土地評估行業規范化發展的相關問題探討

梁麗華

摘 要：長期以來，我國經濟一直處于高速發展的狀態，土地交易作為其中的重要環節也獲得了長足的發展，由此帶動了土地評估行業的飛速崛起，但是與單純的土地交易不同，從事土地評估行業的部分單位與政府存在或多或少的聯系，所以在評估的過程當中，有時會出現一些有違公平的狀況。因此，對于土地評估，雖然它為我國經濟的發展作出了巨大的貢獻，但我們并不能夠忽略它存在的問題，應該針對這些問題提出解決之道，規范土地評估。

關鍵詞：土地評估；行業規范；問題及建議

土地評估行業作為一種比較特殊的行業，與其他的行業不同，主要涉及到的核心理念是誠信、技術以及完善周到的服務。但是作為一項評估行業，它又具有了專業性和風險性，所以這是一個機遇與風險并存的行業。對待這個行業，我們需要有高水平的領導者來帶領，同時，要善于發現存在的問題，針對這些問題我們需要進行良好的解決，用創新和科學的發展眼光來進行對這個行業的管理，進而推動行業的進一步發展以及更好的進步，取得更好的經濟效益和社會效益。

1 土地評估行業當前存在的問題

1.1 行業誠信度不高

當前，行業中存在有許多對于土地進行專業評估的相關方法和評估原則，所以實際上在我們進行土地評估工作時，有許多種不同的方法可以進行選擇，但是在實際的操作時確并不是這樣，有部分企業為了故意迎合評估的對象，會故意選擇用比較容易達到評估結果的方法，而不是根據待評估土地的實際情況進行選擇。在進行土地評估的工作時，還有許多的估價師對于已經制定的基準地價不能嚴格遵守，而是根據自己的主觀意愿進行隨意的調整。在對待估價土地進行貼現率的計算時也是按照自己的意愿隨意計算，在進行評估時不完全尊重客觀事實，而是帶有強烈的主觀色彩，這并不是一個專業的估價師應該具有的素質，造成這種誠信度比較低的根本原因還是在進行土地評估時許多的原則劃分還不是很細致，還是有漏洞可以鉆，才會最終導致估算結果的不規范和不客觀，這些主觀的結果在某些情況下可能會直接導致行業誠信度的降低。

1.2 公平競爭無法實現

當前，我國土地評估行業存在的土地評估機構中，有一部分是原來土地管理部門下屬土地評估單位改制脫鉤形成的，在爭取來自于政府部門的評估業務時，這些單位有先天的優勢，這一點對于其他土地評估機構來說是不公平的。據統計：2017年，全國300城市土地成交建筑面積合計20.42億平米（累計同比+12%），其中，一線城市6660萬平米（累計同比+55%），二線城市6.65億平米（累計同比+3%），三四線城市13.11億平米（累計同比+16%），總的土地出讓金合計約4.61萬億元。巨大的土地成交量必然導致土地出讓估價在土地評估業務中占據較大的比例，而不公平的競爭會導致很大一部分利益流向個別評估機構，這在一定程度上會影響行業的整體平衡，收窄行業的發展通道。

1.3 估價報告質量水平欠佳

在土地估價機構內部，參與土地評估的主要有兩個方面的人員：一種是在職的專業注冊估價師，另一種是協助估價師的估價人員。但是當前，很多的估價師的主要工作任務已經變成了如何提升公司的業績水平，而真正參與到評估工作中的是缺乏專業素養和專業能力的協助人員，這些人員對于土地評估的程序、內涵、原則、技術選擇等方面理解不透徹，只會機械性的套用在自己的土地評估工作中，在套用相關范本后就出具了報告，所有的估價報告都像是一個流水線上生產出來的產品，這些都嚴重的阻礙了土地評估行業整體水平的提高。

2 對于土地估價行業進行規范化的相關建議

2.1 完善相關的管理制度

對于土地評估行業的制度需要進行一個合理的、規范的修改，使得新制度能夠更適應土地評估行業的發展，又能夠適應當前政策的變化，爭取能夠建立起一種能夠有很多的土地評估專業性的提升又能夠建立起一個全新的土地管理體系，控制好土地評估行業的發展模式和方向。

2.2 向多元化方向發展

土地評估公司不應該只有土地評估這一項業務的存在，因為盡管一項任務很容易實現權責的劃分，但是業務過于單一對于企業的長期發展并不是一件好事，所以土地評估公司需要拓展他們的業務范圍，在市場上爭取能夠找到適合自己的一席之地。

2.3 加強對土地估價行業的管理。

對土地估價行業的管理不但包括對相關制度的管理，還包括行業內部的監督和管理，土地評估行業的規范化發展主要體現在自律監管上，政府不可能一直把注意力放在監督管理上，所以在行業的內部一定要形成自我管理的良好風氣，在自律監管的過程中，使土地評估行業的自律職能充分地發揮其作用，加強機構管理和個人管理的結合，達到行業自律的目的。另外，土地估價機構和估價師都應該以身作則，嚴格按照行業的一些規章制度來執行，為整個行業樹立一個良好的形象，使行業的誠信度大大提高。

2.4 提高土地估價師的素質和水平。

土地估價師的職業道德和素質是整個行業發展的關鍵因素，企業能夠在一個文明的環境下發展，不僅能夠形成一個好的風氣，還能夠讓企業在激烈的市場競爭中得以存活，并穩步發展，不斷壯大。在進行土地評估的過程中，一定要對執業人員的綜合素質水平重視起來，定期進行一些專業培訓，不僅要對專業的業務知識進行培訓，還要訓練執業人員的業務熟練程度，可以設定一些制度，優勝劣汰，使執業人員有一定的危機意識，這樣，土地評估行業才能夠朝著規范化的方向穩步前進。

2.5 合理采用最有效使用原則

在不同行業和領域的發展中，土地作為重要載體占據著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據經濟性原理的相關理論知識，隨著市場經濟不斷發展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯系，在對城市土地進行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續發展。

2.6 注重需求與供給原則應用

隨著城市經濟不斷發展，商品的價格與商品的需求和供給情況有著密切聯系。如果供大于求，則商品的價格會下降；如果供不能滿足需，則商品的價格會上漲。由于我國不同城市的土地規劃不一樣，在國家不斷加大宏觀調控力度的同時，人們對生活環境、生活質量提出了更高要求，因此，城市土地價格評估與土地的供給與需求有著重要聯系。在一定城市區域內，土地價格評估是由土地需求來決定的。

3 結束語

總之，在當前這種充滿競爭的大行業背景下，如果土地評估行業不能夠進行行業的創新性轉型，那么必然會被這個大發展的洪流所拋棄。當前這個行業盡管屬于一個稀缺行業，專業人才不是很多，但是依然在不長的發展過程中暴露出來了很多的行業性問題，需要我們一一去解決，只有抓住機會，才能實現全面發展，最終在這個市場經濟環境下找到適合自己的定位，成為一個規范的行業。

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