住宅小區停車位歸屬問題芻議

陸羽 姜武

【摘 要】如今，人們物質生活水平的日益提升，住房需求和購車需求不斷增加，同時人們法律意識不斷提高，維護自身合法權利的意識逐漸增強，不少小區業主開始探討小區停車位的歸屬權問題，并與開發商的屬爭議日益激烈。本文通過認識住宅小區停車位的概念、性質，分析如今法律界定下的住宅小區停車位歸屬權問題，以期為小區業主、開發商、物業營造友好穩定的關系，讓小區更加和諧。

【關鍵詞】住宅小區；停車位；地下停車位；歸屬；問題；對策

一、認識住宅小區停車位

（一）住宅小區停車位的概念

很多老小區在規劃時，沒有充分考慮到業主對于車位量的需求，導致現在不少物業劃定小區內的公共區域作為停車空間。之后開發的小區清楚的認識到這個問題，所以在規劃時就可以考慮了停車位的問題，利用專門的場地給業主停泊車輛。

（二）住宅小區停車位的分類和特點

隨著車輛的急速增加，地面車位已經漸漸供不應求，開發商開始建設小區樓首層架空層和半地下室停車廠，還有的區瞄準地下，陸續開發地下停車場，地下停車場又分為兩種，一是地下未封閉停車空間、或部門封閉的獨立停車位，二是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質的車位車庫[1]，但是小區停車位歸屬權的爭議也隨之而來。

1.地面停車位

普通的地面停車位，是開發商直接利用小區地面，通過劃線的方式，規定特定的用處。在實踐中，對地面停車位的歸屬爭論也不大。因為地面停車位一般是開發商提前進行規劃的。

2.封閉的車庫

車庫與車位最大的區別是，車庫并不是四無遮擋的，車庫除了地面的需求，還有三面墻和一面頂，還有一個出入口，車庫對車輛能起到較好的保護作用，但是現在地皮較貴，一般開發商不再設立車庫，除非是高檔小區。車庫有一定私密性、獨立性和單一性。

3.地下停車位

因為地皮越來越貴，開放商不禁把眼光投向了地下，地下停車場在現在比較受歡迎，一是不需要開放商另外多開土地，二是地下車庫也對車輛有一定保護作用，但地下停車場在面對暴雨天氣時，存在一定的缺陷。

4.人防停車位

人防停車位，是基于人防工程被使用作為停車位的一種形式。人防工程在不被國家使用時，是閑暇著，這時開發商幫它作為停車位，解決暫時的停車難問題。《江蘇省物業管理條例》第66條第2款對人防停車位有明確規定：“物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停位出售、附贈。” [2]

5.首層架空層和半地下室停車位

現在也有不少開發商利用樓房的半層或者首層，建設停車場，停車場上面再是住宅區，停車場在住宅區下，較為方便，也沒有雨雪的擔憂，但是對于底層來說，噪音大。這種車位可供多人使用，具有開放性的特點。

二、住宅小區停車位歸屬權存在的爭議

目前，我國針對住宅小區停車位產生的訴訟不少，本文認為業主對停車位歸屬權不清主要分為以下幾個方面：

（一）業主承擔了建造成本

業主認為，自己在購房時的付費已經包含車位、車庫的建筑成本，這只是開發商刻意提高房屋售價的一種營銷手段，開發上再另外兜售車位，獲取暴利，還擁有對車位的處分權，業主們并不能證明其可以享有歸屬權。

（二）已納入公攤面積

業主認為，自己在購房時承擔費用的公攤面積，其實已經包括了停車位面積，自己應該對車位享受使用權，甚至是所有權。而實際上，開發商在建設停車位時，其面積是屬于整個小區的面積，建設成本已經通過售房得到了相應回本和利潤。但這和上一類型一樣，業主并無證據證明房產的建筑面積已被多幢建筑分攤。

（三）是否登記確定歸屬

開放商認為，必須以登記作為確定地下車位歸屬的依據。但目前，我國停車位尚沒有產權證，業務也沒有要求進行登記的意識，從而業主無法證明車庫已經登記在小區全體業主名下。

三、住宅小區停車位的法律屬性

不管業主和開發商如何各執一詞，仍要從法律層面，分析住宅小區停車位的法律屬性，因為停車位也是建筑物的一種，所以從建筑物的所有權著手，嘗試區分住宅小區停車位的所有權。

