審慎擴張 融信中國規模增速放緩

楊春霞 汪下弟

近期，克而瑞《2018年1～5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》日前正式出爐，融信中國5月單月銷售額達122億元，同比勁升307%，增速位列全國規模以上房企首位。其中，杭州、福州、上海等區域銷售業績表現強勁，貢獻最大。

以2018年一季度為例，克而瑞不同地區房企銷售業績排行榜顯示，福州位列融信中國地區銷售排行榜首位，杭州位列地區銷售排行榜第二位，上海位列地區排行榜第四位。

針對記者提出的銷售目標會否有新的調整，融信中國方面表示，目標仍然是1200億元，預計未來增速保持在50%左右（同一口徑下），相比前兩年100%以上的增速指標會有所回落。2017年，融信中國全年實現合約銷售額502.35億元（不含合營及聯營公司），同比增長104%，這一增速數據在2016年為107%。

對于記者問及業績增長的原因，公司內部人士表示，充足的土地儲備、合理的市場布局以及較低的土地成本是公司業績持續增長的基礎。

此外，在市場布局上，融信中國布局海峽西岸、長三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部、長江中游城市八大核心城市群，實施區域聚焦深耕戰略，以原有的進駐城市為核心，輻射發展周邊衛星城，形成多個“1+N”布局。

值得一提的是，業績增長的同時，融信中國毛利率連續兩年下滑，從2016年的20.24%下滑至2017年的16.56%，而2015年融信中國毛利率為36.6%。

對于毛利率表現，公司方面對《投資者報》記者表示，2017年交付的是前兩年的預售項目，期間銷售的部分項目毛利率水平較低。“此外，2017年收購海亮集團也會導致毛利率有所下調。”融信中國方面進一步解釋。

審慎拿地擴張

不同于以往被貼上“閩系房企”、“激進”等標簽，融信中國拿地開始逐漸變得審慎。

融信中國內部人士對記者透露，公司執行審慎的買地政策，從現金流、盈利能力、戰略布局等多維度考察目標地塊。堅持“積極參與、謹慎獲取”的原則，不會盲目擴張。

“公司收購土地時嚴謹參照內部測算 （回款金額50%），平衡整體利潤率及流動性充裕度，審慎拿地，并通過合作開發減少資金壓力。”該人士說。

不可忽視的是，充足的土地儲備是融信中國審慎拿地的重要原因之一。截至2017年末，融信中國在全國33個城市共持有133個項目，土地儲備的總建面達2315萬平方米，可售貨值超過5300億元。

“公司現在土地儲備充足，不急于補充土地儲備，但公司會持續關注招拍掛市場及收并購機會，以最佳的機會、最合適的價格適當增加土地。”融信中國方面對《投資者報》記者表示。

目前，融信中國已經形成了招拍掛并購，合作開發等“多條腿”走路的投資策略。此外，不同于此前堅持在一二線城市拿地的策略，融信中國開始堅持因城施策。

比如在杭州，融信中國去年與萬科、濱江、金地聯合開發、合力打造標桿樓盤；在合肥、西安、蘭州等中西部，融信中國與海亮合作，獲得35個項目的55%股權。

此外，據媒體最新報道，融信中國在鄭州的拿地模式以一二級聯動為主，占比達到80%。通過一二級聯動開發的方式，融信中國通過較低的成本提前鎖定了大量優質的土地資源，這對增厚未來綜合利潤空間提供了一定保障。

值得一提的是，當眾多房地產企業開始布局多元化時，融信中國也并未急于嘗試，仍將專注住宅銷售的主業。

不可忽視的是，盡管拿地逐漸穩健，融信中國的負債率依然居高不下。公開資料顯示，融信中國借款總額達到694.5億元，凈負債率由2016年的98%飆升至159%。按照計劃，融信中國于2018年將凈負債率降回到100%以內的水平，預計至2019年底回到65%。

總體來看，降負債措施包括未來持續的、有保障的核心利潤；通過銷售回款、結轉利潤，增厚凈資產；權益融資等。“在合適的時候，在集團不同層面，包括上市公司，集團子公司，項目層面還是持續用輕資產的模式去引進權益類的合作。”融信中國方面對記者表示。

對事業部放權

除了拿地策略更為審慎之外，融信中國在內部管理架構上進行了變革，并對事業部進行充分的放權。

《投資者報》記者通過向公司內部人士證實，融信中國內部已初步建立“集團-事業部-城市公司”的三級管理架構。

該內部人士向記者透露，自2016年以來，融信中國“集團—區域”的二級管控逐步調整為“集團—事業部—城市公司”的三級管控，調整過后，四個事業部、一個區域公司（西南區域公司）和一個合資公司（融信中國海亮公司）成為融信中國新的發展格局。

其中，第一事業部包括福建、廣東，未來可能還有廣西、海南；第二事業部主要圍繞上海、江蘇，未來還會進入山東；第三事業部涵蓋浙江、江西、湖南；第四事業部則包括鄭州、天津、太原。除了上述四大事業部外，融信中國還專門為收購海亮地產的項目設立了合資公司。

記者了解到，這場調整過后，公司的考核主體設置為事業部，融信中國將充分對事業部進行放權，主要包括拿地放權和銷售放權。

拿地方面，在正常的招拍掛項目獲取中，“讓一線聽得見炮火的人去做決策”是融信中國推崇的原則。事業部在投資拿地的研判、項目的跟投等事宜上都獲得了充分授權。同時，有權必有責，事業部也需要對最后的研判成果負責。

在銷售方面，事業部也獲得充分授權。“我們的思路是階段性需要規模跨越，持續性需要盈利長跑。當前融信中國處于規模跨越的階段，集團對各個事業部或區域公司設有明確的階段性指標，包括認購、簽約、回款以及利潤率和IRR。”該內部人士對記者表示。

值得一提的是，公司還將2018年的1200億元目標分散下放。具體來說，以杭州為核心的第三事業部目標為400億元～500億元，第一事業部和第二事業部各為200億元～300億元，第四事業部相對較為年輕，目標規模在50億元～100億元。此外，西南區域公司，規模在10億元左右。

以第三事業部為例，據第三事業部余麗娟透露，其帶領的第三事業部到2020年會沖刺1000億元，而在拿地方面會采取積極但是審慎的態度，推盤節奏也會根據利潤目標進行調整。

此外，值得關注的是，成立于2017年8月的第四事業部2018年銷售目標是沖刺百億元，據媒體報道，未來將趕超主戰場在杭州的第三事業部，成為融信中國利潤貢獻新的增長極。

融信中國第四事業部總裁張海明曾對媒體表示，第四事業部目前已在鄭州、天津、太原拿地，未來還將進入武漢、石家莊等地。