內部控制在直管國有非住宅房產業務領域管理中的應用

□張文喜

直管國有非住宅房產是我國社會主義歷史發展的產物，指的是由政府房管部門直接管理的非居民居住使用的房產，普遍分布在各個行業和領域，包括工商企業、機關團體、事業單位以及居委會和個人承租的或占用的生產、經營、倉儲、服務性和辦公用的公產房屋。其來源基本為解放初期的公私合營、敵偽房產罰沒、單位或個人上交以及政府自建的房產。

在計劃經濟時代，政府對非住宅直管公房實行的是單純的行政管理方式，房屋租金由政府定價，銀行直接從承租單位劃撥到賬，租金全部上繳，經費由財政預算撥款。因業務單一，涉及層面狹窄，一個房產管理科室既收租金又管房產，既管房產又管維修。隨著改革開放政策的實施，市場經濟取代了計劃經濟體制，財政不再對非住宅公房實行監管，租金標準也由政府定價走向協議租金。由此，原來的管理模式非但跟不上管理的要求，而且還存在潛在的風險并會埋下隱患。應以內部控制的管理理念和管理方法打破原有的管理模式對非住宅公房管理的風險進行防范和控制，從而促進遵循國家法律法規，維護資產安全和有效使用，提高信息報告質量并有效防范舞弊和預防腐敗。

內部控制應用到直管國有非住宅房產管理領域意義重大，一方面能經營好國有資產，通過有效的管理方式使非住宅房產產生最大經濟價值，另一方面堵塞漏洞，反舞弊和防腐敗，防止國有資產的流失。遵循內部控制適應性原則，對重要業務領域即房產經營和維修的具體操作體現在以下幾個方面：

一、分析分解業務內容，科學設置管理機構

租金由原來的政府定價改為協議租金后，房管科的職能由單純的按價收租升級為既協商議價又直接收取租金，同時還處理房產的維修和變更業務，管物收錢定價由一個主體完成，權力過于集中，職能近乎失控，根本不能達到各司其職，各負其責，相互制約，相互監督的工作機制，機構設置存在極大的不科學性。因此打破權力集中的舊局面是實現單位內部控制的首要條件，其目的就是分權分責，相互制衡。將原來的一個部門統管所有業務具體分解為三個管理部門，即經營部門負責房屋招租議價和簽訂租賃合同；房管部門負責收取房租和房產的變更登記工作；工程部門負責房屋的維修養護及安全方面的工作，如此三權分立，從機構設置層面避免了錯誤和舞弊的發生，從而極大地降低了暗箱操作、內外勾結、侵吞或侵占國家財務的風險。

二、各部門的風險分析及防控措施

（一）經營部門的控制

1.租賃業務活動中的主要風險。（1）不以市場租金為定價目標，協議租金過低，營私舞弊，損公肥私，致使國家經濟受損；（2）租賃期限過長導致調租受限；（3）簽訂租賃合同不規范導致不良后果。

2.租賃業務的關鍵控制點及控制措施。（1）經充分市場調查后，首選公開招租競租模式；不適合招租競租的由第三方評估定價；特殊情況的公產房租賃價格難以按照前兩種方法定價的，須客觀取證，經集體議定并公示無異議后確定租賃價格。（2）對租賃期限的確定要對承租戶的實際使用情況調查評估，并將調租方式和調整比例在租賃合同中體現。（3）簽訂的租賃合同除遵循合同范本外，還應當通過律師把關，明確權限明細權責，減少不良后果發生的可能性。

（二）房管部門的業務控制

1.租金收取和房屋管理中的主要風險。（1）不按合同約定收租，隨意調整租金標準或交租期限。（2）收取的租金不及時上交財務部門管理，挪用公款，謀取私利，甚至貪污。（3）不及時辦理房產變更手續，致使變更滯后或缺失，造成有實無賬、有賬無實、賬實不符。（4）對房產管理不到位造成房屋被侵占或受損。

2.租金收取和房屋管理活動中的控制措施。（1）單位應當完善房產管理制度，嚴格考核，實行獎懲。（2）特殊情況下房管人員可以直接收取承租戶繳納的現金，但必須及時上交財務管理，單位財務部門要定期不定期對收租情況進行核查，以便監督。（3）建立完善的房產變更流程并嚴格按照流程操作，建立內部部門間的溝通協調機制，確保房產變更及時登記在冊，保證賬實相符，賬賬相符。

（三）工程部門的業務控制

1.工程部門的主要風險。（1）確定維修對象缺乏依據，該修的不修，不該修的過度整修甚至維修變裝修，浪費資金，留下隱患。（2）預算脫離實際，維修方案不能有效落實。（3）監督不到位，竣工驗收不規范，最終把關不嚴，可能導致工程質量低劣。

2.維修工程環節的關鍵控制點和控制措施。（1）維修立項要經房管部門和維修部門共同勘察確認，并提供真實可靠的依據，同時經承租人簽字確認。（2）通過專業技術人員進行預算，必要時聘請獨立的第三方機構進行監理和驗收。同時建立完整的維修檔案。（3）對重大維修項目進行第三方審計。（4）建立完善的考核和責任追究制度。

以上僅對直管國有非住宅房產的重要業務領域進行了粗淺的分析和管控。內控制度應當對單位的各種業務和事項全面覆蓋，實行全過程、全員控制，不應存在內部控制空白點。內部控制的建設對規范管理、提高運作和防范監督有非常重大的意義，需要單位在內控設計和運行中重點關注，同時加強外部監督，采取審計、監察聯動的方式，共同推動內部控制建設的有效實施。

圖片新聞

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