老舊住宅加裝電梯工程實例分析

郭 成 軍

(陜西省西咸新區信息產業園投資發展有限公司，陜西 咸陽 712000)

0 引言

隨著我國人口的老齡化現象不斷加劇，老年人的生活和居住環境成為社會廣泛關注的焦點，建于二十世紀七八十年代老舊住宅大多未安裝電梯，這給老年人住戶的出行帶來很多不便，老舊住宅加裝電梯成為解決這一社會問題的有效途徑。以西安市為例，據統計，截至2015年年底，全市60歲以上老年人口已達135.2萬人，占總人口的15.53%。西安市城六區內有大量不具備改造條件的老舊住宅樓近3萬棟，其中2/3沒有安裝電梯，居住人群以退休老年人為主，上、下樓梯十分不方便，給生活帶來很大困擾，遇到疾病等突發情況，救護也十分困難，為解決這一問題，部分單位為舊住宅樓加裝了電梯，方便了住戶出行，得到住戶和社會的一致好評。

1 加裝電梯政策

1.1 國家政策

住房和城鄉建設部辦公廳與財政部辦公廳聯合發布《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》。這是中央部門首次發文明確專項維修資金可用于舊樓加裝電梯，對解決電梯加裝費用問題有望起到一定的幫助作用。

1.2 地方政策

舊樓加裝電梯工作受到各地廣泛關注，北京、廣州、南京、成都、寧波、福州等地方政府也陸續出臺了相關指導意見或辦法。北京市為推動老舊小區加裝電梯工作，以試點作為突破口，對符合條件的項目予以市財政補貼，可獲得電梯購置及安裝費用的40%，單部電梯最高補貼不超24萬元。廣州市頒布了《廣州市既有住宅增設電梯辦法》，對資金來源、出資比例、業主間協商、手續審批等均有詳細措施辦法，積極推動電梯加裝項目的實施。南京市出臺了《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》，并由南京市房產局牽頭編寫《加裝電梯指南》。成都市出臺了《成都市既有建筑增設電梯管理辦法》，簡化辦事流程，采用并聯審批、集中審批等方式加快手續辦理，所需資金由業主協商分攤比例，對已建立專項維修資金的項目，可依法申請使用專項維修資金。寧波市出臺了《寧波市既有多層住宅增設電梯管理辦法》，其中規定加裝電梯項目需經2/3以上的業主同意并簽訂協議，業主可申請公積金用于支付電梯加裝分攤的費用。福建省支持電梯制造企業直接與業主簽訂電梯管理和使用合同，電梯加裝費用由電梯制造企業承擔，業主每月支付電梯乘梯費，電梯企業通過收取乘梯費收回加裝電梯成本和日常管理費用，該做法已在福建福州一個老舊小區得到推廣應用。

1.3 西安市政策

西安市政府辦公廳印發了《西安市老舊住宅小區更新完善工程實施方案》，將為老舊小區加裝電梯列入更新改造范圍之中，對符合條件的每部電梯政府可申請補助15萬元，其他的費用住戶可以均攤或與單位協商解決。手續方面需辦理規劃、消防、質檢的審批。需要增設電梯的小區必須征得所有業主同意，并一戶不同意則不能裝。

2 加裝電梯技術路線

項目可行性分析→編制設計方案→業主溝通并通過方案→辦理規劃、消防審批手續→完成設計圖紙及編制預算→確定資金來源及業主費用分攤→電梯井道施工招標→電梯設備采購及安裝招標→電梯加裝施工→規劃、消防驗收→技術監督局驗收電梯→驗收合格投入使用。

3 案例分析

3.1 項目概況

西安市某單位家屬院位于碑林區老舊城區，房屋大多建于二十世紀五六十年代，為多層磚混住宅，住戶以退休老年人居多，沒有配置電梯，生活十分不便，近年來，隨著單位經濟效益不斷轉好，對老院區內符合改造條件的舊住宅樓整體改造，拆舊建新，改善職工的居住環境，對剩余不具備改造條件一棟7層老住宅樓進行加裝電梯改造。該住宅為7層框架結構，建筑面積5 463 m2，建筑高度21.9 m，首層為商業，2層～7層為住宅，東西朝向，共有3個單元入口布置在東向，西向緊鄰市政道路，西側有雨水和污水管線，天然氣沿西側建筑外墻布設進入戶內，東側為院內道路，路下布設有給水和暖氣管線。

