透過財報細看華夏幸福 數據指標預示增長可期

吳越

2017年，對于絕大多數上市房企來說并不好過。由于資金面不斷緊縮，作為高杠桿的典型代表行業、去杠桿的重點對象之一，房企的資金安全備受市場關注。136家上市房企平均負債率達79.1%，達到2005年以來的最高位。

2018年一季度，房地產行業負債率接近80%，在各行業中僅次于銀行和非銀金融。在這種情況下，華夏幸福的資產負債率堪稱亮眼。

此外，在房企行業整體利潤增長表現出后勁不足之時，華夏幸福卻依靠獨樹一幟的發展模式，用千億以上的預收賬款，提前鎖定了未來至少三年的增長率。如果從選擇投資標的的角度出發，能夠保持持續增長本身就具有較高的投資價值與安全邊際。更不用說在2017年年報中，華夏幸福甚至給出了每10股分紅9元的分紅方案，這對于價值投資者來說，可謂實實在在的回報。

5月31日，華夏幸福發布公告，獲準向合格投資者公開發行面值不超過50億元（含50億）的公司債券。5月30日，知名評級機構大公國際出具的評估報告顯示，對華夏幸福公司主體及相關債項2018年度跟蹤評級均維持AAA信用等級，評級展望維持“穩定”。上述事項再次體現了華夏幸福強大的再融資能力，而證監會對再融資審核整體趨嚴的大背景下批復核準了華夏幸福的發債申請，也體現出市場各方對公司持續穩健經營能力的認可。

業績出色帶來財務穩健

眾所周知，當下的房地產行業已經進入巨頭壟斷時代，強者恒強，各地方政策、金融支持等資源正在越來越多地向業界龍頭集中。

而華夏幸福無疑是這種巨頭紅利的得益者之一。2017年華夏幸福共實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，增速大幅跑贏行業絕大部分公司，銷售額居行業第九（克而瑞統計），表明公司綜合實力穩定躋身房地產企業前十強。歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%，為近三年來最高。實現高于行業平均水平的快速增長，凈利潤增速也高居同行業前列。

此外，在眾多房企資金鏈趨緊的行業大環境下，華夏幸福的財報卻體現出資金充裕、償債能力進一步提升的態勢。

報告期內，公司貨幣資金681.05億元，占總資產比18.1%，貨幣資金量充裕，創歷史新高。本期凈負債率59.8%，同比下降7個百分點，且貨幣資金減一年內到期債務后的凈現金同比增加76億元，短期償債能力進一步提升。2017年四季度，公司經營活動產生的現金流量凈額為62億元，年內明顯改善。

在令同行頭痛的融資渠道和融資成本方面，華夏幸福也擁有一定的優勢。公司充分利用資本市場直接融資工具，2017年融資成本較上年同期下降14%（由上年6.97%降到5.98%）。2017年，公司及子公司成功發行16億元非公開發行公司債券，19億元中期票據，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債。此外憑借自身產業新城PPP業務模式的優異性，融資方式更為豐富，2017年共落地三筆PPP資產證券化項目，規模總計41.06億元。

特別值得一提的是，華夏幸福2017年預收賬款1324.76億元，同比增長29.18%，預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，也就是說，這一數據將逐步轉化為公司營業收入，有利于鎖定未來三年持續高增長的經營業績。

當然，好的業績還需要給予股東更好的回報，才能贏得長期投資者的青睞。華夏幸福2017年年度利潤分配預案為：以總股本29.5億股為基數，向全體股東每10股派發現金股利9元（含稅），共計派發現金股利26.59億元。實施高比例現金分紅送轉主要基于：公司積極響應證監會和上交所關于鼓勵上市公司回報投資者的政策指引，在保證股東整體利益及公司可持續發展的前提下，堅持以持續穩定的利潤分配政策積極回報股東。

創新模式增長可期

最近幾年，房地產行業面臨著樓市增量空間觸頂、毛利率下降等發展瓶頸，企業必須做大規模謀求行業地位、開發商銷售和拿地排位賽競爭激烈。即使是行業排名居前列的大公司，一樣也面臨著融資成本高企、毛利下滑、增長乏力的挑戰。

而在這種背景下，華夏幸福為何能夠保持穩健的資金流與良好的增長態勢？這和公司獨樹一幟的產業新城發展模式息息相關。

在產業新城建設與相關金融創新方面，華夏幸福走出了一條極具特色的創新之路。2017年，華夏幸福產業新城業務實現收入284.56億元，同比大幅增長65%，產業新城收入占營收總額的比例從32%上升到48%，進一步提高。

近年來，以“成為全球產業新城的引領者”為愿景，華夏幸福的產業新城發展模式正在迎來豐厚回報。在項目拓展方面，公司繼續緊跟國家京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區發展等國家戰略，依托核心城市群，加快布局拓展。同時在國家政策允許的范圍內繼續開拓海外產業新城業務，以東南亞現有業務為核心，圍繞大型核心城市快速布局。

2017年，公司杭州和南京區域發展迅速，分別以3年和2年的時間實現銷售額超百億，僅用較短時間成為公司傳統京津冀區域外新的業績增長極。預計這一業務的“異地復制”將繼續快速推進。

2017年11月，公司與合作方成立的中國產業新城基金（京津冀一期）落地，規模75.01億元，涉及固安新興產業示范區4.96平方公里的產業新城建設開發業務及目標企業股權投資業務。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產業新城業務。2018年2月，公司子公司與旭輝集團股份有限公司子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地，拉開公司房地產業務合作序幕。未來，公司與合作方基于產業新城發展的更多、且更為廣泛的合作將陸續落地。

產業是經濟增長的動力之源，更是產業新城的立足之本。公司以“產業優先”作為核心策略，憑借全球最大的產業發展團隊，從產業的研究規劃、落地謀劃、資源匹配、載體建設到服務運營，為區域提供產業升級的全流程綜合解決方案，構建完整的產業發展創新生態體系，構建產業“護城河”，不斷鞏固具有公司特色的產業競爭優勢。

此外，2017年公司PPP資產證券化、美元債等多單低成本大規模的融資模式落地走通，為產業新城的建設發展提供有效保障。