據來源于財政部全國財政決算數.

數據說明：(1)保有環節稅收合計即為房產稅和城鎮土地使用稅合計，也是本文所研究的在保有環節征收的房地產稅；(2)國有土地使用權出讓金收入是指地方政府的國有土地使用權出讓金收入.

圖2　房地產保有稅、土地出讓金占地方財政收入比重

此外，Li Han(2015)以中國地市級政府財政1999-2005年的面板數據為基礎，運用模擬工具變量法(SIV)對中國地方政府的土地財政與正規稅收之間的替代彈性進行估算，其結論為，每當地方政府的稅收留成減少1%，地方政府就會擴大6.4%-11%的征地面積，并且增加10%-16.3%的征地收入。即某種意義上，“土地財政是中國地方政府以非正規的土地出讓金對正規稅收的一種替代”。②在現代稅收國家，出現這樣的問題值得我們深刻反思。不置可否，地方財政對土地的嚴重依賴，也給地方財政收支平衡和地方治理帶來很大的風險。

(四)小結

綜上，我國現行分稅制財政體制下，房地產保有環節稅收收入不僅與土地財政模式下土地出讓金的收入形成強烈反差，同時也與地方其他稅種對地方財政收入的貢獻有一定的差距，表明房地產稅在收入方面遠不能滿足地方財政的需求，與地方主體稅種的內在要求還有較大差距，而且也揭示了地方財政存在的治理風險不容忽視。財政是國家治理的基礎和重要支柱，如果處理不得當，地方財政的治理風險會引致國家治理風險。

三、房地產稅成為地方主體稅種的現實基礎

現階段房地產稅與地方主體稅種尚存差距，這是我們必須要正視的現實。但是，房地產稅具有成為地方主體稅種的現實基礎，從長遠看，房地產稅可以承擔起地方主體稅種的重任。

(一)房地產稅自身具備的天然優勢是使其成為地方主體稅種的客觀基礎

房地產稅作為在房地產保有環節征收的獨立稅種，具有稅源的非流動性、稅基的穩定性和成長性、直接受益性以及地方征管的高效性等天然優勢，不僅可為地方公共服務籌集穩定、充裕的收入，還因其稅收收入與公共服務支出相對應，使地方居民從中直接受益，體現房地產稅的受益性原則，同時也有利于促進政府職能的轉換和治理水平的提升。由此，房地產稅的天然優勢是使其成為地方主體稅種的客觀基礎。

(二)房地產業的發展和居民對住房的剛性需求是房地產稅成為地方主體稅種的稅源基礎

住房制度改革、經濟的快速發展以及居民收入水平的提高在很大程度上促進了房地產業的發展與興盛。近幾年雖然我國經濟發展下行壓力較大，但是在“去庫存”、城鎮化進程以及居民剛性需求等多重作用下，房地產各相關指標依然攀升較快。如表3所示，2015年全國商品房銷售面積為12.9億平方米，同比增長6.5%，增速較上年提高14.1個百分點；商品房銷售額達到8.7萬億元，同比增長14.4%，漲幅較上年提高20.7個百分點，創歷年最高峰值。這其中，住宅銷售面積和銷售額分別占商品房銷售面積和銷售額的87.5%和83.4%，③從側面反映出我國居民對住宅的剛性需求在供給側結構性改革中不斷得到釋放，從而為房地產稅的征收奠定了龐大的稅源基礎。

國家統計局統計數據顯示(如表3和圖3所示)，1998-2015年間，商品房銷售面積增長率、銷售額增長率、房地產投資增長率均高于同期GDP增長率。2003、2010、2011和2013年房地產投資增長率甚至達到GDP增長率的3倍。期間，受國際金融危機的影響，2008年商品房銷售面積和銷售額增長率大幅回落近20個百分點，在統計期間內首次出現了負增長，但房地產投資增長率依然高于同期GDP增長率。此外，2014年受經濟下行因素的影響，商品房銷售面積和商品房銷售額再次出現負增長，但較之于2008年的負增長率相對緩和些，分別為-7.6%和-6.3%，同樣，2014年房地產投資增長率依然高于同期GDP增長率。2015年受宏觀經濟政策和供給側結構性改革的影響，房地產投資增長率在近20年來首次低于GDP增長率。上述統計指標及其變化趨勢表明，我國近年來房地產行業發展迅猛，雖然會受到經濟波動的影響，但總體上呈現增長狀態，能夠為我國房地產稅提供豐富、穩定、可持續的稅源基礎。

