試論全裝修住宅的問題與對策

王盛

摘 要：低碳環保是當今時代的發展理念，也是房地產發展的需要。本人長期從事房地產住宅的裝修，對裝修等各個環節存在的問題，有自己的理解，并對裝修工作中存在的問題，有自己的處理辦法，現總結出來，為促進全裝修住宅產業鏈，為同行精裝修業務提供智力支持，特總結如下，以期促進大連市精裝修住宅的質量提高。

關鍵詞：全裝修；住宅；問題；對策

1 前言

住宅實現全裝修是住宅產業化的必然要求，無論是對節能減排、低碳經濟，住宅建設模式的產業化轉型，還是對購房者消費觀念的引導，全裝修都承擔了住宅建設的重要角色。住宅全裝修可以有效減少裝修對環境的污染，以及對資源的浪費。

2 全裝修住宅推廣面臨的問題

據沈陽建筑大學和遼寧省房地產行業協會近期組織的一次關于“全裝修住宅問卷調查”顯示，有78.72%的被調查者愿意并且希望購買全裝修住宅，但卻不敢購買。

2.1 購房者對全裝修住宅的認識

第一，全裝修住宅的質量問題。據部分消費者反映，全裝修住宅裝修材料名不副實，質量問題較多，并且出現問題后開發商以不是責任方或是保修期已過為由加以推脫，問題難以解決。這很大程度上是因為目前我國關于建筑產品的質量要求及交付使用條件絕大部分都是針對清水住宅，對全裝修住宅中的裝修材料這一領域鮮有涉及，這就給了一些開發商可乘之機，故意將裝修材料以次充好或者對材料采購把關不嚴。第二，開發商有意放大全裝修住宅的材料成本，導致全裝修住宅價格太高。絕大部分購房者認為全裝修住宅與清水住宅之間的溢價太高。目前房地產市場上全裝修住宅樓盤每平方米的售價基本都要比清水房高出1000元以上，而據調查，絕大多數購房者能夠接受的溢價為500～800元左右，且不能確定高出的價格是否物有所值。對此，大部分購房者的態度是消極的。第三，全裝修住宅無法滿足個性化的需求。對于相當一部分消費者來說，他們希望能按照自己的意愿對房屋進行裝修，但是，目前遼寧省內在建的大多數全裝修住宅項目都采用不超過兩種的菜單式裝修標準，很難滿足消費者的個性化需求，這對于推行全裝修住宅無疑是一大障礙。第四，無形中增加了稅費。我國目前的契稅制度規定，購房者所繳納的契稅金額是以房屋成交價格為基準乘以相對應的稅率。全裝修住宅的總價一般要比清水住宅高出10%-20%左右，這就意味著全裝修住宅與清水住宅之間的價差所產生的稅金也由購房者來承擔，在無形中增加了購房者的稅賦壓力。

2.2 開發商對全裝修住宅的認識

第一，開發全裝修住宅資金占用多，開發周期長，裝修技術要求高，施工管理復雜。全裝修住宅的裝修設計工作不是簡單的在清水住宅的基礎上進行簡單的裝修，而是全面提供整套家居解決方案，裝修設計工作在住宅設計的前期就開始介入，與住宅的土建安裝設計工作是同時進行的，即一體化設計，這也意味著從側面增加了房地產開發商的工作力度。此外，開發商還得協調好主體施工進度和裝修施工進度之間的搭接關系。這些都使得開發商不愿涉足全裝修住宅。第二，房屋交接困難，后期維保更難。在房屋交接時，購房者可能會對新房某些部位的裝修材料產生疑問，與開發商進行交涉。在購房者入住后，還可能在住宅的某些裝修部位出現質量問題而向開發商提出索賠。由于裝修材料在責任化分上有很大的不確定性，所以在責任鑒定上存在較大困難。這就給開發商參與全裝修住宅開發的積極性帶來較大影響。第三，眾口難調，對成本控制不力。由于不同購房者的購房觀念不一樣，對房屋追求的品質也不同，這就要求住宅的裝修風格多樣化，這是住宅產業化全裝修住宅的局限性。雖然為了滿足廣大購房者的不同需求，相應推出了菜單式全裝修住宅，但這與住宅產業化是相對立的，因為菜單式裝修中不同裝修材料的差異性，造成了材料采購的多樣性，使得采購成本難以控制。這也為開發商推行全裝修住宅帶來了較大的阻力。

3 推行精裝修住宅的對策

3.1 利用政策支持進行推廣，把精裝修設計納入建筑設計

2008 年，在國內房地產市場日漸成熟的情況下，住房和城鄉建設部發布了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》（建質[2008]133號），通知要求各地要制定出臺相關扶持政策，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。從精裝修住宅開發成熟的國內外其他地區也可以看出，住宅產業的發展和革命離不開政府的支持。

結構設計人員應該及早介入建筑的概念設計，設計人員應全方位考慮問題，不僅僅只為自己的設計方面服務，設計應聯系整棟房子，從實用，美觀，經濟，安全、方便施工等各個方面進行考慮。

3.2 把好裝修材料的選擇關，加強施工工程管理和竣工驗收

選用的材料必須能夠保證住宅的基本質量要求，符合建筑規范。應該從原有的材料集成，形成部品集成化。由于部品都是經過合理的工藝、先進的設備、嚴格的檢驗生產而成，因此不僅可以保證質量，還可以縮短裝修工期，減少成本。

必須對施工過程加強管理，保證裝修質量，尤其是對隱蔽工程的施工。管理人員可以做好明確的分工、責任到人，一改過去施工現場臟亂差的局面，保證施工井然有序、提高工作效率。同時，要求監理人員加強施工期間的監督，讓施工程序化、透明化，嚴禁與施工單位串通一氣，欺騙消費者。

3.3 推行多種模式的精裝修住宅

可以對住宅進行簡約化裝修，將衛生間、地面進行鋪裝或粉刷，衛生間和廚房的基本設施配備完成，墻面和屋頂用乳膠漆刷白，不進行吊頂。精裝修住宅只對上述共性部分進行精裝修，對于可以展現個性的部分（如：壁紙、燈具、電器、窗簾、衣柜等）則由業主自由發揮，通過大量的軟裝飾，來體現居室獨特的風格，滿足自己的個性化需求。

全裝修住宅，從建筑結構到室內裝修都由開發商統一管理，實行部件化、批量化生產，并制定了硬性標準。通過一體化的裝飾裝修，可以節約時間，減小成本。

為了滿足業主的個性化和審美需求，可以推行個性化精裝修住宅。這種模式的精裝修住宅開發起來，還有點困難。不過，確是以后精裝修住宅的一種發展趨勢。

3.4 解決裝修售后服務和行業規范化問題

為了讓消費者能夠放心的購買精裝修住宅，開發商應該健全售后服務制度，事先規定好保修的項目及其期限，或制定相應的賠償措施。

另外，現在關于精裝修住宅的法律法規及合同制度還不夠完善，如果能夠更好的在大連推行精裝修住宅，還需要有關部門制定出本地的技術標準，同時，也期待政府盡快出臺相關的政策，以維護業主的合法權益，做到有法可依。

4 結語

總之，要解決精裝修住宅的質量難以保證、缺乏個性、成本高、售后服務不健全、開發商積極性不高等問題，需要利用政策支持進行推廣，在設計、選材、施工、驗收等各個環節加強質量控制，推出多種模式的精裝修住宅、解決裝修售后服務和行業規范化問題。

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