VR技術在房地產銷售中的研究與應用

羅霖

（廣西柳州市勘察測繪研究院 廣西柳州市 545000）

引言

VR（虛擬現實）技術于2015年開始走進國內大眾的生活，以其多感知性、存在感、交互性、自主性等特征，新穎的游戲體驗、購物體驗等新穎功能體驗引起了廣泛的關注，即便不是業內人士，也期待著VR技術改變我們的生活，并掀起了各式VR眼鏡和設備的購買狂潮。

而業內對于VR技術的運用當然不局限于娛樂，在醫學、軍事航天、工業仿真、室內設計、房產開發、應急推演、文物古跡等領域，VR技術都越來越發揮出重要作用，早在2004年虛擬現實理論進一步的完善和應用，就有人進一步投入研究VR技術應用于房產開發和銷售輔助工作。

1 傳統樓盤展示方式和戶型推介方面存在的問題

在傳統的房地產銷售中，給客戶展現樓盤信息的模式主要為平面戶型圖、地理信息位置，沙盤，實體樣板間。而隨著居民生活水平越來越高，客戶對產品功能要求更高，同質化定位的產品越來越難打動消費者；移動互聯網時代的到來，使得客戶的信息越來越對稱，客戶越來越容易對比多個樓盤，同質化的產品吐過沒有自己的亮點則很難獲得市場的認可。因此，從最直接的方面來看，房地產營銷需要層出不窮、推陳出新。在市場競爭日益激烈的環境中，房地產企業要成功地贏得市場，提高企業品牌知名度，必須不斷進行管理創新，以此來實現企業的經濟效益、社會效益雙豐收。房地產開發項目進入銷售環節，引入VR技術增加房屋銷售砝碼，改變傳統看房模式。

結合工作實際，幾個月的摸索、時間，成功地做到了在較低的成本下，使用VR眼鏡身臨其境地看房，并突破時空限制進行傳播，同時為房地產產業鏈延伸，找到了新的發力點。通過大量的市場走訪和調查得出客戶對房產選擇主要關注的方面有：區位交通，周邊配套，小區環境，樓棟間距，意向戶型的采光、能觀看到的外部視野等。而針對這些客戶意向，目前傳統的房地產銷售中，能體現出來的樓盤展示方式和戶型推介方面主要存在以下幾個問題：

（1）平面的圖片展示（區位交通、周邊配套等）讓業主難以對實際空間距離進行客觀了解。

（2）沙盤、樣板房的制作成本較高，特別是地處繁華地帶的推廣型售樓部，狹小的空間讓其很少配有樣板房，對客戶看房造成一定信息缺失。

（3）模型和樣板很難使客戶對意向房產信息進行全面了解。

在市場競爭日益激烈的環境中，房地產企業要成功地贏得市場，提高企業品牌知名度，必須不斷進行管理創新，以此來實現企業的經濟效益、社會效益雙豐收。房地產開發項目進入銷售環節，引入VR技術增加房屋銷售砝碼，改變傳統看房模式。VR技術的參與可以使得樓盤銷售獲得高關注度，噱頭十足。并且可以根據開發商的銷售需要，制作多樣的沙盤、樣板房，進行日照分析、信息篩查以及區位優勢分析等，大大降低開發商的成本。

2 將VR技術融合房地產的優勢

（1）短期內制作每種戶型的三維樣板間模型及周邊未來的環境模型。

（2）模擬房子裝修后的逼真效果，讓購房者走進虛擬樣板間，并實現簡單的交互，更好地了解房子的格局。

（3）比起傳統單薄地被動灌輸性平面額網站宣傳更具感染力。

（4）將虛擬現實技術運用于房地產營銷中，VR地產營銷包括VR沙盤、VR樣板房和VR園林。

（5）對房地產項目而言，再無需等到樣板房及園林景觀示范區落成，購房者只要戴上虛擬現實頭盔，便能“走入”幾年后才能落成的建筑主體內外和景觀全景。

3 將VR技術融合進房地產銷售的要點

（1）大場景鳥瞰。對整個項目進行鳥瞰控制，旋轉，放大或縮小觀看；指北針，根據項目旋轉跟隨轉動；對大場景進行模型加工，車流動畫制作，植物擺放，光照效果美化；光照模擬功能，模擬太陽日照，光線變化。

（2）區位交通。以地圖坐標的形式表現，周邊的地理位置名稱，如交通，商業，學校，公園等。對周邊控規區域進行全3D還原，將未來世界呈現在客戶眼前，可任意角度旋轉、放大、縮小。

（3）實景體驗。對景觀漫游場景進行美化加工；添加逼真的花草樹木；增加第一人稱漫游行走，可自動漫游，手動控制，720°感受小區的鳥語花香。

（4）3D選房模塊。在選房面板中，可以通過價格、朝向、戶型、面積來篩選戶型。在三維視圖中，以高亮閃爍形式表現，戶型所處樓棟，朝向，位置信息。

（5）戶型品鑒。根據提供的戶型模型資料文件進行效果美化加工。實現在戶型中第一人稱自動漫游及手動漫游，在窗景可以實現跨樓層控制，模擬不同樓層看到的景色效果。實現戶型的三維鳥瞰，可旋轉，放大縮小，查看尺寸，承重墻信息。戶型品鑒包含兩種體驗方式，鳥瞰模式和漫游模式。鳥瞰模式便于全面直觀的了解戶型結構；漫游模式可讓客戶提前感受樣板間的格局。針對高層住宅，可以模擬任意樓層視角，視野和遮擋均無限接近真實。

圖1

圖2

VR戶型沙盤的特點突出，實現基于光學捕捉的空間定位，仿佛置身真實樣板空間，自由行走，不受拘束。高清晰度的場景還原，讓購房者輕松感受房屋的未來之景。借助體感操作外部設備，實現與環境和物體的自由交互，隨心所欲實現私人訂制。隨意體驗晝夜變化，預知日照時長，實時進行日照分析，窗外景色實景還原，不同的樓層、戶型、朝向都有不同風景，這是真實樣板間無法達成的感受與真實。富有科技感、信息全面、信息查詢、信息挑選、修改數據、豐富互動等多樣體驗功能。

4 幾種操作模式

（1）飛行模式

飛行模式相當于導游的作用，通過預先設定好的路線及視點的切換，展示小區內外有沒的環境和完善的設施，讓客戶眼前一亮，輕松將全局一眼掌控。

（2）鳥瞰模式

讓購房者俯瞰整個虛擬沙盤，可以進行360°全方位觀看，并進行放大、縮小等互動操作，更為直觀、立體、互動的三維技術來表現整個沙盤及周邊環境。

（3）漫游模式

讓體驗者可以在虛擬模式中下地游走，真實下地感受園林景觀。通過VR技術研究開發及廣泛運用，虛擬現實城市管理將全部采用VR技術模擬整個土地規劃及建設項目的運行和監測，通過城市規劃虛擬現實平臺，全面實現防災模擬、高層樓宇消防仿真及城區規模推演管理，提高城市規劃設計及管理運營效率。

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[2]崔浩，朱文文，趙仕虎.虛擬現實技術在房地產行業的應用研究[J].無線互聯科技，2018（05）.

[3]劉楠楠，王國力，孫英哲.VR技術在房地產銷售行業中現狀及發展趨勢探究[J].住宅與房地產，2018（03）.