住房租賃資產(chǎn)證券化提速

楊未宏

近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。這是首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉的政策，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。

這也標(biāo)志著我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化正式破冰，對(duì)于降低居民住房杠桿水平、平抑炒房預(yù)期、防范系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

撬動(dòng)萬億市場(chǎng)

4月27日，“中聯(lián)前海開源——碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”首期17.17億元成功發(fā)行。這是國(guó)內(nèi)首單達(dá)到百億級(jí)規(guī)模的同類產(chǎn)品，亦是租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。

目前多家房企已發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品。2017年10月23日，同樣由中聯(lián)前海開源“保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過，這是國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs，也是首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)到50億。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN、公司債等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)500億。

據(jù)悉，我國(guó)租賃市場(chǎng)2017年的規(guī)模已達(dá)到11398億元人民幣，全國(guó)租賃人口已達(dá)到1.91億人。到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬億元。而一二線城市的合計(jì)租賃市場(chǎng)規(guī)模占比已達(dá)到46%，將近全國(guó)市場(chǎng)的一半。

去年下半年至今，住房租賃證券化產(chǎn)品獲批速度加快，既包括輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進(jìn)入租賃住房運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的開發(fā)商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場(chǎng)渠道均有了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品獲批得到了監(jiān)管部門大力支持及市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。

住房租賃證券化對(duì)住房租賃的經(jīng)營(yíng)企業(yè)來說，一是可以拓寬融資渠道，打響資本市場(chǎng)的知名度；二是可以通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)超越自己的主體評(píng)級(jí)，使得證券化產(chǎn)品獲得資本市場(chǎng)更高的評(píng)級(jí)，這方面以新派公寓項(xiàng)目為代表；三是可以在擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)范圍的情況下分享物業(yè)增值收益，這類似于基金化的運(yùn)作模式，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式具有深遠(yuǎn)影響。

中金公司研究認(rèn)為，REITs的本質(zhì)是讓廣大中小機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人投資人參與到大宗房地產(chǎn)投資中，分享物業(yè)租金回報(bào)及增值收益。相較于直接購(gòu)置實(shí)物資產(chǎn)的“炒房”路徑，REITs能夠?yàn)橹袊?guó)居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動(dòng)性的房地產(chǎn)投資渠道。

隨著資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健全及產(chǎn)品的成熟，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化以及國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)證券化比例的提升，REITs將撬動(dòng)數(shù)萬億市場(chǎng)。

困境待解

2017年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

央行行長(zhǎng)易綱在博鰲論壇發(fā)言時(shí)表示，我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展緩慢的主要原因是我國(guó)的機(jī)構(gòu)不愿意賣斷REITs的資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)難以像國(guó)外REITs一樣真正進(jìn)入市場(chǎng)。

中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司研究中心投融資處處長(zhǎng)羅桂連也指出，培育成規(guī)模的租賃機(jī)構(gòu)是一個(gè)挑戰(zhàn)，很大程度上決定了政策能否落地。伴隨著我國(guó)消費(fèi)升級(jí)、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善，個(gè)人持有租賃房源占比將降低，規(guī)模化專業(yè)機(jī)構(gòu)的崛起將是大勢(shì)所趨。

前期成本投入大、利潤(rùn)回報(bào)率不高、回報(bào)周期長(zhǎng)一直是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要障礙。目前，無論是房企、酒店集團(tuán)、中介公司旗下的長(zhǎng)租公寓還是第三方獨(dú)立公寓、地方國(guó)資租賃平臺(tái)，都面臨前期獲取房源、后期運(yùn)營(yíng)的難題。

各項(xiàng)政策推動(dòng)下，住房租賃的資產(chǎn)證券化將取得快速發(fā)展可以期待，但過程中仍有“痛點(diǎn)”無法回避，即多元化投資主體和規(guī)模化房源需要大力培育，稅費(fèi)和土地瓶頸需打通。