3.2 加裝電梯方案比選

1)方案一：東立面加電梯方案。

方案一為東立面加裝電梯方案，如圖1所示，在住宅樓東立面三個單元入口的一側增加電梯，共計3部，外置于原住宅樓的外側，電梯可采用800 kg的貫穿門電梯，可乘坐10人，井道尺寸2 000 mm×2 000 mm，轎廂寬950 mm×深1 200 mm，電梯門凈寬800。首層設一個入口，2層～7層每層有2個出入口，從南北兩個方向分別出入電梯，通過每戶臥室陽臺進入各戶，陽臺處加裝防盜門。

2)方案二：西立面加電梯方案。

方案二為西立面加裝電梯方案，如圖2所示，在住宅樓西立面每個單元正對樓梯間凹入處增加電梯，共計3部，電梯井道凸出西立面外墻約420 mm，采用630 kg的貫穿門電梯，可乘坐6人，井道1 700 mm×1 700 mm，轎廂寬950 mm×深1 200 mm，電梯門凈寬700。從緊鄰樓梯間的商業區隔出一個區域作為進入電梯的通道，首層設置一個電梯入口，2層～7層每層有2個出入口，從南北兩個方向分別出入電梯，通過每戶客廳的陽臺進入各戶，陽臺處加裝防盜門。

3)方案對比分析。

方案一中住戶乘電梯通過懸挑平臺過渡后進入各戶，不影響住戶原建筑面積，增加的電梯可容納人員較多，但是電梯的井道位置遮擋了住戶東向臥室的局部采光面積，而且住戶乘坐電梯必須穿過各戶的臥室才能進入客廳，對臥室的使用有一定的影響。增設的電梯對原建筑立面效果影響較大，井道的位置占用住宅樓東面道路2 m左右的寬度，減少了道路通行的凈寬度。

方案二中住戶乘電梯通過廚房陽臺進入客廳，較為便利，對住宅戶內房間原使用功能影響小，對戶內的采光影響也小，電梯容納人數較少，電梯的門廳需占用住戶的陽臺局部面積，1層通道占用商業用房面積，施工時天然氣管線要提前進行改線。

通過對兩個方案對比分析，方案二不影響戶內采光和各房間的原使用功能，電梯使用方便，對原建筑外立面效果影響小，投資較少，便于實施，最終采用該方案。

3.3 費用分攤

加裝電梯方案通過業主一致認可，并同意實施后，進行了詳細的圖紙設計和手續報批等工作，最終確定了項目的投資預算。本著“受益多、投入多”的原則，對電梯設備的采購及安裝費用進行了分攤，樓層由2層～7層分別分攤的費用為0.5萬元、0.8萬元、2萬元、2.5萬元、3萬元、3.5萬元。該分攤方案經單位和全體住戶同意后，項目進入實施階段。

3.4 施工過程管理

該老舊住宅加裝電梯項目經過土建改造、管網改造、空調移位、鋼結構井道、室內裝飾、電梯安裝、監控安裝等工序后，歷時4個月，克服了臨街施工安全管理難度大、對天然氣管線保護難度大、對住戶正常生活干擾大等幾大施工難點，順利完工，最終通過驗收。

3.5 項目效果

該住宅完成加裝電梯后，從根本上解決了老年人上、下樓梯的困難，給老年住戶的生活帶來了便利，改善了居住的環境，提升住戶的生活品質，得到所有住戶的一致好評，項目完成效果如圖3所示。陜西廣播電視臺《都市快報》欄目對該住宅加裝電梯事件進行采訪報道，中國經濟網、中國日報中文網、搜狐網、新浪網、騰訊網等新聞媒體也相繼報道，引起強烈的社會反響，加裝電梯的做法得到社會各界的高度認可。

4 結語

老舊住宅加裝電梯不僅是居民緊迫需求的“民生工程”，也是全面建成小康社會的現實要求。本文以西安市某家屬區加裝電梯為例，全面介紹了加裝電梯項目實施的關鍵環節，為同類項目的實施提供參考。

參考文獻：

[1] 孫建樂，郭成軍.基于國企的既有住宅加裝電梯的項目管理[J].山西建筑，2016,42(5)：251-253.

[2] 李瑞禮.多層住宅增設電梯的意義[J].住宅科技，2005(12)：43-45.