營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響研究

蘭登博

【摘 要】在房地產行業中，對企業進行會計核算與納稅是企業發展最基礎的管理措施之一，它直接關系著企業的經濟效益與未來的發展戰略，還會對我國的稅收工作造成一定的影響。

【關鍵詞】營改增；房地產企業；會計核算；納稅；影響

一、前言

“營改增”后房地產企業在建中未取得大量工程發票、未開始取得收入或只取得小部分收入的老項目該以哪種計稅辦法進行核算，該核算方法對日后項目的影響程度都必須進行分析，從而為企業長遠發展作好財務管理規劃。

二、營改增政策的概述

營改增的內容是：規范減免稅環節，保證抵扣鏈條完整；降低小規模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴大增值稅征稅范圍，全面實施營改增。

我國對增值稅一共改革了三次，營改增改革是最重大的。之前銷售額是我國營業稅的計稅基礎，但造成嚴重的重復征稅，因此，我國政府提出了營改增的改革方案，在全國范圍內進行實施。營改增政策在很大程度上防止了企業營業稅的重復征稅問題，特別是房地產產業，因這個行業流通環節多、產業鏈條長重復征稅現象非常嚴重，實行營改增之后，企業稅負減小很多，這在一定程度上能緩解商品房價格的升高，降低房地產行業市場的準入規則，促進房地產行業的自由競爭。

三、房地產企業“營改增”后會計核算發生的變化

（一）會計科目設置發生了變化

房地產企業推行“營改增”之前，貸方記“應交稅費——應交營業稅”，只設一個二級科目“應交稅費——應交營業稅”，會計核算比較簡單。“營改增”后，即房地產企業繳納增值稅時，還需對購入材料的分配、驗工計價等環節進行會計核算，并明細化、具體化核算稅金。此外，增值稅的核算比營業稅復雜，設置了多個二級科目和三級科目，如：“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”等科目。

（二）會計核算原則發生了變化

過去房地產企業實行的營業稅屬于價內稅，而現行的增值稅則屬于價外稅。增值稅不再像營業稅那樣影響一個房地產企業的損益，而是在資產負債表中具體體現出來。增值稅的稅金實質上最終由購買方承擔，真正實行了價稅分離，這樣就有效避免了重復征稅。

（三）會計賬務處理發生了變化

房地產企業稅改前應交稅金由直接根據計稅依據計算，稅改后則按“購進扣稅法”的間接計算。稅改后房地產企業會計賬戶設置、賬務處理遠比稅改前復雜。為了降低納稅成本和納稅籌劃，房地產企業會計人員應該認真解讀“營改增”的有關法律文件，按照會計基本原理，正確處理稅務會計，提高房地產企業會計核算水平。

四、營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

第一，激發地產購買需求。實施營改增后，企業的不動產含有的增值稅納入抵扣范圍，企業新建的辦公房、廠房、道路綠化等，都可以作為進項稅進行抵扣，從而加快行業對不動產投資的改造，激發商業地產的購買需求，有利于去庫存化。對于房地產企業而言，通過向下家轉移稅負，能減輕自身的稅負壓力。

第二，避免重復征稅。營改增之后，房地產企業在經營期間，可以避免重復征稅。因為增值稅在征收過程中，依據是不同環節的增值額；營業稅的增收依據則是銷售額。地產企業在經營期間，會涉及土地、建材等成本，其中材料成本已經繳納了稅收，銷售期間再次繳納這部分稅負，就會造成重復征稅。營改增的實施，有效解決了這一問題，只要按照各個經營環節繳稅即可。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值稅發票中體現，因此避免了重復征稅現象。

第三，有利于財務部門明確分工。營改增的實施，有利于明確房產企業財務部門、業務部門之間的職責分工。征收營業稅時，發票單據由財務部門進行報銷，不需要對單據進行審核歸類，不僅工作量大，而且存在較大的風險。征收增值稅時，取得進項稅發票的支出才能抵扣，這就要求財務人員對普通發票、增值稅專用發票進行審核歸類，提高票據的及時性、合規性，提高財務票據的管理水平。

（二）不利影響

第一，增加了實際稅負。一方面，營改增前，計算企業所得稅時，原營業稅作為價內稅會在所得稅中扣除；營改增之后，增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅中扣除。另一方面，營改增后房產企業的增值稅率為11%，雖然可以利用進項稅額進行抵扣，但是要想獲得足夠的增值稅專用發票進行抵扣，就要和納稅人合作，這就對合作公司的選擇產生限制。另外，房產企業的開發成本中，一部分支出是無法取得增值稅專用發票的，例如勞務費。不能獲得足夠的進項抵扣，再加上稅率升高，因此房產企業的實際稅負有所增加。

第二，影響財務報表。一方面，實施營改增之前，不動產的購置價款，會全部計算在固定資產的入賬價值中；營改增之后，這部分價款要價稅分離，其中增值稅進項稅額可以抵扣，因此固定資產的入賬價值降低了。如此一來，企業的資產負債率提高，不利于正常的融資活動。另一方面，在利潤表中價外稅是增值稅的特點之一，在營業收入中要刨除增值稅，從而降低企業的營業收入。如此一來，企業經營期間產生的人工、材料成本，無法獲得增值稅發票，增加了稅負成本。

五、應對營改增對房地產企業影響的策略

（一）強化稅務人才的培養

在房地產企業進行會計核算與納稅登記的時候需要專業的稅務工作人員進行操作，所以企業如果想適應營改增政策帶來的影響，就需要對企業的專業稅務人員進行不斷的提高，增強他們的專業知識與總額數值。實現企業賬務的優化管理。企業需要做到的以下幾點：第一，重視本單位中財務部門與業務部門之間的協調發展，兩者之間相互關聯，共同承擔這稅務的責任，還需要企業加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規范企業的規章制度。第二，企業要根據經濟業務的種類對二級會計科目進行細化與區分，這樣可以使企業的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區分于記錄。

（二）提高票據管理水平并強化稅務籌劃

在對企業進行增值稅征收的時候，要根據企業的增值稅額進行計算得到應繳納的稅收。因此，需要對重復征稅的想象進行有效的避免。部分增值稅的進項稅額與增值稅的銷項稅額是可以進行抵扣的。根據這一情況，作為房地產企業，需要對企業的票據進行有效的管理。總的而說就是，企業在進行管理的過程中，如果價格一樣的話，需要經量減少與非一般納稅人的合作，選擇與外包企業合作。同時，在收到增值稅發票的時候還要對時間進行有效的控制，在釘釘合作協議的時候，還要注意申報出現延期的具體情況，這樣就可以減少企業的資金風險與安全隱患，提高企業的會計核算水平、納稅管理與企業的經濟效益。

（三）梳理業務流程 緩解資金壓力

對于房地產公司來說，他們應該減輕自己的稅務壓力，減少“業務變更”對企業的影響，優化和改善業務流程，以減輕公司的財務負擔。例如，企業可以從項目來源入手，對項目內容有了認識和掌握，探索抵消項目的存在，除了項目扣除的實施外，還可以增加扣除項目的比例。此外，公司還可以采取增加財務管理的方式，優化資金管理方式，減少企業財務負擔。

六、結束語

營改增政策的實施是我國最為重大的改革，在房地產行業產生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產行業認真分析營改增政策，清楚該政策的實施對房地產企業納稅或者會計核算方面的影響，然后提出應對的措施，做好房地產企業的票據管理和稅務籌劃工作，這對房地產企業的納稅籌劃與財務管理都有很重要的意義。

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