基于使用后評估的城市舊住宅改造策略研究
——以上海鞍山新村為例

■ 劉 敏 Liu Min 周靜敏 Zhou Jingmin 柯 婕 Ke Jie

1 研究背景

本文的研究對象位于上海市楊浦區的鞍山新村，曾經是上海市面積和人口最大和最早的工人新村之一。鞍山新村始建于20世紀50年代，建設期限貫穿了20世紀60～90年代；有1～8村共9個組團，建筑層數為5層或6層，無電梯，戶型為1梯2～6戶。房型主要為一室半廳、一室戶（無廳）、兩室戶（無廳）等小戶型，面積為25 ～60m2不等，按當時的建設標配有獨立的廚衛或合用廚衛。

1.1 鞍山新村建成環境的基本改造歷程

從2003年至今，楊浦區政府分三期對鞍山新村的住宅進行了成套改造：首先對樓層較低、住宅間距較大的住宅進行南北擴建并且加層，在不改變建筑原有結構的前提下，平均每戶增加了9m2建筑面積，使每戶都有獨立的廚房和衛生間；第二步對住宅間距適中的房屋進行南北擴建和“平改坡”，并對住區環境進行整治；第三步對住宅間距小，改造難度大的住宅，將部分居民重新進行安置后再進行改造。增加公共活動場地和綠地，對周邊的蘇家屯路和撫順路也進行了同步改造，經過改造過后的鞍山新村，現在已經成為附近的工人新村中環境最好的住區之一。

1.2 居住人口及居住特征

鞍山新村現有戶數約15 000戶，總人口約45 000人。目前居住人群大致可以分為三大類：①住民：原住居民大多數是在楊浦區工廠工作的工人，他們收入較低，這些人大多數都在這里住了一輩子，是一群有強烈改善居住環境需求的原住民。②周邊租客：這些租客大多是學生（在校研究生以及剛剛畢業的畢業生），周邊上班族以及住區附近的商販等。這些租客大多看重住區安全的居住環境以及周圍生活交通的便利性。他們對于舊住區建成環境改造的關注度不是很大。③年輕新買家：這群人大多剛剛在上海扎穩腳跟，財力還不足，因而選擇這樣的舊住區作為家庭發展道路上的階段性過渡居所。他們作為居住人口中最具活力和創造力的群體，在舊住區建成環境的改造過程中態度積極。

1.3 社區居住人口特點

（1）社區老年化程度高，退休人口比例約占35%，自鞍山新村建成投入使用起就已經住在了這里，這些人大多數都在這里住了一輩子，現在老了也不愿意換一個新的居住環境。

（2）鞍山新村居住人員的社會階層相似、人口同質程度高，并且流動性低，住區活力較低。住區里的居民大部分收入都不太高，無力改善自身的住房條件，導致住區內人口的流動性較低，使得住區里面的社會網絡比較成熟，但他們同外界的交往活力則在降低。

（3）由于鞍山新村這種老公房原來是作為福利性質的住房，所以里面住了許多弱勢群體，他們無力改善自身的住房條件，需要靠城市最低生活保障金生活的以及特殊群體人員占總人口的比例較高。

2 使用后評估理論及方法

使用后評估(Post-Occupancy Evaluation,簡稱POE)起源于20世紀60年代，發源于蘇格蘭和美國，代表人物為普萊斯（Wolfgang F.E Preiser），是一種專門針對建成環境的評估方法和對建成投入使用后的建筑物建成環境的績效評估[1]。其方法就是用規范化、系統化的方式對已經建成并投入使用的建筑及環境評價信息，科學分析相關的數據，以此來反映建筑相關使用者、管理者、建筑師等對目標環境的評價[2]。通過對有效信息進行分析匯總，得出評估的結論。將評估結論與原設計目標橫向比較，對原始設計進行反思（圖1），也為類似的建筑設計提供依據和經驗，提高設計的質量和建成環境的綜合效益[3]。

筆者在本文的評估，是對城市住宅套內環境現狀的客觀評估和使用者主觀評估相結合的綜合性評估。對鞍山新村的幾個代表性住宅進行入戶調研，就他們的居住狀況和使用特點進行分類評估，以期找出今后類似改造項目應重點關注的問題。

圖1 進入設計環節的工程項目流程圖

3 典型案例使用后評估取樣原則與案例選取

選取原則：家庭結構、戶型、使用狀態具有典型性和代表性；此次調研選取了6戶家庭進行入戶調研（表1）。

3.1 住戶A概況

住戶A是鞍山三村48號樓位于底層的一室一廳小戶型（圖2）。住戶是一位裁縫老師傅，夫妻二人1974年搬入。兒子結婚搬出去之后把房子改成了縫紉工作室，為住區里的居民服務，同時賺點生活費。老伴兒去世之后，就只有師傅一人住在里面，師傅身體狀況良好，縫紉手藝非常棒，附近的居民都喜歡找他修補衣物。現居住的房子基本滿足師傅的生活需求（表2）。