（一）建筑物區分所有權概念和特征

1.建筑物區分所有權

首先要清楚建筑物所有權的主體是誰，《物權法》第六章第七十條至第八十三條規定建筑物區分所有權主體是“業主”一方、“開發商”一方和“物業”一方，而客體則包括區分所有建筑物中的專有權和共有權。專有權是指權利人對建筑物中專有部分的專有權利，體現為占有權、使用權、收益權、處分權等，比如，權利人對自己的不動產有專有權，能夠居住，出租，出售，物業和開發商無權干涉。共有權是指權利人對共有部分的共有權利，比如小區里的綠化、電梯、路燈等公共場所和設施，業主們享有共有權，業主個人不能侵害其他業主的權利。

2.小區停車位區分所有權

本文研究了不同國家的不同做法，在法國是將專有部分的要件界定為使用上的排他性外，而美國、德國、日本及我國臺灣立法與學說均將有否構造上及利用上之獨立性作為判定建筑物各區分部分能否成為專有部分的標準[3]。這一判斷的方法也受到了國內大部分學者的認同?！段餀喾ā返谄呤臈l（以下簡稱第七十四條）對小區車庫車位的歸屬作出規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的位，屬于業主共有。”

四、我國關于停車位立法存在的缺陷

《物權法》出臺已經有一段的時間了，但是社會的變化日新月異，我們必須清楚地認識明白，《物權法》中的一些規定已經漸漸不能滿足訴訟要求了。，其適用范圍也得到一定制約。

（一）對“業主”概念解釋不清晰

物權法和相關法律規定，對“業主”這個概念并沒有進行明確解釋。“業主”是指有停車需求的業主，還是小區全體業主。假如是指有停車需求的業主，那么其他業主就不擁有這項權利。但如果不是，那也有業主會利用這個漏洞，通過購買占有全小區的車位空間，甚至房地產方可以現通過獲得業主身份，而擁有小區全部車位，這樣其他業主就無法擁有車位了[4]。而且，在實際買賣過程中，房產商不會在銷售中主動、直接說明該問題，有的業主在購買房屋時沒有及時提出車位歸屬情況，可能就因此失去知情權和購買權，如此一來導致業主的利益受損。

（二）對“首先”程度分析不明確

第七十四條規定要“首先滿足業主的需要”。但這個“首先”二字得到探討和分析，一方面“首先”二字在很多小區難以做到，不少開放商對土地是物盡其用，只預留少部分的車位，無法真正滿足業主需求?！岸?，首先”二字代表了什么？在什么情況下，要首先滿足業主的需求？當兩個業主出現糾紛時，先滿足哪一方的需求？一手房和二手房的業主是否存在權利上的不對等性？滿足業主是否有時間期限，具體滿足業主的哪些需求？這些都尚未進行詳細解釋。

（三）沒有規定相應的處罰措施

司法解釋《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”但此款沒有明確當開發商不遵守時的法律后果。業主與開發商之前本來就存在重大差距，業主屬于弱勢方，必須提高開放商的違法成本，保護業主的合法權利，否則該條文形同空設。

（四）停車位的概念不全

從前文住宅小區停車位的分類和特點來看，停車位種類繁多，特點不一，性質各異，這就造成其不能一概而論，不能只用一種法律進行解釋，要因地制宜，對癥下藥，全面分析不同種屬的停車位。因為停車位概念不全，這也未從根本上解決歸屬問題，很容易引起業主與開發商、物業間的沖突。比如，人防車位屬于地下車位中比較特殊的類型，由于人防空間并未長期使用僅在緊急避難時利用，為了避免設施浪費，《人民防空法》中規定，鼓勵在閑暇時間段，由投資者責使用、收益。所以在法律條文中，必須對停車位的類型做詳細分析，避免在之后的糾紛中出現無法可依的情形。

（五）未考慮業主的共有權

地面停車位的開發幾乎不需要成本，其各種費用已分攤到建造小區的整體成本中，而且其占用的道路或其他公共場地還是屬于全體業主共有財產，但第七十四并沒有考慮開發商可能已經侵占到了業主的共有財產、共有權。

