眾籌筑屋規劃設計模型

亢玉曉 楊先豪

摘 要：文章針對眾籌筑屋規劃設計模型展開研究。以購買意愿最大化為目標，以容積率為約束條件，建立了整數規劃模型，以現有的一個占地面積為102077.6平方米眾籌筑屋項目數據為例，來說明此整數規劃模型的現實意義，并以此項目數據為例，計算土地增值稅和投資回報率，投資回報率指數大于百分之二十五，滿足市場化需求，說明了此規劃模型的可行性。

關鍵詞：整數規劃；容積率；土地增值稅；投資回報率

中圖分類號：TU241 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2018）18-0099-02

Abstract： This paper studies the planning and design model of crowdfunding house building， taking the purchase intention maximization as the goal and the volume ratio as the constraint condition， and an integer programming model is established. Taking the existing data of a crowdfunding house building project covering an area of 102，077.6 square meters as an example， the practical significance of the integer programming model is illustrated. Taking the project data as an example， the paper calculates the land value added tax and the return on investment. The index of return on investment is over 25%， which meets the market demand， which shows the feasibility of the planning model.

Keywords： integer programming； volume ratio； land value added tax； return on investment

1 概述

眾籌筑屋是由中國最具影響力的眾籌平臺眾籌網與國內首個類型化社區互聯網定制平臺萬通自由筑屋合作共建的房地產互聯網金融平臺。其突出優點就是用戶可以對建筑方案提出自己的意見并參與優化，因此如何規劃眾籌方案，如何建立眾籌規劃模型受到越來越多人的關心，本文針對眾籌筑屋規劃設計模型這一熱點展開研究。

2 模型建立

現有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項目[1]。項目推出后，有上萬戶購房者登記參籌。項目規定參籌者每戶只能認購一套住房。通過對參籌者進行抽樣調查，得到了參籌者對11種房型購買意愿的比例。本文以此項目為例來說明整體規劃模型的建立，以及后續土地增值稅以及投資回報率的計算。

在建房規劃設計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發成本、稅率、預期收益等。根據國家相關政策，不同房型的容積率、開發成本、開發費用等在核算上要求均不同，相關條例與政策見[2]。

記參籌者對各房型的滿意比例為a1=0.4，a2=0.6，a3=0.5，a4=0.6，a5=0.7，a6=0.8，a7=0.9，a8=0.6，a9=0.2，a10=0.3，a11=0.4。為了盡量滿足參籌者的購買意愿，以參籌者的購買意愿最大為目標，以房型套數和項目容積率為約束條件，建立整數規劃模型如下：

其中ti為第i種房型的建設套數；si為第i種房型的面積。

因為目標是參籌者購買意愿最大，所以滿意比例最高的房型按照最高套數計算，滿意比例較低的先按照最低套數計算。又因為模型以容積率為約束條件，而房型9，房型10和房型11三種房型的建筑面積不參與容積率的核算，所以這三種房型按照最高套數建設，即房型9建設350套，房型10建設400套，房型11建設250套。根據國家規定的最大容積率要求，該項目建筑總面積不能超過102077.6m2×2.28=232736.926m2。然后按照排除法計算其他房型的面積。參籌者滿意比例最大的房型7建設450套，建筑面積為450×178m2=80100m2；滿意比例0.8的房型6建設350套，建筑面積為350×167m2=58450m2，滿意比例0.7的房型5建設550套，建筑面積為550×156m2=85800m2，如果這三種都按照最高套數建設，總建筑面積已達205750m2，已經很接近該項目可建設最大總面積232736.926m2，所以猜測房型5可能達不到建設最高套數。先不管房型5，剩余的房型滿意比例都比房型5的低，所以剩下幾種房型都先按照最低套數建設：即房型4建設150套，建筑面積150×145m2=21750m2；房型3建設50套，建筑面積50×117m2=5850m2；房型2建設50套，建筑面積50×98m2=4900m2；房型1建設50套，建筑面積50×77m2=3850m2；房型8建設100套，建筑面積100×126m2=12600m2。這五種按照最低套數建設的房型總面積為21750+5850+4900+3850+12600=48950m2。而按照最高套數建設的房型7和房型6的總面積為80100+58450=138550m2。所以房型5的建設套數為

按照容積率的要求，項目建筑面積不能超過232736.9

26m2，所以房型5只能建設289套。因此，為了盡量滿足參籌者的購買意愿，設計的建設規劃方案的相關數據總結如表1。

眾籌筑屋項目方案用來計算容積率的建筑總面積S2=siti=23584m2。雖然有十一種戶型，但是因為第九，十，十一這三種戶型是“不列入”，所以，眾籌筑屋項目方案建設規劃的容積率

根據國家關于在建房規劃設計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發成本、稅率、預期收益等。根據國家相關政策，不同房型的容積率、開發成本、開發費用等在核算上要求均不同，相關條例與政策見[2]。根據國家規定的各項目計算要求得出，本模型所得到的規劃方案的投資收益率達到26.814576%，滿足投資回報率達到25%以上的眾籌項目才會被成功執行的市場調節。

3 結束語

從此模型結果可以看出，本模型既能滿足購房者意愿最大化的目標，也符合國家關于容積率的要求，同時投資收益率超過百分之二十五，也達到了市場要求，說明了本文所研究模型的可行性和實用性，具有一定的理論和實踐價值。

參考文獻：

[1]2015年全國大學生數學建模D題數據資料[Z].

[2]土地增值稅計算方法[EB/OL].http：//wenku.baidu.com/link？url=itd5EkCENSiKgazzOtd4wLrIXfvzmUpAHx5SwlTPIzA-NDwyX8mtco1

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3.