關于精裝修住宅項目的設計管理

汪琳

摘 要：隨著房地產行業的不斷發展，住宅精裝修成為滿足人們對住宅區個性化、現代化需求的一個重要體現，而且也在很大程度上推動住宅產業化的發展。從客觀上來講，精裝修作為未來商品住宅的發展方向和目標，對項目設計與成本管理控制方面進行相應的改革和創新，成為企業發展過程中的關鍵內容。以房地產裝飾設計公司為例，住宅精裝修項目設計的合理性，成本管理控制的有效性，不僅進一步保障精裝修工程質量，滿足住宅精裝修對個性化、舒適度、審美性、環保性、功能性等方面的需求，而且對于優化成本資源利用，滿足精裝修項目對高性價比的追求方面都具有重要的現實意義。

關鍵詞：精裝修；住宅；設計管理

1 引言

室內裝修設計在項目整體運作當中起到了至關重要的作用，裝修的質量與效果直接影響到品牌展示形象，是門面工程。室內裝修設計由于在工序上較建筑、結構、設備等專業靠后，因此存在較多與其他專業沖突或者不盡完善之處，因此，在建筑、結構、設備設計各個階段中，裝修就要提前介入。

2 精裝修住宅各專業設計要點

（1）建筑專業。在進行建筑方案設計及戶型設計時，室內設計單位必須介入，對建筑戶型進行優化，以室內設計的角度對建筑的各個功能空間進行分析，審查后砌墻體、建筑門窗開洞、衛生間及廚房的功能布局等缺陷及時反饋給建筑。

（2）暖通專業。確認空調形式（分流或VRV），根據設備平臺位置確定設備和風管的位置和方向，對外壁腔進行預排和埋設。

（3）水電專業。為方便施工圖設計，減少后期變更，在土建施工圖設計前提供準確的裝修水電定位圖，將與精裝修圖紙一致的建筑施工圖提供給設備設計師并要求土建施工嚴格按照精裝修電位進行管線的預留。水電定位圖除了平面布置外，還要有立面、頂棚平面及相應的尺寸標注，便于施工時做到準確預埋，避免后期調整，減少設計變更。空調定位等與土建施工圖有關系的設備擺放位置，亦應在水電定位圖中詳細標明。

（4）給排水專業。垂直管道相對集中，水平管道減少。住房套間應采用同層排水，同層排水房間應采取可靠的防水施工措施。預制管應預留或埋設，預制混凝土地板應預留。

（5）結構專業。建筑結構和平面結構的選擇應遵循抗震設計的原則。預制構件應盡可能少的規格和組合。同時要考慮預制件的尺寸和重量，便于加工和運輸，控制施工成本。結構梁的高低直接影響到室內的整體裝修效果，在結構圖施工圖完成時參與結構和建筑的審圖，明確所有結構梁的位置、高度及對空間的影響，有預見性的判斷裝修的空間形式，把過低的梁和不合理的結構及時的反饋給結構工程師，避免不可挽回的效果問題或裝修后期返工。

3 精裝修住宅項目的設計管理措施

3.1 推行設計招標

（1）從建筑裝飾公司角度來看，建筑裝飾工程設計與施工招標應當分開進行，結合基本完善的設計圖及其說明開展施工招標，便于建筑裝飾工程及時根據相關要求以及市場行情來確定合理的中標價格。

（2）投資方應基于招標項目經濟性和技術性的考慮，對投標方案的合理性、經濟性等方面進行全面、科學的評估和對比，在確定方案可行性的前提下，從經濟性方面進行考量。

（3）通過招標工作加強競爭機制，引導競爭者從項目的投資規模、材料、功能、設計風格等方面進行全面、嚴謹的分析，以進一步地保障設計方案最終可行性和經濟合理性。

（4）選擇科學、合理的設計方案以保障投資方的經濟效益，需要強調對多種方案的比較，從經濟性能、技術層面、功能、工藝等方面綜合評估，以優化選擇方案，選擇最為恰當的設計方案。