（六）停車位登記制度不完善

現在法律上承認不動產歸屬權的基礎是擁有主體擁有該不動產的產權證，但目前我國的停車位基本上是沒有產權證的， 這樣就會導致停車位所有權不明確。有的開發商甚至會將車位賣給多個業主，從而引發業主之間使用權的糾紛。如果不盡快建立起完善的登記制度，那么小區車庫、車位的歸屬權尚未真正得到法律保護，必會對業主的利益造成損害。

（七）停車位面積測算困難

停車位的面積一般是開放商在規劃時上報，并提前規劃好，業主沒有要求面積小大的權利。還有不少停車位因為場地限制或者建筑需要，常常被占用掉一些面積，但在實際使用中并沒有登記的面積，業主的權利在無形中被侵權。

五、進一步明確停車位歸屬權的對策分析

（一）盡快完善法律法規

目前，我國住宅小區停車位的立法存在滯后性，難以為日漸復雜的停車位權屬糾紛提供明確的審判依據。在包括《物權法》及相關司法解釋的規定中，并沒有區分建筑物的所有權，區分住宅小區停車位所有權。另外，對住宅小區停車位的概念、分類、性質、歸屬等問題也沒有明確的、針對性強的解釋。所以，對于規定不明、沒有規定的、規定中有待商榷的部門，都要仔細研究，通過召開聽證會，舉行學者專家討論會等形式，多聽各方意見，不斷完善法律法規。從國家層面，以法律的角度，制定全面嚴格的法律條文，有效解決小區停車可能涉及到的糾紛問題，更加提倡文明小區建設[5]。

1.細化相關法律的規定

對于《物權法》第七十四條中存在的歧義，應明確說明，例如“首先”“需要”“其他的”這類的詞匯，都要有統一的解釋和適用標準，對當事人進行約定的內容，如何約定的，約定不明示如何處理，等都要有細節說明。法律必須確定、清楚、可行才能發揮其指引作用[6]。

2.明確約定不明或無約定的歸屬問題

因為業主在房產交易中屬于劣勢的一方，是合同接受方，因為法律知識薄弱或者過分相信開發商，可能對合同中的內容并沒有全面了解，仔細推敲，當合同中出現約定不明的內容或是沒有進行約定的，需要作出解釋時，應當按照不利于格式合同的制定方解釋。因此，如果因為未約定停車位、或是約定不明的權利歸屬而發生爭議，應該按照合同解釋規則，作出有利于業主的解釋[7]。

3.明確開放商的法律責任

開發商對其違法行為承擔相應的責任，當開發商提供的停車位與合同要求不相符合時，當開發商針對一個車位進行一位多賣時，或是當開發商不承認車位對業主們的歸屬權時，開放商都必須承擔一定的責任。我們要從法律層面，明確違法違規的代價，加大處罰力度，提高違法成本，震懾違法行為，約束開發商們，促使開發商們及時改正，自覺遵守法律規定。

（二）及時建立登記制度

目前，我國尚未建立統一的地下車位登記制度，但是已經有地方出臺規定允許給購買地下車位的所有權人頒發所有權證。例如，北京市國土資源和房屋管理局于2002 年發布了《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》，明確對地下車位可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房一起合發房屋所有權證。又如，2009 年，無錫市人大常委會審議通過的《無錫市房屋登記條例》第27條第2款規定：“建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車位，符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車位，符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有?！?/p>

1.地面停車位的登記

按照法律規定，小區地面停車位的使用權應歸小區全體業主共有。所以，在業主取得房產證后，可以在上面進行注明其使用權的明確性。這樣可以表明地面停車空間與土地使用權之間的關系，使得其歸屬問題更加清晰化。

2.樓房首層架空層和半地下室停車位的登記

樓房首層架空層和半地下室停車位的權利應歸屬于本單元所有建筑物區分所有權人共同所有?？梢栽跇I主的房產證明上附上住宅小區樓房首層架空層和半地下室停車空間的圖紙樣式以作證明材料。住宅小區樓房首層架空層和半地下室停車位本身是沒有產權的，其權利依附于業主的房屋產權而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋的從物與主物的關系，使其權利的產生有了依據[8]。