3.2 住戶B概況

住戶B是鞍山四村第三住區24號樓位于底層的兩室一廳小戶型（圖3）。是一戶四世同堂的家庭，小學生豆豆、爸爸媽媽、姥姥和已經90歲的太奶奶。一家人從1954搬進至今已住60余年，這個小房子里面見證了四代人的成長。小兩室住了5口人，房間面積狹小。姥姥與太奶奶同居一小室非常擁擠，偶有不和，沒有自己的私人空間，比較苦悶。其套型空間使用情況評估如表3所示。

3.3 住戶C概況

住戶C是鞍山二村23號樓位于底層的兩室一廳小戶型（圖4）。住在里面的是一個三代同堂的小家庭：權姐、權姐的媽媽以及權姐的女兒。為了給孩子和媽媽更優質的生活，權姐把自己的房子改成了一個足浴中心，自主創業的同時為住區的居民服務。老人除了腿腳不利索之外身體狀況良好，居住空間因為工作空間而被壓縮，居住和工作空間的混用，也使得戶內在使用上缺乏私密性。其套型空間使用情況評估如表4所示。

圖2 住戶A入戶調研現狀圖

圖3 住戶B入戶調研現狀圖

表1 建筑套內建成環境調研取樣基本信息

表2 住戶A套型空間使用情況評估統計表

3.4 住戶D概況

住戶D是鞍山三村18號樓位于頂層的兩室兩廳大戶型（圖5）。在上海平改坡期間建筑面積和室內空間都得到了擴大，現如今已變成三室兩廳的復式住房。里面住的是一對年輕的建筑師夫婦，以及他們10歲大的女兒和女兒的姥姥。為了讓孩子能上好的學校，建筑師夫婦買下了這個學區房，通過自己對室內環境的改造，使得室內各個空間的居住環境都更加怡人。唯一不方便的是沒有電梯，上下樓梯對于家里的老人來說很不方便。除此之外，他們對于現在的居住環境都非常滿意。其套型空間使用情況評估如表5所示。

表3 住戶B套型空間使用情況評估統計表

圖4 住戶C入戶調研現狀圖

圖5 住戶D入戶調研現狀圖

3.5 住戶E概況

住戶E是鞍山一村10號樓位于底層的一室戶的小房型（圖6）。住在里面的是一對老夫婦和他們的女兒女婿，丈夫86歲，是退休工人。太太現年87歲，是同濟小學的退休教師。為了使用上的方便，把進深長的客廳隔出了一間房，現為一室一廳的戶型。老人除了腿腳不利索之外身體狀況良好，現居住的房子基本滿足老夫婦的生活需求，對于鞍山新村的居住環境亦非常滿意，他們還養了一只流浪貓，更是在門前的小綠化草坪邊種了一些蔬菜。老夫婦日常生活就是在住區的廣場轉悠，還會抽空到活動中心與老友相聚。其套型空間使用情況評估如表6所示。

表4 住戶C套型空間使用情況評估統計表

表5 住戶D套型空間使用情況評估統計表

3.6 住戶F概況

住戶F是鞍山一村3號樓位于三層的一室一廳小戶型（圖7）。住在里面的是一個三代同堂的外來家庭。年輕夫婦來上海工作，帶著他們的女兒和孩子的奶奶，在這個租來的房子里面生活。室內的居住環境基本能夠滿足他們現階段的生活需求，夫妻倆就在住區附近上班，孩子上學也方便。其套型空間使用情況評估如表7所示。

4 住宅戶內使用后評估小結

住宅戶內空間包括公共活動空間、私密生活空間、廚衛空間和儲藏空間。筆者根據居住實態調研，對鞍山新村6個典型住宅套內功能空間的環境現狀總結如下。

4.1 門廳或玄關

這類住宅幾乎沒有門廳或玄關，一進門就是起居廳或者方廳，套內無隱私，幾乎沒有儲藏設施，給使用帶來很多不便。從調研的6戶家庭使用狀況看，幾乎每家都有向公共空間擴建、搭建的狀況（圖8）。這些問題的實質就是這一時期建造的套型沒有考慮玄關的使用需求。

4.2 起居廳

住戶起居廳的問題主要為：面積過小導致其無法滿足起居室基本的功能要求，難有完整而穩定的起居角和進餐角；設計不合理（采光通風不佳，缺乏空間連續性）；也有很多沒有獨立起居的住戶，居寢混淆使用導致在居住環境上缺乏私密性（圖9）。

圖6 住戶E入戶調研現狀圖

4.3 臥室

臥室的問題為面積小、朝向不佳、隔聲效果差，設計不合理和空間使用不恰當等，另外就是臥室數量和居住人口的不匹配，滿足不了合理的生理分室、心理分室和代際分室（圖10）。

