淺析我國保障性住房建設的可持續性

王旭 高睿雯

1 引言

保障性住房又稱為政策性住房，其包括廉租房、經濟適用住房、保障性租賃房以及其他用于保障用途的住房。是指政府提供優惠，以出租或出售的方式提供具有保障性質的政策性住房，向中低收入的家庭供應限定戶型、建筑標準、銷售價格和租金標準。

最近幾年我國出臺了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號）、《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發[2015]37號）等一系列的政策，對原有保障性住房體系進行了很多的補充和完善。

所謂的可持續發展，是在《世界保護策略》首次提出 “必須研究自然的、社會的、生態的、經濟的以及利用自然資源過程中的基本關系”，確保全世界“可持續發展”。本文從保障性住房的可持續性方面入手，從經濟的投資效益與融資渠道，受眾民眾的覆蓋面和面臨的社會問題，以及工程建設的質量和對生態的影響方面，分析了經濟、社會、生態中我國保障性住房可持續性面臨的問題，并提出了幾點對策。

2 我國保障性住房建設可持續性的現狀

2.1 融資渠道的可持續性

我國保障性住房建設規模持續增加，保障覆蓋率明顯提高。根據住建部的數據，2016年，全國棚戶區改造計劃開工600萬套。據各地上報數據，全年開工606萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.48萬億元。雖然有公積金、社保資金、保險資金大舉進入保障房融資模式，但由于保障性住房建設的投資收益率很低，依舊不能吸引民間資本，這就導致了保障性住房的資金鏈十分脆弱，影響著我國保障性住房的發展。

2.2 受眾居民的可持續性

經過幾十年的發展，我國保障性住房的覆蓋面得到了巨大的提高，但是隨著建設的發展，保障性住房的管理機制的不健全，準入與退出機制沒有嚴格執行，導致一些受眾居民配置的的錯位與缺位，使得經濟條件相對不錯的人群進入了保障房的領域，或者經濟條件變好的居民依然享受著優惠，讓真正需要的居民無法進入受保障范圍。同時，我國的保障性住房小區的配套措施還不是很完善，目前還是停留在住房的開工建設階段，關于居民入住后的生活和物業管理，以及租住戶的退出管理機制和監管服務都尚未健全和完善。

2.3 建設質量與生態的可持性

由于保障性住房的利潤較低，一些開發商偷工減料現象層出不窮，致使近年來我國保障性住房出現了墻皮脫落、電梯質量、漏水等問題，建設的質量無法得到保障，嚴重影響保障性住房的發展。此外，我國保障性住房大多采用粗放型、耗能量高的建造方式和施工技術，沒有采用節能減排的措施，浪費能源，生態的可持續性較差。

3 提高保障性住房建設可持續性的對策

3.1 發揮政府優勢，建立多元化籌資渠道

借鑒國內外經驗，發揮政府主體優勢，推行信托貸款（REITs）的金融創新。若能將REITs模式在我國的保障性住房市場中靈活運用，可以緩解龐大資金的壓力，解決我國保障性住房政策資金投入巨大而且市場投資收益率不高的困境。同時REITs模式能吸引社會資本參與，節約政府成本開支，從而實現我國保障性住房的可持續發展。合理提高企業投資保障性住房建設中的投資收益，同時縮短保障性住房的投資回收期，有利于建立多元化的籌資渠道。

3.2 建立合理的準入與退出機制

保障性住房的管理應建立嚴格的準入和退出機制，由市、縣人民政府按限定的價格，集中向符合購房或租房條件的低收入家庭出售或出租，應實行嚴格的審核制度，保障性住房退出機制也應該嚴格執行，同時也應接受社會公眾的監督，使得全過程的公開透明化。這樣，從準入和退出兩個方面管理保障性住房，充分發揮保障作用。

3.3 確保工程質量，完善相關配套措施

在保障性住房建設中，不僅僅只是為了降低建造成本，更要保證工程質量，盡可能選擇國企進行開發，由于國企是國家的單位，在保障性住房建設中顯然具有一定的義務，需要承擔一定職責。縱觀我國住房的建設實際，國企的建設更能保障住房的質量，在保障性住房建設中實行裝修施工一次到位，避免由于二次施工導致結構的破壞和材料的浪費。政府也應加強保障性住房監管工作，建立嚴格監管體系，確保保障性住房工程保質保量地完工，交付給有真實需求的民眾。與此同時，小區內配套也應齊全，教育、生活、娛樂、學習等幾個方面設施，方便居民日常生活使用，確保居住的質量。

3.4 房屋應設計合理，有效滿足居民需求

保障性住房不同于商品住宅，保障性住房面積應該本著“經濟”為主要標準，嚴格控制戶型面積。由于政策的要求，以小戶型為主的保障性住房也增加了房屋使用功能設計的難度，特別是一室型或一室一廳型，由于面積限制不可能像大戶型齊全配有大廳、臥室、廚房、衛生間等，因此，設計應優先滿足居民最為需要。另外，設計時要考慮有利于對老年人照顧、以家庭為單位的家庭代際關系等，例如一代、兩代或者多代同堂等，設計更為合適的居住面積標準，來更好地維護家庭穩定。

4 結語

雖然我國近年來保障性住房取得了相當大的進步，但總體而言，保障性住房作為長期的民生工程，還未能夠真正成熟、定型。保障性住房不僅要建好，切實發揮保障民生的重要“完全網”的作用，更要實現可持續發展，并要協調好并實現建設發展與人、資源、環境的和諧，強調生態、社會、經濟的三者綜合效益，使得它們能夠均衡、和諧的發展，才是是保障性住房建設不竭的動力。

參考文獻：

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