房屋登記要件數字化探索

吳靜芳

摘要：由于我國農村地區經濟發展水平較城市地區較為落后，登記制度尚不發達，但如果立法上不明確規定登記的必要性以及對該種不動產物權變動的決定性意義，那么農村地區的登記制度永遠不會有機會發迭起來。更重要的是，考慮到我國民法體系的統一性，我們有必要堅持登記要件主義并且通過各種輔助制度予以完善。

關鍵詞：房屋登記；數字化；要件

一、承認登記是物權合意的外化存在是化解爭議的前提

物權公示公信力所表征的主體出現錯誤或存在瑕疵，交易相對人由于善意與該公示主體進行交易是發生善意取得的原因。由于公示手段所導致的公信力效力強弱有別，動產和不動產善意取得實則為兩條路徑。

[1]在交易中對標的物進行“轉移登記”是對債權合同的一種確認，登記是債權合同的一部分，是債權合同的自然延伸。更進一步，該理論將登記認定為一種政府公權力的確認，而非私法上市場主體間意思自治的法律行為。

[2]因此，有生效債權合同加上房屋產權轉移登記完成，且滿足其他構成要件，就可能會觸發善意取得。而物權形式主義認為，物權變動是債權合同和物權意思合致共同作用的結果，登記乃是物權變動意思合致的外化表現形式，并借以登記公示所系載的公信力周知不特定多數人。

[3]因此在物權形式主義語境下解釋房屋不動產善意取得中的“登記”要件就隱含了雙方當事人有轉移房屋所有權的合意，且該合意已經通過登記在形式上外化的含義。通過對比不難得出二者爭議的焦點體現在：一是除交易主體達成債權合同外，在物權變動的過程中，是否還存在一個最終決定物權變動的獨立意思合致；二是登記是交易相對人轉移物權權屬意思合致的外化表現形式，亦或是一種單純的政府公權力確認。

二、筆者持物權形式主義的觀點，理由如下：

（1）物權意思表示獨立存在具有客觀性。拋棄是最能直觀體現處分物權時，獨立意思表示客觀存在的制度。這里首先應當明確的是拋棄是一種法律行為，因為拋棄需要一定行為能力的支撐，比如未成年人拋棄貴重物品的行為可能會被其法定代理人撤銷，但是成年人一旦作出拋棄的意思表示即生效力。在法律行為項下，又有負擔行為和處分行為的區分，訂立債權合同屬于典型負擔行為，處分行為則包括物權行為。拋棄作為一種單方法律行為，一經做出即生物權變動的效力，故拋棄是一種物權行為。拋棄中放棄所有權的處分意思表示直接作用于拋棄之物，應然理解為物權意思表示而非有相對人承受的債權意思，如果法定代理人對其被監護人的拋棄行為加以撤銷，撤銷所指向的對象當然是被監護人的物權行為。在交易過程中，承認交易雙方存在關于轉移所有權的獨立物權意思合致不僅符合現實情況，也具有積極意義。合同應當履行不能絕對地認為合同肯定會履行，債務人轉移所有權是受自己意思與外部環境支配的結果，與合同效力無關。一旦債務無法履行甚至主動積極違約，合同自有違約責任救濟。物權形式主義理論可同時兼容簡單的即時交易與復雜的非即時交易；而反觀債權形式主義則對復雜的非即時交易無法很好地兼容，與其削足適履不如實事求是地承認物權合意的獨立存在。

（2）否認物權合意的獨立價值會使支配權與請求權相混淆。物權的支配性與債權的請求性是兩種不同權利的重要區分方式。支配權是指權利人將自己的獨立意志直接作用于指向標的，就能獲得支配利益的權利。相應的請求權顧名思義是指權利目的有賴于請求權利相對方的配合方可實現。物權支配性的核心體現在物權所有人能夠以自己的獨立意思，獨斷地對其權屬物進行處分，故物權行為又被稱為處分行為，支配權實現的前提是權利指向物存在，且已歸權利人支配。而債權合同的請求性是指依據特定的債權合同關系，請求相對方履行合同義務的行為。債權請求性之于債務方為負擔陛，故債權行為又被稱作負擔行為。為負擔行為之人不必有處分權，但為處分行為之人對于處分權的標的物，則須有處分權。

（3）不能將登記視為是公權力作用的結果。債權形式主義在不承認物權合意的前提下，將不動產登記視為一種政府公權力的確認，將本屬于私法自治的物權變動，錯誤地認為應當交由公權力確認，進而否認在房屋不動產交易中轉移所有權是交易主體效果意思的推動。這顯然忽視了不動產登記陛質的復合型，并且正當交易的完成必須經由行政權力的確認才能取得適法“權源”的觀點也不符合市場經濟思維。從法理上看，債權形式主義的標準模式為“物權變動=債權合同+不動產登記/動產交付”，前文已經分析過債權的性質是負擔性，當事人是否愿意負擔，負擔什么，皆屬法不禁止即自由。

筆者認為在我國應當實行登記要件主義，以維護交易安全、平衡當事人之間的利益關系，并且與我國物債二分的民法體系保持一致。有學者提出反對意見，認為對于動產抵押，登記生效主義將會大幅增加交易成本，并且我國也未限定抵押標的物的范圍，在債權數額小而抵押物價值低時，將會加重登記機關的負擔。在我國目前交易現狀下，當事人一般都會選擇價值相對大的標的物以擔保債權實現，而對于債權數額本身就比較小的交易，當事人也不會選擇抵押擔保，因此對抵押標的物范圍進行限定的必要性還有待探討。另有學者提出，對于地役權、土地承包經營權以及宅基地使用權這種涉及農村土地的權利，采登記對抗主義較為合理，因為我國農村地區基本上仍屬于典型的熟人社會，而且農村地區尚無完善的土地登記制度，如要求以登記為設立要件，則制度缺乏物質基礎，勢必使權利取得程序復雜化，加重農民負擔。這些都是我們在設立制度的過程中需要思考的現實問題。

（作者單位：浙江合創律師事務所）