表6 住戶E套型空間使用情況評估統計表

表7 住戶F套型空間使用情況評估統計表

圖7 住戶F入戶調研現狀圖

圖8 鞍山新村住戶門廳玄關環境實況圖

圖9 鞍山新村住戶起居室環境實況圖

4.4 廚房

廚房問題比較多樣化，如面積小、布局不理想、煙道串味嚴重等。廚房操作臺長度不足，廚房里面各個角落都塞滿了相關物品，有些住戶甚至利用廚房窗戶外的防盜欄存放各式廚房用具。冰箱、微波爐、電飯鍋等廚房電器無固定安放的位置（圖11）。另外，有的廚房甚至缺乏排煙道，只能通過在窗戶或墻體上開洞后將管道伸到室外。一樓的住戶直接把廚房改建到室外，或是在室外添置了洗菜的水池，以緩和室內廚房空間狹小的問題，樓上住戶則有的把灶臺安置在公共走道上。

4.5 衛生間

衛生間作為住宅中高頻率使用空間，通常需要滿足盥洗、便溺、洗浴及家務四方面的功能需求。實際調研發現，除了基本的盥洗和便溺功能外，絕大多數居民家中的衛生間無法滿足洗浴和家務的需求，需要另外在其他功能空間中安排放置洗衣機以及其他的清潔工具（圖12）。除了面積太小外，在調研中發現，最普遍的問題是缺乏適老性的考慮，對老年人來說有安全隱患。

4.6 儲藏空間

儲藏空間是居家生活中不可或缺的部分，儲藏空間的布置比較靈活，可以單獨布置成儲藏室，也可以在其他功能空間中，根據具體情況進行巧妙布置。調研數據統計結果表明，有78%的居民反映戶內儲藏空間不足，在更新改造過程中，應適當增加儲藏空間。

圖10 鞍山新村住戶臥室環境實況圖

圖11 鞍山新村住戶廚房環境實況圖

圖12 鞍山新村住戶衛生間環境實況圖

5 基于使用后評估的舊住宅改造設計導則

（1）合宜的室內空間設計，滿足日常生活起居功能空間的劃分，增加起居空間；小面積單元考慮復合功能的起居空間，以兼顧觀看電視、會客、親子交流、吃飯、家務、棋牌等功能。

（2）居住功能的挖潛，盡可能做到2個及以上的居住空間，方便合理的分室居住以及對老人看護的子女或看護人員的居住。

（3）廚房的符合人體工學的合理布局和設計上儲藏空間的拓展，探索運用適用于小面積的工業化整體廚房的可能性。

（4）衛生間的符合人體工學的合理布局，滿足老年需求的無障礙設施：防滑、抓握扶手及合宜的照明及通風，探索運用適用于小面積的工業化整體衛生間的可能性。

（5）積極拓展儲藏空間，壁櫥、儲藏小隔間、家具結合儲藏柜一體化設計。

（6）頂層空間，特別是平改坡工程挖掘空間利用潛能。

（7）陽臺空間的合理利用：滿足晾曬、花草種植、休憩、部分家務、適合老年人日光浴的需求。

（8）套內的適老化設計：特別是廚房、衛生間等日常操作和使用空間的適老化設計：應注意防滑、合宜的材質和尺度、抓握扶手等。

（9）公共空間的適老化設計：上下樓梯的抓握扶手、平臺停靠休息空間，以及多層無電梯住宅增建電梯的可能性及相應的技術措施。

6 結語

上海2000年以前建成的工人新村，普遍存在套型面積小、功能空間狹窄、居住功能不夠完善、建筑質量較差的情況。相關管理部門已在平改坡、外立面整理和翻新、套內管線更新、廚衛功能的成套改造、加建加層等方面做了大量的工作和有益的嘗試，但由于存量舊住宅數量巨大，改造深度和精度尚需進一步加強。從建筑策劃的問題尋找、使用后評估的原理出發，找到切實可行的改造與更新手段與方法，將會使城市小戶型住宅的改造更新有更為明確的目標和努力方向。

[1]Wolfgang F.E.Preiser, Harver Z.Rabinowite,Edward T.White.Post-Occupancy Evaluation New York ：Van Nostrand Reinhold Company.1988.53-56.

[2]William M. Pena, Steven A. Parshall Problem Seeking： An Architectural Programming Primer, 5th Edition ISBN： 978-1-118-08414-4 Primer，John wiley & Sons Inc.2012.

[3]（美）Wolfgang F.E.Preiser,（加）Jacqueline C.Vischer 編著.汪曉霞,楊小東(魯革)譯,莊惟敏校審.國外建筑與城市設計叢書;建筑性能評價.北京：機械工業出版社,2009：78-83.