此外，從理論上看，房地產稅的受益稅性質和溢價回收功能也體現了房價、稅收收入(政府財政收入的主要來源)以及政府行為(如加強基礎設施、改善公共服務、增加公眾福利等)之間的內在聯系。相關實證研究也揭示，房地產價格每上漲1%，地方財政收入就增加0.85%，房地產價格與地方財政收入呈現正相關關系。④進一步而言，房地產稅制改革雖然是在房地產保有環節展開，但是不可避免地會對開發、交易等環節的增值稅(營業稅)、耕地占用稅、土地增值稅、契稅和印花稅等稅種造成影響；同時房地產稅制改革也會引起房地產產業鏈上相關產業如水泥、鋼鐵、建材、裝修、家電等的連鎖反應，進而從更廣范圍、更深層次上拓展稅源，影響地方經濟和地方財政收入。

表3　1998-2015年房地產投資相關指標增長率

數據來源：1998-2008年數據來源于《2009中國統計年鑒》；2009-2015年數據來源于國家統計局網站.

圖3　1998-2015年房地產相關指標增長率變化趨勢

(三)完善地方稅制體系，理順政府間財政關系是房地產稅成為地方主體稅種的內在動因

分稅制財政體制的靈魂就在于“財權與事權相匹配”。1994年的分稅制財政體制改革雖然賦予了地方部分稅種獨立的征稅權和收入歸屬權，即所謂的“財權”，但此后幾經改革(如取消農業稅、牧業稅、屠宰稅、筵席稅和城市房地產稅，調整證券交易印花稅央地分享比例，將企業所得稅和個人所得稅由地方稅改為共享稅等)，地方稅種和稅源逐漸萎縮。特別是營改增試點改革，進一步削弱了地方稅制體系。而與此同時，事權卻不斷地下放，造成地方財權與事權的不匹配，政府間財政關系一再錯位。如圖4內容所示，直觀地看，以1994年為分水嶺，1994年之前的地方財政收入占比高于地方財政支出占比，而1994年分稅制改革之后地方財政收入占比均低于地方財政支出占比，而且收支缺口呈現進一步擴大的態勢。說明以稅收收入為主要來源的地方財政收入所能提供的財力有限，難以滿足地方政府日益增長的財政支出需求。因此，進一步完善地方稅制體系，構建新的地方主體稅種，籌集為滿足地方財政支出所需的財政收入，理順中央與地方的財政關系和地方政府各層級之間的財政關系，這是推動房地產稅成為地方主體稅種的內在動力，也是深化財稅體制改革、規范政府間關系、合理提升國家治理能力的關鍵環節。

圖4　1978-2015年地方財政收支比重注：地方財政收入為地方本級財政收入.數據來源：1978-2009年數據來源于國家統計局網站；2012-2015年數據來源于財政部網站.

(四)中央政府大力推進房地產稅制改革是使其成為地方主體稅種的政治基礎

我國作為中央集權單一制國家，中央政府掌握著強大的政治資源，同時又具備高瞻遠矚、通盤統籌的政治能力。因此，由中央政府層面推動的改革往往是改革邁向成功的基礎。例如，2016年5月1日“營改增”在歷經4年半試點后向全國迅速推開，這與中央政府的主導密不可分。房地產稅制改革自2003年首次以“開征物業稅”方式亮相以來，始終是中央財稅體制改革的重點和難點問題。中央政府在各種場合，通過各種平臺表達推進房地產稅制改革的信心與決心。十八屆三中全會《決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”的戰略部署以及中共中央政治局會議《方案》鎖定房地產稅制改革是財稅體制改革的具體任務，并將其作為完善地方稅系、提高直接稅比重的重要環節，這就為房地產稅成為地方主體稅種奠定了政治基礎，同時也表明中央政府是推動房地產稅制改革向前邁進的重要力量。當然，房地產稅制改革的順利推進還需要地方政府的密切配合。

