規(guī)劃測(cè)繪與房屋測(cè)繪面積差異分析
——以上海閔行區(qū)某項(xiàng)目為例

林桐

（上海極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200082）

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行兩類測(cè)繪，即規(guī)劃測(cè)繪和房屋測(cè)繪，兩類測(cè)繪面積數(shù)據(jù)不一致的情況在房地產(chǎn)項(xiàng)目中幾乎為常態(tài)。當(dāng)房屋測(cè)繪面積大于規(guī)劃測(cè)繪面積，即表示實(shí)際建設(shè)面積超出規(guī)劃批復(fù)允許面積，超出部分涉嫌違建，將為后期辦理預(yù)售證及房產(chǎn)證埋下隱患。反之，開發(fā)商的實(shí)際銷售收益將受到影響，在寸土寸金、房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)的上海，兩類面積測(cè)繪誤差對(duì)房產(chǎn)可售收入的影響將被放大。本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目，將從四個(gè)方面對(duì)兩類測(cè)繪面積差異進(jìn)行分析。

1 規(guī)劃與房屋測(cè)繪的關(guān)系

表1反映了兩類測(cè)繪的關(guān)系，規(guī)劃測(cè)繪實(shí)際是規(guī)劃部門的一種管理手段，監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格依據(jù)審照?qǐng)D進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，控制城市在規(guī)劃條件下有序發(fā)展。房屋測(cè)繪主要針對(duì)建筑產(chǎn)品銷售，為房屋銷售和辦理產(chǎn)證提供面積依據(jù)。房屋預(yù)測(cè)繪需以規(guī)劃審照?qǐng)D為基礎(chǔ)，滿足行政審批要求。

表1 房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪的關(guān)系

2 規(guī)劃與房屋測(cè)繪差異原因

在實(shí)踐項(xiàng)目中，兩類測(cè)繪面積差異普遍存在，產(chǎn)生差異的原因主要分為兩個(gè)方面：

2.1 測(cè)繪主體和方法差異

前期報(bào)規(guī)階段，審照?qǐng)D數(shù)據(jù)一般由設(shè)計(jì)院依據(jù)面積計(jì)算規(guī)范，運(yùn)用CAD進(jìn)行面積測(cè)算并編制單幢建筑物建筑分層面積表及建筑面積匯總表。竣工驗(yàn)收階段，再由專門的測(cè)繪單位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。由于前期報(bào)送及后期驗(yàn)收測(cè)繪面積分屬兩家單位進(jìn)行，考慮到設(shè)計(jì)人員及規(guī)范解讀具有差異性，其前后數(shù)據(jù)必然會(huì)有不同，具有一定的局限性。而房屋測(cè)繪中，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)均同屬一家，數(shù)據(jù)一致性好。

表2 兩類測(cè)繪的主體和方法差異

2.2 測(cè)繪規(guī)則不同

規(guī)劃與房屋測(cè)繪分屬兩套規(guī)范系統(tǒng)，而兩種規(guī)范在很多具體規(guī)定上存在較大差異，依據(jù)上海市的地標(biāo)，本文梳理出主要典型差異，如表3所示。

由表3可以看出，由于規(guī)范不同，對(duì)于同一建筑，房產(chǎn)及規(guī)劃測(cè)繪面積必定不一致。

3 以上海閔行區(qū)某項(xiàng)目為例，解讀規(guī)劃與房地差異

筆者參與的上海閔行區(qū)某項(xiàng)目，在竣工驗(yàn)收階段房地與規(guī)劃測(cè)繪面積差異較大，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，如表4所示。

表4 上海某項(xiàng)目房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪面積差異

由表4可知，本項(xiàng)目就單3項(xiàng)內(nèi)容，就產(chǎn)生了約835m2的面積差，在房?jī)r(jià)水平較高的上海，這部分面積的價(jià)值更加珍貴。因此，為使建筑面積發(fā)揮充分價(jià)值，需使規(guī)劃與房屋測(cè)繪面積高度統(tǒng)一。

