中央經濟工作會議為樓市釋放的三大信號

張宏偉

中央經濟工作會議2016年12月14日至16日在北京舉行。會議指出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

筆者認為，上述中央經濟工作會議精神與2016年9月份、11月份住建部兩次有關樓市調控的部署基本一致。從樓市的角度來看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活。由此看來，因城施策，因地制宜仍然為當前樓市調控政策的主要特征。

總體來看，一線城市防泡沫，二線城市要穩，全國核心一二線城市“全城限購限貸”，2016年10月份23個城市樓市調控政策落地之后，樓市的投資投機性需求要么繼續被壓抑，要么轉移到其他渠道進行投資，從樓市的角度來看，核心一二線城市“全城限購限貸”之后，外溢的投資投機需求只能到樓市尚不是太火熱的城市，比如一線城市、省會城市周邊的三四線城市（特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展）。屆時，這些城市庫存去化周期進一步降低，樓市價格開始回升，地價開始上漲，起碼一部分上述城市會實現這樣的結果。

一線城市——“控房價，防泡沫”背后的樓市

為了“控房價，防泡沫”，首先得控制人口增長規模，從當前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉移專業市場到周邊城市，北京、上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等。筆者認為，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。

其次，從短期內來看，行政化的措施已經重新啟動或強化，以達到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預售許可證和備案時間，以此調整全年度的成交均價；“限價”措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規范的市場行為進行處罰；嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規企業進行查處和曝光等。

從一線城市樓市走勢來看，盡管短期內價格仍然會表現堅挺，但是對于價格漲幅過大市場透支較為嚴重的深圳，在政策重壓之下有可能會是一線城市當中率先進行調整的城市，預計調整的時間在2017年二季度。深圳樓市調整之后，有可能會引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進，市場據此進入新一輪的市場調整期。

二線城市——市場仍然分化，核心熱點城市增加市場供應將成為“穩樓市”主要市場特征

對于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房價上漲過快的二線城市來講，想方設法增加土地供應成為今后一段時間內“穩定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動作來看，采取“撤縣并區”等措施拉大城市框架成為增加土地供應的前提，此外，盤活存量用地，推進商轉住等措施增加市場供應也將逐步實施。

當然，從短期內來看，要為土地市場降溫，2017年的重點是防“地王”，從諸多城市政策面可以看出，四季度通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止“地王”的現象的再現，預計這些措施明年仍將繼續執行。

三四線城市——“去庫存”仍然為2017年非熱點城市樓市“活”的主流政策

當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等將成為新一輪的樓市熱點。

事實上，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。從短期內來看，當前上述城市樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量價的回升而明顯改變。

因此，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，2017年，“去庫存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展，為上述中小城市樓市去庫存。因此，預計2017年上述城市的地方政府仍然會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調整普通住宅標準、契稅優惠等稅費措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

由此可見，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這對于上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機，尤其是對于庫存去化周期小于15個月的城市來講，有可能在這一輪三四線城市復蘇大潮中率先復蘇好轉，市場也會因此活躍起來。

中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

筆者認為，本部分涉及的主要為樓市基礎性制度和長效機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整。比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法、探索用房地產稅代替房產稅等措施。

從不動產登記的角度來說，2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。屆時，不動產登記系統將形成，全國住房信息聯網將實現，無論是房產稅還是房地產稅的征收，技術平臺將為它們的施行奠定技術基礎。同時，這個平臺也成為樓市調控制定“差別化”政策依據，也是構建樓市長效調控機制的非常重要的環節。

從房地產稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅”。隨后，官方已經有多次表態進行房地產稅立法。這一定程度上說明，房地產稅立法的推進將使未來房產稅的征收名正言順，有可能為房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今后一攬子關于房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

此外，建立不動產統一登記制度，房地產稅立法的完成等為房地產稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2—3年，這也就意味著，房地產稅正式推進的時間點有可能是在2020年之后的2—3年時間里。

而從房地產稅預計正式推出的市場背景來看，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套，這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時，如果房地產稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地產市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地產稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。

中央經濟工作會議強調，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。

上述中央經濟工作會議精神告訴我們，明年住房市場監管和整頓還是繼續，放棄幻想，規范銷售，起碼十九大黨換屆完成之前不會有松動的機會，甚至2018年兩會政府換屆完成之前也不會有松動的機會。2017年下半年全國核心一二線城市商品住宅市場將在嚴格的監管與執行背景下進入調整期，部分開發商尤其是民營開發商資金鏈將遇到斷鏈的風險，中介公司也將迎來新一輪的關店潮，甚至新一輪的合并并購也會發生。

此外，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展，核心一二線城市房價確實有點高了，買不起住房的群體還是要靠租賃市場解決居住問題。這也告訴我們，未來核心一二線城市的長租公寓市場仍然有較大的空間，不僅僅政策層面會給予鼓勵和支持，在市場發展空間層面也是有利可圖。