據(jù)悉，REITs在境外快速發(fā)展的重要因素是稅收優(yōu)惠，不對(duì)REITs企業(yè)征收企業(yè)所得稅，只對(duì)投資者收繳所得稅，避免雙重征稅。但我國(guó)目前的制度沒有針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠，而且在各個(gè)環(huán)節(jié)存在重復(fù)征稅，以保利租賃住房REITs為例，在REITs的設(shè)立、存續(xù)及退出的各個(gè)階段，涉及到城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、增值稅等稅種。

同時(shí)，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化政策出臺(tái)肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性，但現(xiàn)在租賃市場(chǎng)最大的難題是任何租賃模式都無法實(shí)現(xiàn)盈利。

國(guó)家發(fā)改委PPP專家張宇則認(rèn)為，就租賃住房資產(chǎn)證券化而言，應(yīng)該打通資產(chǎn)證券化涉及的稅費(fèi)、土地等多方面的瓶頸，比如，國(guó)家試點(diǎn)開展的集體建設(shè)用地租賃住房，應(yīng)該就集體土地上建設(shè)的房屋如何抵押給資產(chǎn)支持證券投資計(jì)劃進(jìn)行深入研究，特別是集體土地房屋的價(jià)值評(píng)估，而不要讓好政策在特定領(lǐng)域無法發(fā)揮。

現(xiàn)在，部分地區(qū)現(xiàn)已開始針對(duì)租房用地優(yōu)惠，如去年9月深圳市規(guī)劃疆土委發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供給辦理的若干意見》中說到”只租不售的人才和保證性住宅、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地能夠成為請(qǐng)求劃撥土地的目標(biāo)”。這意味著該類土地將不收取出讓金，能夠更大程度開釋贏利空間。

專家建議，各地政府在土地供應(yīng)方式上應(yīng)逐步探索轉(zhuǎn)變，降低租賃住房的運(yùn)營(yíng)成本，提高投資率。同時(shí)，財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，針對(duì)證券化產(chǎn)品考慮有針對(duì)性的稅收措施。

落實(shí)完善創(chuàng)新

“資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應(yīng)從全局高度謀劃，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)。”羅桂連建議。

要強(qiáng)化后續(xù)管理，未來還有大量的細(xì)則和配套政策有待進(jìn)一步落實(shí)。

國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)目前呈現(xiàn)出“重發(fā)行、輕管理”的現(xiàn)象，不利于該類業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。“政策執(zhí)行中，要防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用租賃住房資產(chǎn)證券化套利并輸血給房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商通過已建完并管理運(yùn)營(yíng)的租賃住房發(fā)起資產(chǎn)證券化，作為原始權(quán)利人的房地產(chǎn)開發(fā)商利用轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所獲的權(quán)益性資金，用于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是當(dāng)資本金使用撬動(dòng)開發(fā)貸，形成新的杠桿。”張宇表示。

中國(guó)社科院研究生院田猛認(rèn)為，為加快REITs的發(fā)展，未來我國(guó)可以通過以下三方面實(shí)現(xiàn)政策法規(guī)完善。首先，通過完善與REITs相關(guān)的基本法規(guī)，其次對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行專項(xiàng)立法，最后通過稅收獎(jiǎng)懲實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品支持引導(dǎo)。

據(jù)悉，《中國(guó)資產(chǎn)證券化運(yùn)行報(bào)告（2018）》建議，著手研究制定“資產(chǎn)證券化法”。要盡快梳理現(xiàn)有部門規(guī)章和規(guī)范性文件，去掉相互矛盾、不合時(shí)宜的內(nèi)容；充分調(diào)查研究、借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳春燕近日透露，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)成立REITs工作小組，將會(huì)同有關(guān)部門共同推動(dòng)公募REITs發(fā)展。下一步，將在《證券投資基金法》框架下推動(dòng)REITs基本制度設(shè)計(jì)；加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系；積極推動(dòng)資本市場(chǎng)統(tǒng)一稅制，明確REITs相關(guān)稅收政策；推動(dòng)養(yǎng)老資金投資公募REITs，完善資產(chǎn)管理市場(chǎng)三層架構(gòu)。