4 規(guī)劃與房屋測(cè)繪面積差異規(guī)避措施

根據(jù)前面的分析，可知規(guī)劃測(cè)繪與房屋測(cè)繪面積差異最重要的決定因素在于兩類不同的測(cè)算規(guī)范。為避免房產(chǎn)登記時(shí)產(chǎn)生法律糾紛，保障開發(fā)商利益，需盡量使兩類測(cè)繪面積一致，具體可采取以下措施：

表3 兩類測(cè)繪的規(guī)范差異

4.1 充分解讀規(guī)范，盡量規(guī)避差異點(diǎn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需設(shè)計(jì)師充分解讀兩類規(guī)范，梳理兩類規(guī)范的差異點(diǎn)，盡量規(guī)避面積計(jì)算差異較大的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。具體可由房地產(chǎn)開發(fā)單位提出要求，由設(shè)計(jì)院組織對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行兩種面積計(jì)算規(guī)范培訓(xùn)，從而在設(shè)計(jì)源頭上減少爭(zhēng)議面積。

4.2 兩類測(cè)繪單位盡早介入

目前常用的開發(fā)流程中，規(guī)劃測(cè)繪在竣工驗(yàn)收結(jié)算介入，房屋預(yù)測(cè)繪一般在報(bào)規(guī)后及結(jié)構(gòu)主體施工完成2/3前介入，此時(shí)審照?qǐng)D已經(jīng)穩(wěn)定，面積差異也已成定局。為減少差異，開發(fā)商可要求兩類測(cè)繪單位在報(bào)規(guī)報(bào)批之前介入，先依據(jù)電子圖紙進(jìn)行規(guī)劃面積測(cè)算及房屋面積測(cè)算，對(duì)兩類數(shù)據(jù)進(jìn)行交圈類比，找出差異點(diǎn)并提出面積優(yōu)化建議，從而指導(dǎo)兩類面積數(shù)據(jù)保持高度統(tǒng)一。

4.3 減少設(shè)計(jì)變更量

待取得報(bào)規(guī)審照?qǐng)D后，需避免涉及面積修改的相關(guān)變更。一般報(bào)規(guī)圖生效即可以進(jìn)行房地預(yù)測(cè)繪工作，如后期出現(xiàn)大量影響面積的變更，將造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積不同的情況，一旦超出3%，無(wú)論是開發(fā)商，還是業(yè)主都將受到損失。并且變更量太大，將大大影響規(guī)劃部門在竣工階段對(duì)項(xiàng)目的驗(yàn)收。

4.4 面積正負(fù)差異的解決思路

在竣工驗(yàn)收階段，若兩類面積測(cè)繪數(shù)據(jù)差異明顯，當(dāng)規(guī)劃測(cè)繪面積大于房產(chǎn)測(cè)繪面積時(shí)，開發(fā)商可售面積減少，測(cè)繪機(jī)構(gòu)工作人員可依據(jù)規(guī)范進(jìn)行解釋。當(dāng)規(guī)劃測(cè)繪面積小于房產(chǎn)測(cè)繪面積時(shí)，需核實(shí)測(cè)繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，在保證數(shù)據(jù)真實(shí)有效的情況下，及時(shí)通知開發(fā)商，以進(jìn)行多方有效的溝通。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪存在測(cè)繪主體、測(cè)繪方法、測(cè)繪規(guī)范、分?jǐn)偛町惒煌仍颍瑑深悳y(cè)繪面積必然會(huì)有所不同，為保障開發(fā)商的利益，保障項(xiàng)目穩(wěn)健進(jìn)行，得到規(guī)劃部門的認(rèn)可，順利完成竣工驗(yàn)收，投入使用，兩類測(cè)繪面積需盡量減少差異，具體可通過(guò)測(cè)繪單位盡早介入，在報(bào)規(guī)之前，對(duì)面積進(jìn)行交圈類比，列舉面積差異，并通過(guò)修改圖紙，在報(bào)規(guī)圖階段就規(guī)避掉較大的面積爭(zhēng)議點(diǎn)，進(jìn)而有效減少后期糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序發(fā)展。

[1]王曉潔.房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題分析研究[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016（01）.

[2]顧軍.房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（23）：44～45.