淺談地鐵上蓋住宅精裝修及質量管理

李笑

摘 要：隨著經濟的發展及城市交通壓力的增大，使得軌道交通在城市綜合交通系統中發揮著越來越重要的作用，為緩解城市交通壓力作出了重要貢獻。而深圳等在軌道交通建設開發走在前面的城市更是進行了綜合進行地鐵上蓋開發的實踐，踐行“建地鐵就是建城市”的理念。地鐵上蓋住宅物業對地鐵行業的經濟效益起到重要的意義。文章以地鐵上蓋住宅精裝修出發，分析了地鐵上蓋住宅精裝修的特點及施工質量管理，以提高精裝修住宅的施工質量，為購房者提供質量達標的住宅。

關鍵詞：地鐵上蓋住宅；精裝修；質量管理

1 前言

地鐵上蓋住宅，是指利用地下地鐵站交通便利性，在其上方加蓋商業和住宅建筑，可以有效形成地鐵商圈，優化城市結構。對于如何做好地鐵上蓋住宅精裝修，提高開發商住宅的賣點具有現實意義，以下針對地鐵上蓋住宅精裝修特點以及質量管理進行了探討。

2 地鐵上蓋住宅精裝修的特點

地鐵上蓋精裝修住宅是未來商品住宅開發的必然趨勢，在軌道交通提升出行便利性的同時，通過精裝修直接向消費者提供的“成品房”，不但節約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結構免遭肆意破壞，而且規范了裝修市場，促使住宅裝修生產從無序走向有序，提高現場裝配化的程度和新技術運用的范圍，使之成為工業化住宅建筑體系的重要組成部分， 體現了集約化大生產的優勢，符合住宅產業現代化的發展要求。

精裝修對于開發商來說，是一種投入多、風險大、責任重的裝修方式。房屋造價增加和制造周期加長，如果出現長時間銷售不出的“尾盤”或“死盤”現象，則將形成致命的資金壓力和投資風險。另一方面消費者對住宅精裝修的認可和接受則需要一個過程，他們擔心裝修質量的好壞、裝修材料的環保與否，另外對于精裝修帶來的總房款上升等問題還有一定的抵觸，所以許多開發商認為精裝修可能會不討好，從而導致住宅精裝修在很多地方推進速度較慢。

但是，對于各城市的主導軌道交通建設及上蓋物業開發的地鐵公司而言，相較普通的房地產開發商，他們具有較強的社會責任感，通過招標引入行業信譽較強的設計及施工單位，此基礎上推出消費者滿意的精裝修住宅產品，自然可以贏得更大的市場。首先，住宅精裝修可促進發展商綜合素質的整體提高，不但形成住宅產品新的賣點，而且可以深入表達發展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質對手之后，高水準的對手們可進行更加有序的競爭，通過裝修產生更多樣化的住宅產品形態，增大住宅產品的藝術與文化附加值和創新空間等。

3 精裝修住宅的施工質量管理

地鐵上蓋精裝修住宅的施工質量管理是保證產品品質的關鍵環節，應該在以下方面加以注意，確保施工質量。

3.1 衛生間防水工程

衛生間漏水的地方主要在磚砌管壁、排風道周圍，預防措施是在以上陰角處，先用防水材料如堵漏王做成小圓角，做第一遍防水涂料，等干燥后再進行第二遍施工。對有淋水的墻面范圍也要進行防水施工，垂直面施工特別要注意，防水涂料應刷滿水泥砂漿面的毛孔，防水施工完后，墻面應進行淋水試驗，地面進行24小時蓄水試驗。

3.2 墻、地面鋪裝工程

（1）地面磚鋪裝產生空鼓、拱起現象。地面鋪裝時由于水泥過期或砂粒粒徑過細、過早上人等原因，引起地磚空鼓，地面磚與四周墻體宜留8～10mm的縫隙，以免溫度變形引起拱起現象。