3.地下人防工程停車位的登記

地下人防工程停車位在登記制度上，應登記于國家所有，但在不動產登記簿中采取地役權設定的方式加以注明的方式予以公示[9]。

4.地下未封閉停車位、封閉的獨立車庫的登記

地下未封閉停車位、封閉的獨立車庫的登記可以直接體現在產權證上，地下未封閉停車位、封閉的獨立車庫一般建筑物的特征，可以單獨進行出售或出租，所以其只需另外根據出售進行產權登記即可，重要的是不能忽視這類停車位的登記。

（三）加強車位監管力度

在小區規劃階段，規劃部門就要及時確認開放商是否規劃了符合法定比例的停車位，明確車位的歸屬權。同時，業主委員會應當肩負起監督、管理小區的責任，謹防物業和開放商隨意出售或者出租小區停車位。另外，小區業主也要多學習相關法律知識，提高交易的警惕性，在日常生活中關心、關注小區內停車位流轉的基本情況，肩負起監督業主委員會、物業公司、開發商的責任。

六、結語

住宅小區停車位的歸屬權是與住宅小區業主切身利益息息相關的民生問題，也是維護社會和諧穩定的基礎?！段餀喾ā泛汀恫粍赢a登記暫行條例》等法律法規陸續出臺，為住宅小區停車位歸屬糾紛的解決提供了法律條文依據，但因為現行法存在滯后性和缺失性，再加上停車問題日益復雜，從而導致小區的停車位出現一系列問題。唯有從法律上明確小區停車位的歸屬權，才能真正減少糾紛，規范開發商的行為，切實保護小區業主的合法權益。

本文表明住宅小區大致分為地面停車位、封閉的車庫、地下停車位、人防停車位和首層架空層和半地下室五種類型，分析住宅小區停車位歸屬權存在的爭議：業主承擔了建造成本，是否有停車位歸屬權？停車位納入公攤面積，業主是否沒有歸屬權？沒有對停車位進行登記，業主是否不享有歸屬權？初步探析了住宅小區停車位的法律屬性，從建筑物區分所有權入手，分析小區停車位區分所有權，指出我國關于停車位歸屬權立法存在的缺陷，有對“業主”概念解釋不清晰，“首先滿足業主需要”的含義不明確，沒有規定相應的處罰措施，停車位的概念不全，未充分考慮業主的共有權，停車位登記制度不完善，停車位面積測算困難等方面的問題。提出進一步明確停車位歸屬權的對策，盡快完善法律法規，細化相關法律的規定，明確約定不明或無約定的歸屬問題，明確法律責任；同時要及時建立登記制度，對不同類別的停車位做不同的登記，另外，還要從責任部門、業主委員會、業主自身做起，加強車位監管力度，以進一步的明確劃分小區停車位的權屬，規范小區停車位的管理、流轉等秩序，以便于小區以及社會的和諧發展。

【參考文獻】

[1] 陳靜.區分所有狀態下小區停車位的權屬問題研究[D].華東政法大學碩士學位論文，2010.

[2] 蔡宗翰，王芳，譚俊，丁奇.北京市住宅小區停車空間權屬與登記問題芻議[J]. 中國礦業大學學報（社會科學版），2015，17（4）：37-44.

[3] 陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995：104.

[4] 劉渝渝.無產權車位到底屬于誰[EB/OL].觀點地產網，http：//www.guandian.cn/article/20070322/61407.Html.

[5] 崔雅婧.對住宅小區車位歸屬問題的初探[J].法制博覽，2015（19）：125-126.

[6] 朱永光.小區停車位歸屬研究[D].中國海洋大學學位論文，2012.

[7] 宋士召.論我國住宅小區車位權屬法律制度的完善[J]. 商，2014（14）：124.

[8] 沈明磊，張龑.地下車位、車庫歸屬之判定與不動產登記之完善——基于住宅小區地下車位、車庫歸屬糾紛的類型化分析[J].法律適用，2018（1）：116-122.

[9] 劉玉飛.地下車庫的歸屬問題研究[J]. 法制與社會，2007（3）：196.