3.2 加強精裝修交付的標準化設計

現階段，在整個裝飾工程中，以下幾點對于促進室內裝飾的標準設計和提高產業化水平尤為重要。

（1）設計深度應滿足施工需要。除了確定和定位尺寸外，施工圖還應明確所用材料及其規格、型號、等級和顏色。為了便于工程量清單的計算，有必要用特殊的技術來演示該過程的詳細過程。任何施工單位都能順利地按照計劃進行。

（2）實現模塊化設計和工業裝配。設計人員應盡可能實現住宅建筑模量的標準。室內空間的設計和廚房、衛生間設備和管道的布置應盡可能符合凈模量的要求。特別是各種接口的標準化和原型設計，能夠滿足住宅裝飾產業化生產的系統要求，提高裝配的程度。為了提高裝飾的質量和減少污染，我們應該減少濕工作，鼓勵在設計過程中進行干工作。

（3）材料和設備的選擇包括在設計過程中。完成的裝修工程是一個完整而連續的過程。裝飾的質量直接關系到所用的材料和設備。在設計過程中，隨著設計意圖的不斷明晰，甲方應及時介入，與設計人共同設計相關材料和設備，特別是櫥柜、定制家具、衛浴潔具、地暖、空調等，必須進行專項方案設計，并對施工圖進行優化，并能有效控制成本。

3.3 加大設計深度和進度

在設計過程中，部分公司為了追求自身經濟效益或設計效率而盲目地進行設計，從而出現設計不精、設計不合理等問題，不僅導致成本超標，甚至給后期工作帶來巨大的隱患。對此在實際設計過程中，應在滿足設計對功能性和經濟性的基本要求的基礎上，盡可能地對設計內容進行細致化劃分，遵循項目設計的基本規律，參照標準圖集進行詳細做大，對于比較抽象的環節或是比較隱蔽的工程，要把握好對細節點設計，提供更為詳細的細部和節點樣圖。同時還要重視對設計的審核，一方面，是為了確保設計圖紙的完整性和專業性。另一方面也是為了進一步將設計實際與外在條件相調配，以提高設計質量，保障設計的可行性，降低后期變更和索賠幾率。當然，對于設計過程中存在的超出投資的現象，也要及時采取有效的措施，加強與投資方之間的溝通，協調二者之間的關系，以增加投資或在保障材料質量、品質等基本要求的前提下，替換材料或請求降低裝修標準，從而保障工程投資在預期的范圍。

3.4 設計方案評審

對于設計方案的評估，可以邀請公司相關部門對設計方案進行審核，并進行對比。在滿足室內使用、環保、美觀等要求的基礎上，充分考慮裝飾產業化程度的提高和相應結構設備的合理性，在選擇最佳設計方案和設計單元后，在指定的設計任務書的基礎上明確定義設計要求，并在設計目標明確程度的基礎上形成書面文字。例如，對于設計階段審批流程的選擇有專門的方案。

3.5 正確地處理設計變更問題

住宅精裝修項目的設計本身就是一個相對復雜的過程，而裝飾工程設計變更作為一個比較普遍的問題，是影響工程造價的重要因素。對此，對于設計變更問題，應進行合理有效的控制，以此突出對工程造價的管理。對于全部變更問題，應征求設計單位簽證和監理工程師的簽認，并對隱蔽工程及時計量與簽認，合理維護承包商的正當權益。對提出的變更請求，監理方應認真審核、分析，并成分研究其對投資可能帶來的影響，以便于協助投資方的最后審定，并對所有設計變更應注明其產生變更的原因，以利于對其進行有效控制；對過程中產生的變更及時匯總，便于隨時掌握投資控制目標的實施動態。

4 結語

良好的裝修和房屋工程的交付，可以為未來的家庭提供先進的家庭生活方式。整個設計過程的精細設計管理是設計和整個項目成功的保證，從布局到細節，從施工成本控制到運維成本，從材料采購到設備選型。甲方的設計管理人員需要與傳統的大眾裝飾不同的控制意識。以上是作者的一些想法，希望在以后的工作中更好的實踐。

參考文獻：

[1] 韋有民.預制裝配式精裝修住宅的建筑設計管理流程解析[J].四川建材，2017（12）：230～231.

[2] 熊偉，權婧雅，王娟麗，夏俊.基于QFD的精裝修房地產產品質量控制方法研究[J].建筑經濟，2008（9）：62～65.