“巨頭時代”強者恒強

文青

【事件】

近日，中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共有131家房地產企業躋身百億軍團，其中恒大、萬科、碧桂園成功晉級3000億俱樂部。

報告顯示，2016年度的131家百億房企較2015年增加27家，銷售總額達到5.7萬億元，市場份額超過45%。值得注意的是，百億企業的發展格局也發生了較大變化，131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個陣營，即3000億以上的超級陣營、1000-3000億元的第一陣營、500-1000億元的第二陣營、300-500億元第三陣營、100-300億元的第四陣營，企業數量分別為3家、9家、13家、29家和77家。

【述評】

2016年全年，房地產行業經歷半年的政策利好效應，帶動規模性房企的全年業績普遍增長。中國指數研究院的最新統計數據顯示，有3家企業的銷售金額超過3000億元，12家企業的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的10%。

對比往昔，地產TOP10的座次已然改變，行業洗牌如此之快，如逆水行舟不進則退。曾經，行業首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當年全年銷售金額是1081.6億元。時過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。

2017年的“成績單”并不令人意外。2016年前三季度，國內信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房價加速上漲成為必然結果。而房企，則借機壯大規模，利用充盈的銷售金額尋求擴充實力的經營路徑。

于是，土地市場陷入癲狂狀態，“地王”從一二線城市蔓延到二三線城市?？硕鹧芯恐行慕y計數據顯示，2016年，全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國300城經營性用地成交金額為19769億元，增幅達23%。熱點城市高總價、高地價、高溢價率的“三高地塊”頻出，“地王”紀錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。

開弓難有回頭箭，已經擠上了霸主之爭的擂臺，就只能硬著頭皮往下走。有內部人士透露，在去年大量填補庫存的基礎上，2017年勢必爭取更高銷售目標，個別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標。于是，以并購為代表的擴張方式被廣為推行。

在過去2016年，以并購為主的外延式增長已經成為企業招拍掛拿地之外的主要增長路徑，它能破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結合得更加緊密，是“大象和大象的游戲”，并有望改寫行業格局。

綜上所述，目前中國房地產開發已經經過了粗放型增長階段，2017年將是開發商快速布局和加速整合時期，將成為行業的分水嶺，此后房地產行業將進入“巨頭時代”，未來行業集中度將快速提升，強者恒強將會成為主流發展態勢。