四、房地產稅成為地方主體稅種的現實路徑

(一)充分考慮地方政府的改革成本，均衡央地權益關系

卡爾多-希克斯改進(Kaldor-Hicks efficiency)⑤表明，如果一項變革的受益者所獲收益大于受損者所遭受的損失，那么整體的福利便得到改進。在房地產稅制改革中，地方政府既是受益者(長期)也是受損者(短期)，此時就需要中央政府充分考慮地方政府所支付的改革成本和所能承受的改革代價，均衡央地權益關系，做出正確的抉擇，以使房地產稅改革所帶來的收益能夠彌補其損失，社會的整體福利得到改進，地方治理水平也得到提高。具體而言，一是由中央進行頂層設計，在全國人大制定并頒布統一的《中華人民共和國房地產稅法》的基礎上，賦予地方根據本省實際情況制定《房地產稅法實施細則》的權利，并有權決定本地區房地產稅開征與否，充分體現房地產稅屬于地方稅的性質。二是科學合理配置稅權，中央適度放權，給予地方政府明確的房地產稅收管理權，賦予地方政府切實有效的稅率、稅收優惠等核心稅制要素的調整權和稅收征收管理權，充分發揮房地產稅的地方受益性。三是中央充分激發地方政府改革房地產稅制的積極性，明確地方政府對房地產稅制改革充分的產權激勵，使地方政府能夠預期房地產稅制改革在未來所帶來的收益。

(二)房地產稅應作為縣級基層政府的主體稅種

理論和國際實踐表明，房地產稅適宜成為地方政府的主體稅種。但是，從行政劃分角度看，我國的“地方政府”包括“省、市、縣、鄉”四個層級；從財政體制角度考慮，在政府普遍施行“鄉財縣管”的財政制度安排下，地方政府的層級還包括“省、市、縣”三級。那么，我國的房地產稅到底應該成為哪一級政府的主體稅種？這是房地產稅制改革制度設計必須明確的核心問題，也是事關房地產稅能否順利成為地方主體稅種的關鍵所在。

縣政府在經濟發展、社會管理和政治穩定等方面發揮著無可替代的作用，是我國最重要和最穩定的政府級次。古人云“郡縣治、天下安”，說明縣級政府歷來是經市濟國之根本，國家治理之基礎。歷史和現實經驗表明，縣級政府是國家的基石，縣級政府承擔著除外交、國防等少數職能之外的經濟發展、社會管理、社會穩定、社會發展事業和公共事業等大部分職能。理論上講，以縣政府為基本單位符合我國現階段生產力發展水平和社會結構的現狀，不僅能確保中央對縣級政權的直接控制，還能有效激勵縣級政府促進當地社會和經濟的發展，為當地提供必要的公共產品和公共服務。因此，縣政府作為一級重要的政府管理體制和財政管理體制需要有穩定的、可靠的稅收收入來源以發揮其基層政府治理的職能。

但是，現實中，縣級政府財政運行舉步維艱已是不爭的事實。受地理位置、資源分布、產業結構、經濟規模、科技創新、甚至領導觀念等因素的影響，大部分縣域經濟的基礎比較薄弱，導致稅源零星分散，不僅單位納稅額度較小，而且征收管理難度較大，稅收成本較高。此外，縣級政府長期以來缺乏主體稅種，縣級政府稅收收入所占比重偏低，財政自給率低，入不敷出，很多縣級財政已經淪為“吃飯財政”。對于縣級政府的財政困境，我們可以從其收入制度、支出制度、轉移支付制度、債務制度等方面找到一系列原因。但追根溯源，經濟發展缺乏可持續性和分稅制財政體制不完善是縣級政府財政困難的深層次原因。

因此，開辟新的稅源就成為有效緩解縣級政府財政困難，有效發揮基層政府公共服務職能的必然選擇。房地產稅的天然優勢非常適合成為縣級基層政府的主體稅種；同時，根據房地產稅“受益性”原則，房地產稅收收入能夠為本地居民(房地產稅納稅人)提供公共產品和公共服務等方面的支出，有利于實現收入與支出的對應，更好地為本地居民提供高效便捷的基本公共服務，有效實現基層國家治理。由此，房地產稅應該成為縣級基層政府的主體稅種，這也是房地產稅成為地方主體稅種的現實選擇。

(三)堅持“寬稅基、低稅率、嚴征管”的改革思路

給地方政府帶來充裕的稅收收入是房地產稅成為地方主體稅種的基礎和保障。從根本上講，而房地產稅收收入的多少取決于兩個內在的因素和一個外在的因素。內在因素是指計稅依據(稅基)的大小和稅率的高低；外在因素是指稅收征管水平。在其他條件不變的情況下，房地產稅制改革遵循“寬稅基、低稅率、嚴征管”的改革思路，有利于為地方政府籌集較為充足的稅收收入，發揮其地方主體稅種的作用。