（2）墻面裱糊后墻紙出現不平整、色差現象。壁紙一般不宜在水中浸泡，可直接刷漿，裱糊前應對墻面進行掃灰，用燈光檢查有無突出小顆粒和小凹陷，并進行修補，刷封閉清漆，墻紙上墻后，要用塑料扣板和小鐵滾筒來回進行趕壓，防止氣泡產生，整幅墻紙貼好后要在正常光線下及時檢查有無色差現象。

（3）地板鋪設后起拱、走動有響聲現象。實木地板進場時應嚴格檢查木材含水率，含水率應小于我國各地區的平衡含水率，潮濕下雨天氣不宜鋪設地板。木地板較常采用的有實木地板和實木復合地板，實木復合地板因有三層實木交錯層壓而形成，表層為優質木材，既有普通實木地板的特點，又有效地調整了木材之間的內應力，不易翹曲開裂。地板鋪設的方法也要謹慎采用，雙企口地板依靠企口咬力連接，不采用鋪釘方法，墻四周用小彈簧頂撐，此方法解決了地板熱脹冷縮引起的變形問題，但由于木地板與木楞之間連接不牢固，人在板面上走動，容易產生吱吱的響聲，影響鋪設效果，所以宜采用鋪釘法施工，木地板與墻之間應留有8mm～10mm的縫隙。

3.3 吊頂工程

吊頂在住宅裝修中使用部位較少，一般僅有客廳、走廊局部石膏板頂和廚、衛集成鋁扣板頂。吊頂的質量較好控制。但要注意：石膏板接觸處、墻邊應留有10mm縫，自攻螺絲宜采用不銹鋼螺絲，螺釘頭宜略埋入板面，木龍骨應二遍涂刷防火涂料。

3.4 涂裝工程

涂裝工程在住宅裝修中投訴較多的問題是墻面裂縫、乳膠漆起皮，針對上述問題，在施工前要對基層進行檢查處理，鏟除浮漿、浮灰，用建筑膠水滾涂一遍。如原墻面已批白水泥，因質量較難檢查，為確保質量應鏟除，然后檢查墻面、頂面的裂縫情況，如裂縫較小，一般在0.5mm以下，可使用專用彈性膩子填縫，再用牛皮紙貼縫處理，如裂縫較大，應把粉刷層鑿除，貼鋼絲網重新粉刷處理，處理好裂縫后，最好墻面滿貼一層纖維網格布，以防止裂縫的產生。基礎處理好后，用膩子粉時應嚴格選材，強度不達標準不得使用，以免批灰層本身出現裂縫，現場簡便的檢驗方法：用手指用力磨擦墻面，如掉灰較少，即強度達到要求。批灰層應在完全干燥后打磨掃灰，檢查平整后，選擇氣候干燥的天氣滾涂乳膠漆，間隙時間不宜超過三至四天，乳膠漆應上三遍，第一遍為抗堿底漆，面漆宜采用彈性乳膠漆，以增加漆面抗裂縫的能力，每上一遍均要等前一遍干燥，施工現場環境溫度宜在5℃～35℃之間，并應注意通風。

3.5 門窗工程和廚柜等細部工程

門及門窗套現一般均采用廠家成品安裝，現場除檢驗出廠合格證外主要檢查門、門套的平整度、木皮和油漆的施工質量，木門到現場后平臥堆放，嚴禁側向靠墻，以防木門彎曲變形。廚柜在裝修投資中占的比重也較大，應選擇質量有保證的廚柜廠家進行制作安裝，臺面板下應加鋪一層平板，防止臺面板空鋪受力后引起裂縫及斷裂，因廚房濕氣較大，五金件應選用合格的不銹鋼配件。

4 結語

“建地鐵就是建城市”理念已經在軌道交通行業獲得了較為普遍的認可，越來越多的地鐵上蓋型精裝修住宅將成為商品住宅市場的主導力量，隨著住宅開發的工業化標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發展，消費者參與度越來越高。以高水準的策劃、規劃、設計加上高水準的專業室內設計和裝修，進行統一的完全精裝修，將是開發商選擇的主要模式。因此，設計師和開發商的審美能力成為核心競爭力，審美標準、審美素質超越消費者但又被消費者所理解，是消費者對精裝修感到滿意的關鍵所在。

參考文獻：

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