2011年滬渝房產稅試點改革的經驗說明，主要針對增量房、高檔住房、豪華別墅征稅的稅制設計，稅基太窄，籌集的稅收收入有限，無法勝任地方主體稅種的重任。此外，房地產稅稅基太窄，會產生新的不公平，不符合公平原則。因此，在設計房地產稅制改革方案時，要遵循“寬稅基”的稅制改革思路，將存量房、個人保有的非經營性住房、農村居民的住房有條不紊地逐步納入房地產稅的征稅范圍，以滿足房地產稅的籌資功能和地方主體稅種的改革初衷，夯實其作為地方主體稅種的財政基礎。

同時，考慮大多數房地產稅納稅人的切身利益，“寬稅基”政策必須輔之以“低稅率”的形式。此其一。其二，房地產稅制改革應兼顧供給側結構性改革中“減稅”的政策思路，降低稅負水平，避免對納稅人造成過重的負擔。因此，要采用“低稅率”的稅率形式。其三，“低稅率”的稅率形式有助于讓公眾接受房地產稅，減少對征收房地產稅的抵觸心理，從而降低房地產稅的開征風險。具體實施過程中，可以采用差別稅率，對居民保有的非經營性住房征收較低的稅率，對商業用房可以適當提高適用稅率，在時機成熟時，還可以對居民住房采取差別稅率，如對高檔住房、別墅采用相對于普通住宅更高的稅率，在為地方政府籌集財政收入的同時也充分發揮其調節功能，體現社會公平。當然，由于房地產稅是地方稅，地方政府具體的適用稅率可以由地方政府在法律規定的范圍內，自行確定。

加強稅收征管水平，即采用所謂的“嚴征管”模式，既有利于降低稅收執法風險，提高征管效率，更有助于籌集更多的稅收收入，為房地產稅成為地方主體稅種貢獻力量。李建軍(2013)的研究表明，稅收征管效率的提高對稅收收入的增長有顯著的正效應，全國稅收征管效率提高1%，就會帶來全國稅收收入增長0.23%-0.39%。⑥因此，加強稅收征管，采用“嚴征管”模式有利于促進稅收收入的增長。實際征收中，“嚴征管”包括兩方面的內容。一方面，稅務部門要提高征管水平，加強與房地產管理部門、不動產登記部門的配合，及時掌握房地產的動態信息；此外，要加強與房地產評估中介機構的聯系，并對房地產評估機構的評估結果做出準確的判斷與指導。另一方面，稅務部門要加大征管力度，力求做到“應收盡收”。有相關研究利用稅收稽查的查實率作為稅務機關稅收征管努力的衡量指標，發現總體上稅收機構的稅收努力促進了稅收收入的增長。⑦當然，稅務機關要在符合稅法的前提下加大征管力度，做到“有法可依，執法必嚴，違法必究”，對于違法房地產稅法的行為做到嚴懲不貸，發揮法的示范效應。

(四)優化整合現行房地產稅制領域相關租稅費

由于歷史原因，長期以來，我國房地產領域存在著租、稅、費并立的局面，使得房地產稅的籌資功能得不到充分的發揮。租、稅、費是三個不同的經濟范疇。如表4所示，就房地產領域而言，“租”是指地租，即土地使用者租用土地所需支付的租金，它是土地所有權在經濟上的實現形式。“稅”是指房地產稅，是國家憑借政治所有權對房地產經濟領域進行干預的一種手段，或是為籌集財政收入，或是為執行某些社會經濟政策。“費”是指房地產領域的各種收費，即根據有關法律、法規或政策，由相關行政機關、事業單位向房地產開發企業、房地產交易雙方、房地產產權人等收取的各項管理性、服務性和補償性收費。理論上講，房地產租、稅、費界限分明，易于區分。但實踐中，以費代稅、以稅代租、以費擠稅等現象非常普遍。從房地產收費比例來看，各項收費占銷售收入的35%左右，相當于房地產經營成本及費用的70%；⑧從稅費構成來看，稅收、收費、土地出讓金所占比重分別為20%、30%、50%，⑨稅輕費重、以費擠稅的現象非常嚴重。另外，根據一線的調查顯示，政府收取的規費每個城市都不一樣，收費最少的37種，多的157種，按平均值算收取的規費大約占房價的11%。⑩

表4　房地產領域租、稅、費一覽表

資料來源：根據有關資料整理.

在部門利益分割體制下，各種租稅費名目不清，相互混雜，一是會造成管理部門的分割，破壞了財政資金管理的統一性；二是加重了房地產稅納稅人的稅費負擔，不利于房地產稅制改革的推進；三是房地產在開發環節、交易環節繳納了過多稅費，致使房地產保有環節應繳納的房地產稅被無形擠占，稅基被嚴重削弱，不利于房地產稅作為地方主體稅種的籌資功能的發揮。

由此，推進房地產稅制改革必須要做到“明租、清費、正稅”。正如前財政部部長樓繼偉所言，“要堅持積極穩妥的方針，認真總結房產稅改革試點經驗，在充分論證的基礎上立稅清費，適當減輕建設、交易環節的稅費負擔，提高保有環節的稅收”。具體而言，要對整個房地產領域進行“一攬子”綜合改革，為房地產稅成為地方主體稅種騰出發展空間，逐漸確立其地方主體稅種地位，為地方政府行使事權提供必要的財力保障。

首先，要規范土地出讓金管理制度，做到“明租”。其次，要規范各收費項目，做到“清費”。一是應及時清理不合理的收費項目，并建立收費清單制度，清單之外的，一律不得收取；二是將部門自收自支的土地收費納入預算管理，切斷土地收費與部門之間的利益關聯；三是切實改變依靠土地收費管理土地的方式。最后，整合優化房地產稅制體系相關稅種，做到“正稅”。一是將現行房產稅和城鎮土地使用稅整合優化為統一的房地產稅，并在遵循統一的房地產稅法的基礎上賦予地方政府稅收自主權。這不僅是稅權科學合理配置的現實反映，也是房地產稅成為地方主體稅種的本質體現。二是把耕地占用稅并入資源稅。從性質上看，耕地屬于自然資源，因此，可以考慮把耕地作為資源稅的一個稅目，因地制宜，采用地區差別稅率，提高耕地資源的使用效率。三是取消土地增值稅。土地增值稅是對轉讓房地產取得的增值額課稅。營改增后，房地產企業在流轉環節需要就其“增值額”繳納增值稅，同時房地產企業還需要繳納企業所得稅。同樣的稅源面臨三種稅，不可避免地會產生重復征稅。此外，受稅制設計、征管水平和清算條件等因素的制約，現實中稅務機關主要按預征率征收土地增值稅，不及時甚至根本不進行清算，從而使得土地增值稅“調節土地增值收益”的稅制設計初衷難以實現。因此，為了避免重復征稅，降低征管成本，提高征管效率，可以考慮取消土地增值稅，同時加強對房地產企業增值稅和企業所得稅的征收管理。

[注釋]

①詳細論述參見:樊慧霞.初探國家治理視角下的地方稅體系重構[J]. 國際稅收，2015,(2).

②Li Han ,K.S. Kung .Fiscal Incentives and Policy Choices of Local Governments: Evidence from China[J].Journal of Development Economics,2015,(116).

③數據來源：國家統計局網站.

④張乃俠,周昕.房產稅定位于地方主體稅種功能的實證研究[J]. 理論與現代化，2015,(1).

⑤卡爾多-希克斯改進(Kaldor-Hicks efficiency)，也稱為卡爾多效率，是福利經濟學的一個著名的準則,該準則是約翰·希克斯于1939年提出的，用以比較不同的公共政策和經濟狀態.該準則的含義是，如果一種狀態下，已經沒有卡爾多-希克斯改進的余地，那么這種狀態就達到了卡爾多-希克斯效率.與帕累托最優相比，卡爾多-希克斯改進的條件更寬.

⑥李建軍.稅收征管是稅收收入高速增長的原因嗎[J]. 稅務與經濟，2013,(2).

⑦周黎安等.稅收努力、征稅機構與稅收增長之謎[J]. 經濟學(季刊)，2011,(1).

⑧李敏.我國房地產稅制的國外經驗借鑒與改革[J]. 稅務與經濟，2009,(3).

⑨劉隆亨.財產稅法[M]. 北京：北京大學出版社，2006.

⑩證券時報網，2014年3月6日.